"הכשרת היישוב לא רצה מרבעון לרבעון"

"יצירת ערך מהותית נעשית בעיקר באמצעות ייזום נכסים, וכפועל יוצא של השוק הבוגר בישראל היכולת להתפתח כיום בארץ היא מוגבלת. בישראל למעשה מדובר בהחלפת ידיים בנכסים קיימים, וישנו סימן שאלה גדול לגבי יכולת יצירת ערך מהותית בעתיד. האסטרטגיה של הכשרת הישוב היא שתוך שלוש שנים יהיו לה 50 מיליון אירו שכר דירה בשנה מקניונים בלבד, באמצעות פעילות בחמישה קניונים במודל שבעת הכוכבים במרוקו, ברומניה ובמולדובה, בנוסף לישראל". כך אומר עופר נמרודי, בעל השליטה בחברת הכשרת הישוב, בראיון בלעדי ל"גלובס", שבועיים לאחר שהחברה חתמה על הסכם מימון בסך 86 מיליון שקל לפרויקט קניון שבעת הכוכבים בעיר טנג'יר שבמרוקו (בצד האפריקני של מיצרי גיברלטר), הכולל גם מלון בן 240 חדרים. הסכם מימון זה מצטרף לסכום של 318 מיליון שקל שהצליחה החברה לגייס תוך חודשיים לשלושה פרויקטים בתקופת משבר.

גלובס: רכשתם לפני כשלושה חודשים את בית מעריב, אותו העמדתם למכרז שבו לא נתקבלו הצעות, למעט הצעה אחת שלא היתה לפי הנוהל.

נמרודי: "מעריב עמדה בפני סיטואציה שבה היא היתה צריכה לשלם את האג"ח הציבורי שלה, ונאלצה למכור את אחד הנכסים שלה. מעריב קיבלה החלטה למכור את בית מעריב, הוציאה מכרז ובגלל המשבר הקשה ובגלל שלצערי הרב הכל נעצר, לא קיבלנו אף הצעה רצינית ואטרקטיבית. בנסיבות האלה מונה שמאי עצמאי, שאושר גם על-ידי הבנק המממן שלנו, בנק הפועלים. השמאי הזה העריך את הבניין כפי שהוא היום, ונציגי הציבור משתי החברות, מעריב והכשרת הישוב, ניהלו משא ומתן קשוח וקיבלו החלטה לקנות את בית מעריב במחיר של 32.5 מיליון שקל, כששכר הדירה שישולם על-ידי מעריב הוא 2-2.25 מיליון שקל בשנה. מה שהכשרת הישוב מתכוונת לעשות הוא לנצל את היכולות התכנוניות והיזמיות שלה ואת הכסף שברשותה כדי לפתח את בית מעריב לבניין יוצא מן הכלל.

"בכוונתנו להעביר תוכנית לבניין מרשים כדוגמת הבניינים שמול בית מעריב, כמו בית רובינשטיין ובית צור שמיר, בניין של 25-30 קומות. בכוונתנו לנצל את העובדה שהקו התחתי של הרכבת הקלה אמור לעבור בשטח שלנו, ולכן יהיו בו שתי קומות מסחריות. מעליהן, לפי התוכנית, יהיה בניין המשרדים. בקיצור, אני מאוד מקווה שנהפוך את הלימון הזה ללימונדה, ושברבות השנים בית מעריב החדש יהיה גם בניין מרשים ארכיטקטונית וגם עסק טוב, מהבחינה הזאת שהוא במיקום פנטסטי, במרכז העיר. בואו לא נשכח שכל הפרויקט של השוק הסיטונאי, שנמצא 100 מטר ממנו, הולך להיות אחד היהלומים של תל אביב, ואנחנו חלק ממנו. לכן, בסופו של יום, אני חושב שהכשרת הישוב עשתה שני דברים גדולים. היא גם סייעה לחברה-בת שלה לשלם את האג"ח ולעמוד בהתחייבויות שלה, ומצד שני ביצעה השקעה שהיום, במצב של השוק הנוכחי שבו הכל נראה שחור עד אפור, נותנת לנו אפשרות להסתכל לטווח הארוך ואני מקווה שתוך 3-5 שנים יקום שם בניין לתפארת".

