בונים על העשור הבא

יוצאים אל המעגל הרביעי

מחירי הדירות הגבוהים באזור המרכז שלחו בעשור האחרון את הזוגות הצעירים אל הטבעת השנייה של תל אביב, קרי: קרית אונו, פתח תקווה, ראשון לציון וכפר סבא, וגם אל הטבעת השלישית: נתניה, נס ציונה, ורחובות.

בעשור הקרוב, נגיע גם אל "הטבעת הרביעית" - מושג אותו טבעה השנה ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה. רוב הצעירים כיום מבקשים - מרצון או מכורח - לרכוש דירה בטווח מחירים של 800 אלף שקל עד 900 אלף שקל. לכן, בשביל לקנות דירת 4 חדרים ייאלצו להצפין עד חדרה או להדרים עד אשקלון. כתוצאה, הערים שצפויות להתרחב בעשור הקרוב כוללות את רמלה, בית דגן, חדרה ופרדס חנה-כרכור, וכן ערים שבהן תנופת הבנייה כבר החלה בשנים האחרונות וצפויה להימשך: באר יעקב, רחובות, גדרה, אשדוד, ונתניה.

תשתיות כבישים חדשות, כמו כביש 6, כביש 431 וכן קווי רכבת ותחנות נגישות, ימשיכו לתמוך במגמת הרחבת המעגלים. החשש הוא, שכמו שבעשור האחרון עלו המחירים בעקבות עלייה בביקושים - דוגמה קלאסית היא העיר באר יעקב המנומנמת שבתוך שנים מעטות זינקו בה מחירי הנדל"ן בשיעור דו ספרתי - גם ב"טבעת הרביעית" בסופו של דבר יעלו המחירים. עם זאת, קרקעות יש למכביר. לפי נתוני משרד השיכון, אותם הציג השר אריאל אטיאס ב"ועידת ישראל לעסקים" של "גלובס", רק בין חדרה לגדרה ישנן כיום כ-53 אלף יחידות דיור מתוכננות שתקועות בגלל חסמים בירוקראטיים.

איכות הסביבה

הטרנד הירוק - מסיסמאות למציאות

בנייה "ירוקה", הכוללת תכנון, בנייה ותפעול של מבנים במטרה לחסוך אנרגיה ומים ולהגן על המשאבים הטבעיים של הסביבה, כבר צוברת תאוצה ברוב העולם המערבי. בארץ הנושא רק בחיתוליו, מה שלא מפריע ללא מעט חברות בנייה להתרברב בפרויקטים "ירוקים", על מנת להתחבר לטרנד העולמי החם.

עד כה, רק פרויקטים ספורים בתחום המגורים קיבלו את תו התקן הישראלי לבנייה ירוקה, "תקן 5281", שגם הוא לא ממש מתקדם. החלוצה בתחום היתה חברת שיכון ובינוי שהכריזה השנה כי פרויקטים שלה בכרכור ובנתניה הוכרו רשמית כפרויקטים ירוקים: החל מאופן העמדת הבניינים במגרש ביחס לתאורה טבעית וצל, דרך מזעור השימוש במתקנים זוללי אנרגיה, ועד צמחיה חסכונית במים. חשוב לזכור, שזה גם יותר יקר לקבלן לבנות "ירוק", בשיעור של כ-5%-10%.

מה שלא יהיה, מול מגמת ההתחממות והצורך לחסוך באנרגיה, בנייה ירוקה תעבור ללא ספק בעשור הקרוב ממגרש הטרנדים ה"סקסיים" והוולונטריים למגרש של חוקים ואכיפה. רוכשי הדירות מוכרחים להפנים שבנייה כזו לא רק שומרת על כדור הארץ לדורות הבאים, היא גם חוסכת לדיירים בחשבונות החשמל והמים, בהוצאות המיזוג, החימום וההשקיה. או-טו-טו היא גם תהיה פרמטר מהותי למי שייבקש לקנות דירה.

מגורים

קבוצות הרכישה - מי ישרוד והיכן

התחזיות לגבי קבוצות הרכישה, שצברו תאוצה במהלך העשור האחרון ובעיקר בשנה-שנתיים האחרונות של סיום העשור, הן כמעט דיכוטומיות. מצד אחד, יש הסבורים שמדובר באופנה חולפת, שמשקפת את האנומליה בשוק הנדל"ן הישראלי; מצד שני, יש הסבורים שמדובר בתופעה שלא תיעלם, ואף צפויה להתחזק בעשור הבא.

