יותר מאלף יזמים בתמ"א 38 - כמה מהם באמת יודעים לבנות דירות?

חסמי הכניסה הנמוכים והבאזז הגדול סביב הפוטנציאל שטמון בתמ"א 38 הכניסו לענף הצעיר יזמים לרוב ■ מי שיחפש אצל רובם ניסיון מוכח בהקמת פרויקטים, יצטרך לחפש בקפידה

פועלי תמ"א / צילום: שלומי יוסף
פועלי תמ"א / צילום: שלומי יוסף

"גלובס" ומדלן מציגים: התחדשות עירונית (תמ"א 38-פינוי בינוי) - מהדורה דיגיטלית

תמ"א 38 היא פעילות חדשה יחסית במושגים של ענף הנדל"ן. מדובר בתוכנית מתאר ארצית שאושרה לראשונה לפני 11 שנה, אך החלה לפעול בצורה משמעותית רק בשנים האחרונות בעקבות הקפיצה במחירי הדיור והכנסת מספר תיקונים ועדכונים, שנבעו מהצורך לעודד את יישום התוכנית ולהעלות את רף ההיתכנות הכלכלית.

לאט לאט נכנסו עוד ועוד יזמים וקבלנים לתחום המתעורר. כיום קשה למצוא חברות נדל"ן שאין להן נגיעה כזו או אחרת לתחום, אם באמצעות ייזום, בנייה, ייעוץ או מימון.

כל אחד יכול

כמה חברות באמת פועלות בתחום? כאלו שמקדמות פרויקטים, ומגישות בקשה להיתרי בנייה לפי תמ"א 38?

שאלה זו מעסיקה לא מעט מהגורמים בענף, גם בקרב קובעי המדיניות וגם, ואולי אפילו בעיקר, בקרב מאות אלפי בעלי דירות ישנות שרוצים לקדם תמ"א 38 בבניין בו הם מתגוררים אך לא יודעים לאן לפנות.

בפעם הראשונה, בעקבות ניתוח נתונים ומעקב אחר בקשות להיתר ופעילות חברות במסגרת המדד, ניתן כעת לקבל תמונת מצב להיקף הפעילות בתחום הלוהט. התוצאות מפתיעות הן בהיקף החברות, והן ביחס שבין מספר החברות למספר הפרויקטים. נציין כי בגלל שמדובר בתחום שנמצא בצמיחה מתמדת, כמעט כל יום נולדת חברה חדשה. ייתכן מאוד שישנן עוד כמה עשרות חברות שהחלו לקרום עור וגידים אך עדיין לא הספיקו להעלות פרופיל כדי להיקלט במדד של 2016.

על פי הנתונים שנאספו, מדובר בלא פחות מאלף חברות שונות הפועלות במסגרת תמ"א 38 בפריסה ארצית (כאשר מדד לפעילות נבחן על ידי בקשה להיתר בנייה - רף שמשאיר בחוץ לא מעט חברות שרק החלו להחתים דיירים ולגבש פרויקטים). רק בשביל הפרופורציה, כ-10,000 קבלנים בסה"כ רשומים אצל רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, מה שיכול ללמד עד כמה היקף הפעילות בתמ"א 38 גבוה, ועוד היד נטויה.

עם זאת, נציין כבר עכשיו כי היקף החברות הפעילות מעיד במקביל גם על חסם הכניסה הנמוך לתחום. בסופו של יום, כל אחד יכול להקים חברה יזמית ולקדם פרויקט, והרגולציה על התחום נמצאת, אם בכלל, בחיתוליה.

ואם לרשום חברה ולפעול בתחום התמ"א זו לא חכמה גדולה, השאלה הגדולה והחשובה שבה מתמקדים גם בעלי הדירות וועדי הבניינים היא לכמה מהם ניסיון של ממש בתחום המורכב.

במסגרת המדד נבחנו לא רק מספר החברות, אלא גם היקפי הפעילות שלהן. כמו שמסביר רווה איתן, סמנכ"ל המחקר במדלן: "כחלק מעבודת המחקר לקראת פרסום מדד "גלובס-מדלן" להתחדשות עירונית, פילחנו את יזמי התמ"א 38 על פי היקפי הפעילות שלהם. התמונה שעולה מניתוח הנתונים בהחלט משקפת את חסם הכניסה הנמוך, כאשר 3,400 פרויקטי תמ"א 38 שונים שהוגשה לגביהם בקשה להיתר מקודמים על ידי כ-1,000 יזמי תמ"א 38 שונים - פחות מ-3.5 פרויקטים בממוצע לכל יזם".