"מגדלי נמרודי"

בית מעריב העתידי הוא לא הבניין היחידי שבאמצעותו מתכננת הכשרת הישוב לתקוע יתד בסיטי של תל אביב. לדברי נמרודי, "פרויקט נוסף שהחברה עוסקת בו כרגע הוא הקמת בניין גבוה ומרשים, בן 42 קומות במקום בו נמצא בניין המשרדים בבעלותנו, בית קלקא שבדרך מנחם בגין בתל אביב".

נמרודי מציג הדמיה שבה בצמרת המגדל מופיע השלט "מגדלי נמרודי". האם כך אכן ייקרא המגדל? "זהו שם שהמדמה נתן", אומר נמרודי, "בואי נדון בשם כשהוא יעמוד. בית קלקא נמצא בערך 500 מטר דרומית למגדלי עזריאלי. כבר קיבלנו את ברכת מהנדס העיר".

כיצד הכשרת הישוב מתמודדת עם המשבר העולמי?

נמרודי: "הכשרת היישוב כחברת האחזקות שעיקר פעילותה בתחום הנדל"ן נפגעה במשבר העולמי בשני ממדים עיקריים: הראשון - ירידה בהיקף המכירות של פרויקטים יזמיים, והשני - מחנק נזילות בינלאומי שהאט את קצב התקדמות הפרויקטים.

"יחד עם זאת, עומד להכשרת הישוב היתרון שנכנסה למשבר ברמת מינוף נמוכה יחסית לחברות נדל"ן דומות. יש בבעלותה נכסים מניבים שתורמים לשורת ההכנסות כ-170 מיליון שקל, הכנסות שהינן יציבות ועקביות ונמצאות במגמת עלייה על אף המשבר. זאת ועוד: חרף המשבר הצלחנו לממן בהיקפים משמעותיים פעילות יזמית חדשה בשלוש ערים: ורשה, בוקרשט וטנג'יר, כמו גם ביצוע מיחזור הלוואות כנגד נכסים מניבים וקרקעות בישראל".

7 כוכבים ברחבי הכוכב

הכשרת הישוב נוסדה בשנת 1909 כחברת נדל"ן ופיתוח, וחוגגת השנה 100 להיווסדה. שמה המקורי היה Palestine Land Development Corporation, והיא הוקמה שלא למטרות רווח, אלא במטרה לגאול את אדמות המדינה וליישב עליה יהודים. בשנת 1953 היא נרשמה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב, והיא מתמקדת היום בתחום הנדל"ן לצד פעילות בתחומי המדיה והמלונאות.

לחברה ארבעה מנועי צמיחה עיקריים - נכסים מניבים בישראל (100 במספר, כולל קניון שבעת הכוכבים בהרצליה ומרכזי מסחר, מבני תעשייה ומשרדים), חברת מרכזים לוגיסטיים בפולין שהכשרת הישוב מחזיקה בה 50%, חטיבת ייזום הכוללת פרויקטים לבניית מגורים בישראל ובחו"ל, וחטיבת הקניונים, שבאמצעותה מיישמת החברה את אסטרטגיית ההתרחבות שלה בחו"ל בתחום זה.

היקף השטחים המניבים של הכשרת הישוב הוא 374 אלף מ"ר, מתוכם כ-200 אלף מ"ר בישראל, עם הכנסות של 170 מיליון שקל בשנה. התפלגותם הגיאוגרפית של השטחים המניבים היא 65% בישראל, 29% בפולין ו-6% בקנדה.