הספקנים מעריכים שרגולציה מחמירה יותר המובטחת לקבוצות הרכישה תפחית מהאטרקטיביות המיסויית שלהן; הקבלנים מזהירים השכם והערב שחברי קבוצות הרכישה עוד עשויים למצוא עצמם באוהלים, "מפני שהם לא יודעים מחיר סופי, גודל דירה, אין להם חוק, אין להם ערבויות מכר, ואין להם היתרי בנייה - והם עוד קוראים לזה דירה?!" (ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים). אליו מצטרפים אלה המזהירים כי קריסה של קבוצת רכישה אחת תגרור אחרי קריסות נוספות באפקט דומינו.

אך בניגוד לספקנים, יש לא מעט שמאים, בנקאים, יזמי נדל"ן, וכמובן, מארגני קבוצות רכישה המאמינים שכוחן של קבוצות הרכישה רק יגבר בעשור הקרוב, לאו דווקא בשל היתרון המיסויי - שמצוי בסכנת הכחדה מצד הרגולטורים - אלא בעיקר בזכות יכולתן לשלם במזומן לבעל הקרקע, בניגוד לרבים מהקבלנים.

מסקר שערכה לאחרונה פירמת ראיית החשבון "Deloitte בריטמן אלמגור זהר" בקרב בכירי ענף הנדל"ן, עולה כי 58% מהם סבורים שבתקופה הקרובה תופעת קבוצות הרכישה תצבור תאוצה.

בכל מקרה, ההערכה היא שנמצא אותם - את מארגני הקבוצות האמינים והמקצועיים יחסית - יותר בארגון קבוצות לבניינים "שפויים", ופחות במגדלי הענק. שם, במפלצות הבטון הענקיות, דרושים יותר מדי אנשי מקצוע וישנם יותר מדי דיירים מכדי שמודל הקבוצות - בהן כל רוכש חובש למעשה את כובע היזם - יוכל להתמיד לאורך זמן.

משרדים

המשרדים מתחילים את העשור מהרצפה

שוק הנדל"ן למשרדים חווה בעשור האחרון שני משברים. המשבר הראשון פקד את הענף בשנים 2001 ו-2002, תוצאה של משבר ההיי-טק. המשבר השני פקד את הענף בשלהי 2008, על רקע המשבר הכלכלי העולמי. "שוק המשרדים של תל אביב והרצליה פיתוח, גם בשיא של 2008, היה במרחק רב מהשיא של שנת 2000", מציין יורם בלומנטל, מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן אינטר ישראל מקבוצת Cushman & Wakefield. "בינואר 2000 עמדו דמי השכירות למ"ר למשרדים בתל אביב על 24.8 דולר, ואילו ביולי 2008 הם עמדו על 25 דולר נומינלי. ריאלית הם היו צריכים לעמוד על 28.3 דולר למ"ר. בנוגע להרצליה, בינואר 2000 עמדו דמי השכירות למ"ר משרדים על 21 דולר ואילו ב-2008 הגיעו ל-19 דולר, בעוד שריאלית הם היו אמורים לעמוד על 24.1 דולר למ"ר.

"הניתוח מעלה שהרצליה נפגעה באופן קשה יותר מתל אביב: הפער בת"א הוא 13.2% אבל הפער בהרצליה נוסק ל-26.8%. אין לי כל ספק שהמחירים יעלו ואולי אף ישברו את השיא של 2000. השאלה היא רק מתי זה יתרחש. כמו בכל משבר, גם בנוכחי היתה ירידה חדה בהיקף התחלות הבנייה למשרדים, אלא שהפעם הדבר היה חריף הרבה יותר בעוצמתו עקב הפניית המשאבים וריכוז כל המאמצים בתחום המגורים שנהנה מביקושי שיא. יש לזכור שבמצב נורמלי, נדל"ן מסחרי מניב פי שלושה מאשר דירת מגורים ואנשים מספיק חכמים לדעת היכן לשים את כספם".

את דבריו של בלומנטל מחזקים היזמים, שלא התביישו בשבוע שעבר להעריך שהמחירים יעלו. נתן חץ, בעל השליטה בחברת אלוני חץ ובחברת אמות השקעות, אמר בכנס לסיכום 2009 בנדל"ן כי מחירי השכירות למשרדים יעלו לאורך זמן, מכיוון שתוך שנה או שנתיים ייווצר מחסור בשטחי משרדים, על רקע ביקוש קשיח ל-150 אלף עד 200 אלף מ"ר בשנה.