הנתונים מצביעים על תופעה של "זנב ארוך", כלומר ריבוי שחקנים קטנים ומיעוט שחקנים גדולים. על פי הנתונים, מתוך כל אותם 1,000 יזמי תמ"א 38, כ-70% הם בעלי ניסיון מועט, אם בכלל, וקידמו לא יותר משני פרויקטים בתמ"א 38. בקצה השני, 10% בלבד מהחברות מחזיקות ביותר משליש מסך הפרויקטים של תמ"א 38.

פורטפוליו צנוע

אם בוחנים פרויקטים במסגרת תמ"א 38 על פי מסלול תוספת בנייה (תמ"א 38/1), מתברר כי 65% מכלל הבקשות להיתר הוגשו על ידי חברות שזה הפרויקט היחידי שלהן או שיש להן עוד פרויקט אחד בשלב דומה או מתקדם יותר. 23% מהחברות בעלי 3 עד 7 פרויקטים, ורק 12% מהחברות מחזיקות בלמעלה משמונה פרויקטים לאחר שלב בקשת ההיתר.

במקביל, בפרויקטים במסגרת מסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), מדובר על תמונה מעט שונה. חלקן של החברות שנמצאות בשלב הגשת היתר בנייה של פרויקט אחד או שניים עומד על 71%, חלקן של החברות שהגישו בקשה להיתר בנוגע לשלושה עד שבעה פרויקטים עומד על שיעור של 20%, ו-9% בלבד מהחברות הגישו בקשה להיתר לשמונה פרויקטים או יותר.

המסקנה הברורה היא שחלק גדול מאוד מהחברות שפועלות בענף עוד לא מחזיקות את פורטפוליו הנכסים המספק כדי להעיד על ניסיון רב בתחום, מה גם שמדובר על שלב בקשות להיתר בלבד.

מהמציאות בשטח ניתן לקבוע כי ייתכן וחלק מאותן בקשות טרם הבשילו לכדי היתר או תחילת בנייה וכלל לא ברור מתי זה יקרה. הסיבה לכך היא שלמרות שמדובר בתוכנית בסמכות מקומית (בסמכותה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר תוכנית ולהנפיק היתר, ללא צורך באישור הוועדה המחוזית, כפי שנדרש למשל במרבית הערים המבקשות לקדם פרויקטי פינוי בינוי), משך הזמן להוצאת היתר הבנייה אינו קצר והוא משתנה מרשות לרשות.

אם נוסיף לכך את אי הוודאות, את תוכניות המתאר רחבות ההיקף שמקדמות הרשויות (כמו תוכנית הרבעים של תל אביב-יפו למשל), ואת החלטת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעכב מתן היתרים בשל מחלוקת על היקף הזכויות, נבין שבחלק מהמקרים מדובר בחודשים ארוכים עד לאישור, ובחלק אחר על שנה לפחות, כשכלל לא בטוח שההחלטה הסופית אכן תאפשר להוציא את הפרויקט לפועל.

עוד דוגמא להבדל המשמעותי שבין היקף פרויקטים בו מחזיקה חברה אחת לעומת חברה אחרת ניתן לראות מפילוח מספר הפרויקטים לחברה. על פי הבדיקה, החברה המחזיקה הכי הרבה פרויקטים בשלבים שונים החל מהגשת היתר מחזיקה לא פחות מ-44 פרויקטים. זאת, לעומת לא פחות מ-530 חברות שנמצאות בשלב הגשת בקשה להיתר של פרויקט אחד בלבד.

הכי מנוסים בגבעתיים

פילוח פעילות החברות לפי ערים מעיד כי בכל אחת מהן המצב דומה. חלק ניכר מהחברות אינן מחזיקות בניסיון רב, ורק מעטות החברות שיכולות להתהדר במספר מכובד של פרויקטים שנמצאים בצנרת.