בנוסף, פעילותה בגזרת המדיה היא באמצעות העיתון "מעריב", בו היא מחזיקה 62%, ופעילותה בתחום שילוט החוצות היא באמצעות החברה-הבת רפיד ויז'ן. כמו כן, פעילה הכשרת הישוב בתחום המלונאות באמצעות רשת המלונות רימונים, בה היא מחזיקה 85%. אלה הם שבעה בתי מלון, מתוכם חמישה הם בבעלות החברה ושניים בניהולה.

בתחום הנדל"ן פועלת הכשרת הישוב בשש מדינות עיקריות, שהן ישראל, קנדה, פולין, רומניה, מולדובה ומרוקו. כאמור, יחד עם הסכם המימון שחתמה הכשרת הישוב עם בנק מרוקאי בסך 86 מיליון שקל לטובת הקניון בטנג'יר, הצליחה החברה לגייס 318 מיליון שקל בחודשיים האחרונים. אלה כוללים מימון של 119 מיליון שקל שקיבלה החברה מבנק BCR הרומני לפני כשלושה שבועות לשלב א' בפרויקט למסחר ולמגורים בבוקרשט, שנקרא Jacob Park (1,476 יחידות דיור וקניון בשטח 10,000 מ"ר), וכן מימון שקיבלה החברה בחודש מארס בסך 113 מיליון שקל מבנק PKO הפולני לטובת הקמת 1,100 יחידות דיור בשכונת וילנוב שבוורשה.

בתחום הקניונים מחזיקה היום הכשרת הישוב בקניון שבעת הכוכבים בהרצליה (20,000 מ"ר עם הכנסות של 68 מיליון שקל לשנה מדמי שכירות), בפאואר סנטר ירקונים שבפתח תקוה (10,500 מ"ר עם הכנסות של 5.7 מיליון שקל לשנה מדמי שכירות) ובמרכז המסחרי ברעות (4,500 מ"ר עם הכנסות של 3.3 מיליון שקל לשנה). שוויו של שבעת הכוכבים בהרצליה הוערך בדו"חות הכספיים ל-2008 ב-544 מיליון שקל.

את אסטרטגיית ההתרחבות בתחום הקניונים מיישמת החברה באמצעות החברה-בת, הכשרה קניונים, וכל אחד מהקניונים ימותג תחת השם 7 Stars. שטחו הבנוי של הקניון במרוקו צפוי להיות 50 אלף מ"ר להשכרה (ללא המלון), והוא מוקם בהשקעה של כ-60 מיליון דולר. פרויקט זה נמצא בשלב היסודות. קניון נוסף, שנמצא אף הוא בשלב היסודות, מוקם בפלוישט שברומניה בשטח בנוי של 80 אלף מ"ר ובהשקעה של כ-60 מיליון אירו. 70% ממנו כבר מושכר על-ידי רשתות ישראליות ובינלאומיות.

בקישינב בירת מולדובה רכשה החברה קרקע בעלות 8.6 מיליון אירו לפני יותר משנה, והיא מתכננת להקים בה קניון בשטח בנוי של 25 אלף מ"ר ובהשקעה כוללת של כ-35 מיליון אירו. בבוקרשט שברומניה מתכננת החברה לבנות קניון בשכונת המגורים Jacob Park, בשטח בנוי של 10,000 מ"ר ובהשקעה של 15 מיליון אירו. בג'ורג'יו שברומניה תקים החברה קניון בשטח בנוי של 20 אלף מ"ר, בהשקעה של 6.5 מיליון אירו.

קניון אחד בישראל איננו מאסה קריטית. למה לא למכור את הקניון הזה, ומהכסף שמתקבל להשקיע ביותר נכסים?