עולמי

דרום אמריקה ושאר העולם

התהפוכות שעברו על שוקי הנדל"ן ברחבי העולם בעשור האחרון הופכות את חיזוי העשור הקרוב למשימה קשה במיוחד. אומנם כשהמשבר הכלכלי החל הרעה נפתחה מארה"ב, אך כלל לא בטוח ששוק הנדל"ן שלה יהיה הראשון לצאת ממנו ולהשתקם: היקף המשכנתאות שאמורות להיפרע בשנים הקרובות עודנו עצום ולא ברור כמו מתוכן ימוחזרו, מיליוני בתים שם נמצאים בעיקול, שוכרים עדיין מחפשים שוכרי-משנה או שמפסיקים לשלם שכר-דירה - ומגלגלים את קשייהם לבעלי הנכסים.

אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומבעלי בית ההשקעות המקומי לנדל"ן בינלאומי פרופימקס, מזכיר שהנדל"ן הוא אינדיקטור שמשתרך מאחורי נתונים כלכליים אחרים ולא מוביל אותם. "מדובר בעיכוב של שנה-שנתיים", הוא מעריך. לדבריו, בעוד ששוק המניות הוא שוק נזיל, הנהנה מסחירות וניתן לשיערוך, נדל"ן הוא שוק לא יעיל. "אם נקנה שני בניינים באותו אזור, יכולים להיות לנו שני דיירים עם איתנות פיננסית שונה, ולכן התשואה שלנו תהיה שונה". ועדיין, הוא אומר, "מתחילים לראות תפוחים מהעץ שאפשר להרים אותם, אם כי אני לא בטוח שזה הזמן לצאת לקטיף".

הנתונים האלה, אגב, עשויים לייצר הזדמנות מכיוון לא צפוי, כמו למשל קניית נכסים מבנקים או רכישת חוב של גופים במצוקה מהבנקים בהנחה, ולהחזיק בו עד הפירעון - בהנחה שככה ניתן יהיה להרוויח משני הכיוונים: אם הלווה יהפוך לחדל פירעון - ניתן להשתלט על הנכס; אם הלווה יעמוד בהחזרים - ניתן ליהנות מרווחי הון הנובעים מהעובדה שאת ההלוואה שלו קנית במחיר הנמוך משוויה. האסטרטגיה הזו, שמכונה "Loan To Own", החלה לבוא לידי ביטוי בחודשים האחרונים גם במדיניות ההשקעות של מספר חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה בתל אביב.

ומה בכל זאת? אמריקה הלטינית היא יעד מועדף - צ'ילה, פרו, מקסיקו ובעיקר ברזיל, בשל היחס של שלושה אינדיקטורים כלכליים לתמ"ג: החוב הציבורי, הלוואות הבנקים והמשכנתאות. "שלושת היחסים האלה נמוכים בהרבה מארה"ב, אנגליה ומדינות אירופה", אומר רוזנהיים ומזכיר גם שוק מגורים שצומח הודות להתחזקות המעמד הבינוני, מחסור בדירות ואוכלוסיה צעירה.

באסיה, שם קיים ריבוי של משקיעים ישראלים בעיקר בהודו ("יותר קל לעשות בה עסקים מבסין"), הכלכלה משתפרת, היות והיא מבוססת על ייצוא סחורות לארה"ב ולאירופה. מנגד צריך לתת את הדעת לסיכונים פוליטיים ולהיעדר שקיפות מספקת, ולוודא שהתשואה מגלמת את הסיכונים המאפיינים שווקים מתפתחים. לדברי רוזנהיים, "אסיה זה לטווח ארוך. צריך להשקיע הרבה מאוד בלימוד השוק".

ונעבור לאירופה. "יש 5 מדינות ששווה להיכנס אליהן, בגלל גודל האוכלוסייה והתוצר - גרמניה, צרפת, בריטניה, איטליה וספרד". ההמלצה הזו מתייחסת לשוק המשרדים ולמרכזים מסחריים - שני מגזרים שסבלו מירידות של עד 40% בשכר-הדירה. בשל המשבר כמעט ולא הייתה יוזמת פיתוח חדשה במגזרים הללו ולצד ירידה בשיעורי ההיוון, השווקים הללו, לדעת רוזנהיים, אטרקטיביים. שוויץ מוגדרת כהשקעה סולידית, בתשואה נמוכה, שעשויה לייצב את תיק הנדל"ן.

במוקדם או במאוחר סביר להניח שהפוטנציאל יחזור גם למרכז ומזרח אותה יבשת. "לשוק הקרקעות במדינות מתפתחות אולי ייקח עוד כמה שנים להתאוששות, אבל לרבות מהמדינות שם יש בסיס טבעי לגידול", אומרת עדינה קופר, מבעלי חברת נת"מ ויו"ר ועדת השמאות של Colliers הבינלאומית. "יש צרכנים לדירות, ויש צרכנים לקניונים".