רן בכר, אנליסט בצוות המחקר של מדלן להתחדשות עירונית מפרט אודות הנתונים: "התופעה של חברות עם ניסיון מועט יחסית השולטות בנתח משמעותי מהשוק נצפתה בכל הערים שנבחנו. התופעה בולטת במיוחד בתל אביב, בה יותר ממחצית מפעילות התמ"א בעיר מקודמת על ידי יזמים כלל ללא ניסיון בתמ"א 38, או יזמים שיש להם עד שני פרויקטים אחרים בתמ"א 38 בעיר".

בתל אביב, לא פחות מ-53% מהחברות מחזיקות בפרויקט אחד או שניים משלב הגשת בקשה להיתר. 21% בעלי שלושה עד שבעה פרויקטים להם הוגשה בקשה להיתר, ו-25% הן חברות עם למעלה משמונה פרויקטים בשלב בקשה להיתר או פרויקט מתקדם יותר.

במקום השני מבחינת היקף החברות הקטנות וממועטות הפרויקטים נמצאת חיפה, שם 42% מהחברות מחזיקות בפרויקט אחד או שניים ברמה של בקשה להיתר ו-23% מהחברות מחזיקות היקף פרויקטים שנע בין שלושה לשבעה. עם זאת, 35% מהחברות מציגות מספר גבוה יחסית של פרויקטים לאחר שלב בקשת ההיתר, שיעור גבוה משמעותית מאשר בתל אביב.

עוד נתון מעניין שעולה מהפילוח העירוני הוא שהעיר בה היקף החברות בעלות הניסיון הרב ביותר היא גבעתיים, שם ניתן למצוא 37% מהחברות עם למעלה משמונה פרויקטים בשלב הגשת היתר, 38% מהחברות עם שלושה עד שבעה פרויקטים ורק 25% מהחברות מתהדרות בפרויקט אחד או שניים.

מדד הריכוזיות

ככל שערך הקרקע נמוך יותר, כך מספר החברות הפועלות בעיר נמוך יותר והשוק ריכוזי יותר. לדברי רן בכר, אנליסט בצוות המחקר של מדלן להתחדשות עירונית, "בבחינת ריכוזיות שוק התמ"א 38 לפי פילוח של ערים, ניתן לראות מתאם הפוך בין שווי הקרקע למידת הריכוזיות. בערים בהן שווי הקרקע גבוה יחסית, כדוגמת רמת גן ותל אביב, מקומות בהם גם פרויקט בודד יכול להניב רווחים משמעותיים, ישנם מאות רבות של יזמים פעילים. לעומת זאת, בערים בהן שווי הקרקע נמוך יותר, הכדאיות הכלכלית לעיתים כרוכה בכך שהיזם יריץ מספר רב של פרויקטים בעיר, כך שהשוק באותן ערים הופך לריכוזי יותר".

ניתוח מדלן, שבחן את נתח השוק המוחזק על ידי שלוש החברות המובילות בכל עיר (בהיקף הפעילות), מעיד כי את השוק הריכוזי ביותר ניתן למצוא באשדוד, שם שלוש החברות המרכזיות מחזיקות בלא פחות מ-44.5% מנתח הפעילות בעיר.

במקום השני נמצאת פתח תקווה, שם מדובר בנתח פעילות של 30.9% של שלוש החברות המובילות, ובמקום השלישי חולון עם שיעור ריכוזיות של 28%. בהמשך הרשימה ניתן למצוא את הרצליה (22.3%), חיפה (22.2%), גבעתיים (20.7%), רעננה (20%), בת ים (17.8%), ראשון לציון (11.6%), תל אביב-יפו (9.4%) ובמקום האחרון העיר רמת גן, המשופעת בפרויקטים עם שיעור של 8.4% בלבד במדד זה.

כאמור, המספרים מעידים כי בכל מקום בו ערך הקרקע גבוה, ואולי גם המדיניות העירונית מקלה יותר, מספר השחקנים עולה וכך ריכוזיות התחום יורדת. 

"גלובס" ומדלן מציגים: התחדשות עירונית (תמ"א 38-פינוי בינוי) - מהדורה דיגיטלית

פילוח יזמים
 פילוח יזמים

הזנב הארוך
 הזנב הארוך

פילוח הדירות החדשות
 פילוח הדירות החדשות

ריכוזיות עירונית
 ריכוזיות עירונית

הזנב הארוך בתחום התמא
 הזנב הארוך בתחום התמא