"אנחנו לא עסוקים ברכישת נכסים מניבים ובהתפרנסות מה-spread שבין שכר דירה למימון. אנחנו מייצרים ערך באמצעות הייזום. אנחנו קונים את הקרקע, לוקחים את הסיכון ברכישת הקרקע, בבנייה, בתכנון, בשיווק. מוכנים לעבוד קשה, להיות עם סבלנות ולייצר ערך. כך לדוגמא, שבעת הכוכבים בהרצליה שווה היום פי חמישה ממה שעלה לבנות אותו. למה? מפני שהמוצר המוגמר שמייצר את התוצאות המצוינות הוא עסק טוב. לכן החלטנו לא למכור את שבעת הכוכבים, שהוא אגב לא היחידי בישראל, יש לנו גם את המרכז המסחרי ברעות, את כלבו ירושלים, את הפאואר סנטר בירקונים, כך שהוא לא לבד. אז דווקא אנחנו, במקום לחפש חיים קלים ולמכור אותו, אנחנו רוצים לייצר חברה שיהיו בה חמישה-שישה קניוני שבעת הכוכבים ולייצר כוח רב, וזו בדיוק המגמה ההפוכה למגמה של מימושים מהירים ורווחים מהירים - אנחנו רצי מרתון, רוצים לייצר ערך לאורך זמן. זה בפירוש מאפיין את החברה הזו. היא לא חברה שרצה מרבעון לרבעון - היא רצה למרחקים ארוכים".

יש מקום להקים עוד קניוני שבעת הכוכבים בישראל, או שפניכם רק לחו"ל?

"להערכתי, ישראל כבר רוויה בקניונים טובים מאוד. המקום היחיד שאנחנו שוקלים להקים קניון שבעת הכוכבים הוא אילת. יש לנו קרקע בבעלותנו במיקום מעולה, מול הטרמינל בשדה התעופה, ואנחנו מתלבטים. אם את שואלת אותי, להערכתי אנחנו נלך על זה ונקים שם קניון שבעת הכוכבים שהוא יהיה חלק מהכשרת הישוב קניונים".

לדברי אלי כהן, סמנכ"ל השקעות ופיתוח עסקי בהכשרת הישוב, "גם קניון זה ימותג שבעת הכוכבים. שטח הקרקע באילת הוא עשרה דונם, ובימים אלה אנחנו מגישים תוכניות לוועדה המקומית לקידום הפרויקט. יש בעיר רק קניון אחד, שהוא קניון מול הים".

יש באילת גם מרכזים מסחריים, כמו קניון מלכת שבא, מרכז ביג, מרכז G שבתכנון, ג'קי בן-זקן מתכנן קניון בתחנה המרכזית, ושמענו שעזריאלי בונה על העיר.

כהן: "מה שחשוב זה הלוקיישן, ולנו יש קרקע ולוקיישן שהוא מהטובים ביותר. מול הים, שאין ספק שהוא מהקניונים המצליחים ביותר בישראל, הוא בשטח מאוד קטן. הוא קניון שבנוי בצורה ישנה. הוא לא מול רחב, הוא לא מול פתוח. הוא נמצא בכיכר, ולכן אנחנו מקווים לבנות משהו שהוא יותר חדש, יותר מודרני ויותר פתוח. הקרבה לשדה התעופה גם מאוד תורמת".

"יש דרישה ויש שוק"

לדברי כהן, לחברה שני דובדבנים. האחד הוא פעילות הקניונים והפעילות המניבה, והשני הוא הפעילות בתחום המחסנים הלוגיסטיים. "בפולין יש לנו כיום ארבעה מחסנים לוגיסטיים עם כ-200 אלף מ"ר מושכר ופוטנציאל לעוד 600 אלף מ"ר מושכר, והתרחבנו גם לרומניה, שם אנו בונים מחסנים שבנייתם תסתיים עד סוף 2009. בבוקרשט רכשנו את כל המתחם שעוטף את תנובה. ההכנסות של החברה משכר דירה הן 84 מיליון שקל בסה"כ, כשהכשרת הישוב היא הבעלים של חצי מהפעילות".

ניתן לומר שאתם מתרחבים בעיקר בחו"ל בתחום הקניונים, כי בארץ צפוף?