המע"ר החדש

3 מליון מ"ר על נתיבי איילון

פניו של ה-CBD (Central Business District - מרכז עסקים ראשי) העתידי של תל אביב, במגדלים בני כ-50 קומות, משורטטים בשנים האחרונות בוועדות התכנון והחלו לקרום עור וגידים עם תוכנית אחת שכבר יצאה אל הפועל ותוכניות נוספות שאושרו.

מגדלי עזריאלי הם כבר עובדה מוגמרת, אבל על רצף הציר שעליו הם יושבים יתפתח בעשור הבא המע"ר (מרכז עסקים ראשי) הצפוני החדש. המע"ר - שיהיה מתוחם בין נתיבי איילון ממזרח ודרך מנחם בגין ממערב - מתוכנן להיות אזור המשרדים החדיש ביותר בתל אביב. הוא יוקם סמוך למגדלי עזריאלי, חלק מהמתמחמים החדשים של דרום הקריה (500 אלף מ"ר) והשוק הסיטונאי (320 אלף מ"ר), ויכלול בין היתר את פרויקט אגד, תנובה, בית גזית פז ובניין אכטמן. תוכנית המע"ר הצפוני אושרה להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב באוגוסט 2009.

"המע"ר הצפוני יכלול כ-3 מיליון מ"ר", אומר יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, דורון ספיר, "המע"ר יביא הרבה שירותי תעסוקה לאזור ויחזק מאוד את כל דרום תל אביב, כי פניו יהיו לכיוון דרום. בנוסף לשימושים למשרדים אנחנו ניתן עדיפות לשימושי מלונאות במגדלים, כמו שנעשה במגדל המרובע במגדלי עזריאלי. אנחנו מאפשרים עד 25% מגורים ברוב המגדלים כשהמטרה היא שהאזור לא יהיה שומם בלילות כמו מתחם הבורסה ברמת גן, שהוא דוגמא למקום שוקק ביום ובעייתי בלילה. בנוסף למשרדים התמהיל יכלול גם בתי קפה ומסעדות ואפילו שימושים של בתי קולנוע. בתל אביב נסגרו לא מעט בתי קולנוע בעשור האחרון והשארת המונופול של הסינמה סיטי הוא מוטעה לדעתי".

קמעונאות

המותגים הבינלאומיים ישנו את ענף הקניונים

עם כניסתן של רשתות האופנה הבינלאומיות H&M ו-GAP לארץ, או לפחות עם הכנותיהן להיכנס לקניוני הארץ, הורגשה בשבועות האחרונים של 2009 תזוזה של רשתות אופנה ישראליות בכל הנוגע לשטחי השכירות בקניונים. בנובמבר היתה זו רשת פוקס שהודיעה על איחוד שטחי חנויות מותגיה - נשים, גברים, ילדים ותינוקות, ובדצמבר זו היתה רשת קסטרו שהודיעה על איחוד שטחי חנויות הנשים והגברים ואף החלה לשכור שטחים גדולים יותר.

המשחק בשטחים כבר עושה לבעלי הקניונים לא מעט כאב ראש בהתארגנות לפגוש את בקשותיהן של פוקס וקסטרו לארגן את שטחיהן מחדש. החנויות שבדרך כלל זקוקות להן H&M ו-GAP הן בשטחים של 800 עד 2,000 מ"ר והרשתות הישראליות מתחילות לקלוט שחסר להן בשלב זה יתרון של גודל. על כן עוברת היום קסטרו משטחים של 250 מ"ר לשטחים של 400 מ"ר.

האם המותגים הבינלאומיים יחנקו את המותגים הישראלים? "H&M ו-GAP, ואפילו ג'י-סטאר וספרינגפילד, הן הסנוניות הראשונות שבעקבותיהן יגיעו לארץ מותגים בינלאומיים אחרים", אומר אדם אדרי, סמנכ"ל השיווק של קבוצת אדרי-אל החזקות, העוסקת בייזום, פיתוח וניהול מרכזים מסחריים, "מי שייפגע הכי הרבה הן רשתות האופנה הישראליות היותר קטנות. התהליך שיעבור על השוק ב-10 השנים הוא בריא - נראה יותר ויותר רשתות בינלאומיות שייכנסו והן יהיו השחקן העיקרי. בעלי הקניונים יצטרכו להיערך לתת מענה לשטחים גדולים, כי היום אין ממש קניונים שיודעים לתת מענה מיידי לשטחים בגודל של 800 עד 2,500 מ"ר. בין היתר ייווצר מצב טבעי שהשטחים האלה יהיו זמינים למותגים החדשים בגלל המקום הפיזי שיפנו רשתות ישראליות".

לדברי תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר, "מה ש-H&M ו-GAP יעשו לרשתות הישראליות הוא מה שעשו מנגו וזארה לרשתות הישראליות כשהן נכנסו לארץ וזה בעצם התאמת המוצר והמחיר וכן גודל החנות, כולל ה-look & feel שלה, לתחרות החדשה שלא היתה קודם. התחרות תשפיע על מי שיש לו מוצר דומה למוצר של הרשתות הבינלאומיות. הרשתות הישראליות עם המוצר הדומה יצטרכו לעצב לעצמן אסטרטגיה שיווקית חדשה ולהשקיע כסף רב בעיצובן המחודש".

התחדשות עירונית

פינוי בינוי - אולי הפעם

צריך להודות על האמת - גם לפני עשור, מצוקת הקרקעות יצרה אצל רבים את התחושה שסוף סוף ייפרץ המחסום ותתחיל התחדשות עירונית אמיתית בישראל. לא עוד פרויקט בודד פה ושם, אלא מהלך אמיתי של פינוי בינוי, של עיבוי בניינים קיימים ועוד, שיזרימו גם חיים חדשים לאזורים ותיקים, עם פוטנציאל למאות אלפי יח"ד חדשות בלב הערים.

בפועל, בעשור האחרון לא קרה כמעט דבר. יתרה מכך, באפריל 2005 ההתחדשות העירונית קיבלה תמריץ משמעותי - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אושרה על ידי הממשלה והעניקה תוספות בנייה משמעותיות, הכוללות עוד תוספת של קומת מגורים, למי שמחזק את ביתו. פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד השיכון כבר בשנת 1998, אך מרבית הפרויקטים החלו בעשור האחרון, לאחר שבשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, מול רוב דיירי הבניין.

לדברי ניסים אחיעזרא, מנכ"ל "אחים דוניץ" שמתכננת לא מעט פרויקטים של פינוי בינוי, "המחדל הגדול ביותר של ממשלות ישראל בעשור שחלף, היה אי קידום תוכניות הפינוי בינוי במרכזי הערים, שלא רק שידרגו שכונות ותיקות אלא גם היו מייצרות מלאי תכנוני ושיווקי של מאות אלפי יחידות דיור שיהיו חסרות בעשור הקרוב".

ובכל זאת, לא מעט סנוניות יוצאות עכשיו לדרך ואולי מבשרות על מגמה של ממש - בראשון לציון מתבצע בימים אלה פרויקט של אחים דוניץ וביהוד יצא לדרך מכרז פינוי בינוי בין הגדולים במדינה, בו צפויים להיבנות 1600 יחידות דיור חדשות. כולם כמעט מחכים שהרשויות המקומיות יעניקו תמריצים משמעותיים יותר לקבלנים המבצעים פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 בתחומן (ואולי גם הליך היתר מזורז), מה שיצור מומנטום אמיתי להתחדשות עירונית בעשור הבא.

תכנון

גורל הבניינים הישנים

קשה להתעלם מההיצע הגדול בישראל של בנייני משרדים ישנים - בתל אביב אבל לא רק בה, שמתקשים להציע אלטרנטיבה ראויה ומודרנית מול המגדלים והמתחמים המפוארים. גם בימי של פריחה כלכלית, הבניינים הללו סובלים מתפוסות נמוכות במיוחד והם בעיקר מוכרים בשל שלטי ההשכרה הענקיים המוצבים על קירות הבניין.

האם, במסגרת עירוב השימושים בתוך בניינים ובתוך מתחמים מאופיינים, הבניינים הללו יהפכו למתחמי מגורים? להערכת אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, "לא יהיה מקום לבנייני המשרדים הישנים בעשור הבא. אם כבר, בגלל הביקושים העולים למגורים בעיר, בנייני המשרדים הישנים יוסבו לבנייני מגורים ונראה התגברות הולכת ותופחת של המגמה הזו".

יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, דורון ספיר, מעדיף לתת עדיפות לפיתוח משרדים מאשר להפוך את הבניינים הישנים למגורים. "אסור לשכוח", הוא אומר, "שאולי המשרדים היום אינם בשיאם אבל נדל"ן זה גל. אם לפני 10-15 שנה, כשהביקוש למשרדים היה בשיאו והביקוש למגורים היה בשפל, הרי שהיום אנחנו רואים מצב הפוך. אני צופה שבעשור הבא הגלגל יתהפך והביקוש למשרדים יהיה גדול מהביקוש למגורים. תהיה אפילו עלייה בביקושים למשרדים בתל אביב ואנחנו נצטרך לעשות הכל על מנת לענות על הביקושים הצפויים".