נמרודי: "הכשרת הישוב פועלת בשש מדינות, לא כי צפוף. בישראל האוכלוסיה קטנה והכלכלה מצומצמת, אבל במדינות אחרות יש דרישה ויש שוק. אנחנו זיהינו, לדוגמא בטנג'יר, את הסיטואציה הבאה: זוהי עיר של כ-800 אלף תושבים, עוברים בה בין 700 אלף למיליון תיירים בשנה, היא נמצאת בחלק הצפוני ביותר של מרוקו, מול גיברלטר, ואין בה קניון או מרכז בידור אחד. אז אם אילת, שהיא קטנה פי עשרה, מצליחה - איך יכול להיות שטנג'יר, שיש בה כזו אוכלוסיה ענקית וכלכלה שמתרחבת, לא יצליח בה קניון שבעת הכוכבים? הוסף על כך שחברת רנו הודיעה עכשיו על הקמת מפעל ההרכבה מהגדולים ביותר שלה בטנג'יר, ושמלך מרוקו הכריז על טנג'יר כאזור סחר חופשי - כל אלה פקטורים שעודדו אותנו ללכת על זה.

"אותו הדבר בפלוישט, שזו עיר גדולה במרחק שעה נסיעה מבוקרשט, וגם שם רמת הסחר נמוכה מאוד. יש שם דרישה ויש מקום לקניון אחד גדול. ראינו באזור שלנו שקמה חנות גדולה של מטרו והיא מאוד מוצלחת ומלאה, וקיבלנו החלטה ללכת על זה. אכן לא טעינו, למרות שהקניון טרם נבנה אלא רק בשלב היסודות - 70% ממנו כבר מושכר. זה מצביע על כך שלכאורה, על פני הדברים, ההחלטה שלנו והכיוון השיווקי שלנו נכונים". *

מבני ברק ועד מוצא

הכשרת הישוב לא טומנת ידה בצלחת בכל הקשור לנכסים מניבים וביזום בישראל. בין היתר מחזיקה החברה גם בבניין ארגמן בבני ברק, ששטחו 14 אלף מ"ר, שלגביו קיימת תוכנית שאושרה ברמה מקומית והוגשה להפקדה למגדל משרדים בן 45 אלף מ"ר, ומרכז מסחרי בן 5,000 מ"ר. כן מחזיקה החברה בבניין אופטימה טאואר ברמת גן, המשמש מלון בן 15 קומות ומושכר לרשת רימונים. בבניין כלבו ירושלים מחזיקה החברה ב-50% והוא בתהליכי שינוי למרכז מסחרי מודרני, ומושכר למשביר לצרכן ולקו אופ.

בנוסף, עוסקת החברה בייזום על עתודות קרקע בבעלותה. בגן המנורה (בור שיבר) במרכז ירושלים מחזיקה החברה במגרש בשטח 3.3 דונם, שבהתייחס אליו הוגשה תב"ע לבניית 15 אלף מ"ר, בעיקר למגורים. כן היא מחזיקה ב-50% במגרש פיקאסו, ששטחו 12 דונם על שפת הים בהרצליה, עליו חלה תב"ע בתהליכים ל-11 וילות ו-35 יחידות דיור בנות 140 מ"ר. במוצא מחזיקה החברה ב-50% ממגרש ארזה ששטחו 54 דונם ושבו אושרה תוכנית ל-218 יחידות דיור. בקרקע של החברה בשדרות ירושלים ביפו אושרה תב"ע ל-260 יחידות דיור. לפני יותר משבוע קיבלה החברה תשלום נוסף של 29 מיליון שקל בגין מכירת דירות בפרויקט נדל"ן למגורים בראשון לציון, כשהמבצע הוא הקבלן שמשון זליג. באזור התעשייה קרית ספיר בנתניה מחזיקה החברה ב-50% מבניין סונול וב-100% ממגדל C, וכן במגרש בן שלושה דונם, לגביו הגישה החברה תוכניות פיתוח לעירייה, ובמגרש נוסף בן תשעה דונם.