מגדלים

האם המגדלים ייאבדו גובה?

גם היום, חרף כל הדיבורים על המגדלים הכובשים את ישראל, מחצית מהתחלות הבנייה בארץ הן של בתים צמודי קרקע, פרטיים ודו-משפחתיים. רק כ-4% מכלל הדירות החדשות בישראל נבנות במגדלים, כך על פי נתוני האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים. לאחרונה דורגה תל אביב-יפו רבתי (כולל רמת גן) במקום ה-50 והאחרון ברשימת הערים ה"גבוהות" בעולם, עם 59 בניינים שגובהם עולה על 100 מטרים.

מה מבשר העשור הבא? יו"ר איגוד המהנדסים, דני מריאן, אמר לאחרונה כי לדעתו "אין מניעה לבנות בישראל בניין בן 150 קומות או יותר. היתרון של מבנים רבי קומות הוא שימוש טוב יותר בתשתיות, פינוי קרקע ויצירת ראות ירוקות". עם זאת, לצד אלה הסבורים שבנייה לגובה עשויה למתן בעשור הקרוב את מצוקת הקרקעות במדינה, ובייחוד באזורי הביקוש במרכז, מתנגדי המגדלים גורסים שעלות אחזקתם יקרה מדי וכי חלקם פוגעים באופיין המיוחד של שכונות מסוימות, למשל נווה צדק בתל אביב. עוד טוענים המתנגדים, כי חוויית המגורים במגדלים היא מנוכרת וכי ישראלים רבים עדיין נרתעים ממגורים בגורדי שחקים.

בינתיים, בתל אביב מתוכננים להיבנות בשנים הקרובות למעלה מ-50 מגדלים חדשים, כולל במתחם דרום הקריה, בשוק הסיטונאי, בכיכר המדינה, בפינת הרחובות פרישמן ודיזנגוף, במתחם בי"ח אסותא הישן ברחוב ז'בוטינסקי, ברחוב השופטים, בנווה צדק, ברחוב רוטשילד ועוד. אחרי הכל, מדובר במאות יחידות דיור חדשות שישלטו בעשור הקרוב בקו הרקיע של תל אביב.

עם זאת, ההערכות הן כי בניית מגדלים בערי חוף אחרות, כגון נתניה ואשדוד, בהן מגדלי היוקרה צמחו בעיקר הודות לרוכשי דירות זרים, לא תימשך באותה העוצמה בעשור הקרוב. הן בשל עלויות בנייה ותחזוקה גבוהות והן בשל ערכי קרקע יחסית נמוכים, שלא יצדיקו בנייה לגובה כל כך משמעותי.

מדיניות

הרפורמות שייעלו את הענף (ובשאיפה יוזילו מחירים)

בכל שנותיו באופוזיציה בנה בנימין נתניהו ציפיות לרפורמה מקיפה בענף הנדל"ן, לו רק יבחר מחדש לראשות הממשלה. וכאמור, מאז נבחר, אין כמעט אירוע שבו נתניהו עולה לדבר מבלי להזכיר את ההבטחה לייעל את הענף המסואב ואף להוזיל לנו את מחירי הדירות.

נתניהו מנסה לטפל ולייעל את צד ההיצע במשוואה של שוק המגורים המקומי שהגיע השנה לנקודת רתיחה. דיבורים ותוכניות דומות נשמעו אמנם לכל אורך העשור אבל הנחישות של ראש הממשלה, הנגזרת גם מנקודת הרתיחה אליה הגיעה רמת המחירים בשוק המגורים בשנה האחרונה, מייצרת תקווה שאולי סוף סוף דברים גם יקרו.

העשור הקרוב אמור להוציא לפעול 2 רפורמות משמעותיות, שהזרעים שלהן הונחו כבר בשנה האחרונה - במינהל מקרקעי ישראל ובתחום התכנון והבנייה.

המינהל, שבמשך שנים היה עסוק בעיקר בחיכוך היום יומי מול מאות אלפי החוכרים, אמור להתמקד בשיווקי קרקע ושמירה עליהם. חוק התכנון והבנייה, שנבנה טלאי על טלאי במשך עשורים וגרם לכל תוכנית בנייה להתעכב שנים בצנרת הבירוקרטית, נכתב בימים אלה מחדש ואמור לייצר פתרונות מהירים בהרבה לכל יזם שרוצה לבנות.

האם הממשלה מסוגלת להוזיל את מחירי הדירות? זוהי כמובן שאלת מיליון השקל/דולר (תלוי אם מדובר בדירה בתל אביב או בפריפריה). בהנחה שאכן יזרום לאורך זמן היצע גדול בהרבה לשוק - הנחה שתלויה גם במציאת פתרונות יצירתיים יותר מול מחזיקי קרקע חקלאית, בהנחה שכל תוכנית תעבור מהר יותר משלב השרטוט לשלב היישום ובהנחה שעם ישראל יסכים להתפשר על רכישת דירה מחוץ לת"א או גבעתיים - יש תקווה (לא גדולה במיוחד) לשינוי.

משרדים

תל אביב - עוגן העסקים

האם הצלחתם של מתחמי משרדים מחוץ לתל אביב מרמזת על יציאת המשרדים מתל אביב בעשורים הבאים? בעשור האחרון עלו והתבססו מתחמים כמו בורסת היהלומים ברמת גן, האיירפורט סיטי שליד נמל התעופה בן גוריון, בנייני משרדים בהרצליה פיתוח, פארק אפק בראש העין, אזור התעשייה קרית מטלון ואזור התעשייה קרית אריה בפתח תקווה וכן אזור התעשייה קרית ספיר בדרום נתניה.

"לא תהיה יציאה מתל אביב כי גם היום, מי שנמצא בתל אביב נמצא שם כי זה טוב לו ונוח לו", אומר מנכ"ל רד בינת נכסים, רונן אילון, "למשרדים שיושבים בתל אביב יש יתרונות של נגישות למוסדות, כמו למשל, נגישות לאזור הכלכלי והמשפטי. משרדים שיושבים בתל אביב נהנים מהיוקרה של אזור מרכזי ומשירותים סביב המשרדים, להבדיל מפארקים לעסקים שיושבים באזורים מבודדים".

גם מנכ"ל בריטיש ישראל, עמיר בירם, לא חוזה יציאה מתל אביב. "מה לעשות", הוא אומר, "תל אביב היא המרכז העסקי עבור מרבית החברות, למעט חברות היי-טק גדולות שלהן אין מה לעשות בתל אביב. לחברות כמו גופים פיננסיים, בנקים ובתי השקעות יש יתרון בישיבה בתל אביב. מי שיעבור מחוץ לתל אביב הן חברות היי-טק או HQs (מטות של חברות) שמחוץ לתל אביב ייהנו מדמי שכירות יותר זולים, ארנונה זולה יותר ונגישות נוחה וקלה יותר. הם יעברו לאזורי התעסוקה החדשים כמו בפתח תקווה, מעוין שורק בראשון לציון ויקנעם, עם קרבה לאזורי המגורים וגישה נוחה בבוקר. תל אביב תמשיך לספק את עורכי הדין, רואי החשבון והמקצועות החופשיים".

עדינה קופר, מבעלי חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ - קוליירס אינטרנשיונל התאכזבה בעשור האחרון מרעננה. "זה אזור שעליו הצבעתי כששאלו אותי ב-2000 איזה אזור יהיה הכי טוב בעשר השנים הבאות", היא אומרת, "ציפינו לגל ביקושים ברעננה ולעליות מחירים בגלל שהיא מושכת היי-טקיסטים והעירייה השקיעה בפיתוח, אך זה לא קרה".

מסחר

מרכזי הערים - IN; אז מי OUT?

בשנים האחרונות של העשור הוחל בקידום מדיניות של חידוש מרכזי הערים, אם ביוזמת העיריות ואם ביוזמת משרד הפנים. בתל אביב הורגשה המגמה עם פיתוחם של ארבעה מתחמים אורבאניים - כמו נמל תל אביב, מתחם התחנה, נמל יפו וגני שרונה. האם מגמות אלה והתחזקות מדיניות פיתוח מרכזי הערים יביאו להתייתרות הפאואר סנטרים?

"צפויה לדעתי הפסקת ההתרחבות של הפאואר סנטרים כי זה הכיוון של ועדות התכנון ולדעתי בצדק", אומר מנכ"ל בריטיש ישראל, עמיר בירם, "המדינה שלנו קטנה, אין בה יותר מדי שטח ואי אפשר לבנות מרכז מסחרי בכל מקום. נכון יהיה לפתח את מרכזי הערים. אני לא חושב שמרכזי הערים ייקחו את מקומם של הקניונים כי אין מספיק שטחים במרכזי הערים, אבל הם ימשיכו להתפתח וינסו לחזור לרמת הפעילות שאפיינה אותם בשנות ה-80. היום כל ראשי הערים עושים מאמץ גדול לפתח את מרכזי הערים ובינתיים זה מתפתח יפה למשל בנתניה. הקהל אוהב את מרכזי הערים ותהיה בהם פריחה של בוטיקים ובתי קפה".

תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, סבור שבכל מקרה הפאואר סנטרים לא ייעלמו בעשור הבא. "זה בגלל שקיים צורך, גם עבור הלקוחות וגם עבור הרשתות בשטחים גדולים בשכר דירה נמוך".

אם מביאים בחשבון את המשך קיומם של הפרברים והמשך התרבותם של הרכבים הפרטיים, מציינת עדינה קופר, שמאית מקרקעין ומבעלי חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ - קוליירס אינטרנשיונל, הרי שלא נראה את היעלמותם של הפאואר סנטרים בעשור הבא. "זה כמו להשוות בין חוויה אחת לחוויה אחרת", היא מוסיפה, "לפאואר סנטר לא הולכים לאותה המטרה שבשבילה הולכים למרכז העיר. מרכזי הערים הם לבילוי והפאואר סנטרים הם לקניות גדולות ולמשפחות. מרכזי הערים פשוט לא דאגו להתעדכן במשך תקופה מאוד ארוכה ולא יצרו נקודות עניין חדשות וכך הפרברים ניצחו את מרכז העיר".

שוק ההון

הריטים - מריח כמו נדל"ן, נראה כמו אג"ח

טרנד שיתפוס גובה בעשור הבא, ולו בגלל שהוא משלב את הטוב מכל העולמות, שוק ההון ונדל"ן, הן קרנות הריט. ריט (REIT), קרנות השקעה במקרקעין שמניותיהן נסחרות בבורסה, נהנות מהטבות מס ומחויבות בהתאם לחלק 90% מהכנסותיהן החייבות כדיבידנד.

בישראל, הענף הזה רק בחיתוליו, והושק רק עם החלתו של חוק הריטים ב-2006. בארה"ב הריטים הראשונים קמו כבר בשנות ה-60' של המאה הקודמת וכיום הן מגלגלות נכסים בשווי של כ-200 מיליארד דולר. לשם השוואה, שווי הנכסים של שתי הקרנות הישראליות - ריט 1 וסלע קפיטל נדל"ן - הסתכם בסוף ספטמבר בכ-1.3 מיליארד שקל.

אבל הן לא קרנות הנדל"ן היחידות להן חשוף המשקיע הישראלי: גזית גלוב מחזיקה ב-Equity 1 הנסחרת בבורסה בניו יורק, Vastgoed DIM בבורסת היורונקסט באמסטרדם ו- Allied נכסים בטורונטו. חבס היא בעלת המניות הגדולה ב- Nieuwe Steen השקעות מאמסטרדם, ואפילו יצחק תשובה מזכיר מידי מספר שנים שהוא מעוניין לאגד נכסים כאלה ואחרים מחו"ל בקרן שכזו.

אנליסט ידוע בבית ההשקעות מורגן סטנלי מגדיר קרן ריט כמי ש"מריחה כמו נדל"ן, נראית כמו אג"ח והולכת כמו הון עצמי" - ובאמת, המאפיינים הייחודים של הקרן הופכים אותה להשקעה מעניינת, שייתכן ותתפוס תאוצה בעשור הבא; היא חוסכת התעסקות עם נדל"ן להשקעה, נהנית מיתרונות הסחירות של שוק המניות ומחויבת להניב תשואת דיבידנד.

החוק הישראלי מחייב את הקרנות להשקיע 95% מהנכסים בנדל"ן מניב או בנכסים פיננסים, מתוכם 75% בנדל"ן מניב בישראל, כשהמינוף המרבי של הנכסים המניבים הוא 60% - כל אלו ודאי עשויים לספק נחמה למשקיע הישראלי בנדל"ן דרך הבורסה המקומית.

מספר סממנים כבר מראים כי ייתכן והקרנות יזכו לעדנה בעשור הבא: הן בין היחידות לגייס השנה באמצעות הנפקת מניות וסחירותן צפויה לגדול כתוצאה משיוכן למדדי היתר; כניסתן של קופות גמל בניהול אישי (IRA) עשוי להביא לצמיחתן, כי הן מתאימות להשקעה ארוכת טווח; הקמת קרנות ריט נוספות עשויה להגדיל את כוחן בשוק, במיוחד אם חברות הנדל"ן הגדולות יעבירו נכסים קיימים לקרנות שיקימו. *