מיליארד סינים לא קונים

במרחק 25 ק"מ מצפון לקנגבאשי שוכנת עיר עתיקה ומאובקת, שמתפרנסת ממאגרים אדירים של פחם וגז טבעי, אורדוס. הפעילות הכלכלית בה תוססת עד כדי כך, שכל נכס שעומד בה למכירה נחטף מיד. בעיר הזו מתגוררים 1.5 מיליון תושבים, על הנייר לפחות. משום מה, הם לא מתלהבים לעבור לקנגבאשי ולנסוע מרחק גדול יותר מדי יום לעבודה.

לפי כתב ה"ניו יורק טיימס" שביקר במקום באחרונה, השדרות הרחבות של קנגבאשי נשארו נקיות מתנועה. בנייני הממשל עומדים ריקים. עוברים ושבים הם תופעה נדירה. בשכונות הווילות המהודרות החלו לצמוח עשבים שוטים בחצרות.

"די בודד כאן", אמרה לכתב העיתון מנהלת השיווק של מסעדה אלגנטית ב"מלון לידו" בקנגבאשי. "רוב האורחים שבאים למסעדה הם פקידי עירייה ואורחים שלהם. אין תושבים מקומיים בסביבה".

אופטימיות מופרזת

איך התרחשה התופעה הזו של בניית מגדלים באוויר? ובכן, ראשי העיר אורדוס קיוו להפוך את העיר השכנה החדשה לסוג של דובאי סינית/מונגולית - להפוך את הערבה הצחיחה למטרופולין משגשג ותוסס. בעידוד קבלנים ויזמים שהלהיבו אותם, הם השקיעו בקנגבאשי מעל מיליארד דולר.

אבל ארבע שנים אחרי שעיריית אורדוס הועברה לקנגבאשי, ועם עשרות אלפי בתים ודירות בנויים ועשרות מבני ציבור שהושלמו, העיר הזו כונתה ב"צ'יינה דיילי", היומון הרשמי העיקרי בשפה האנגלית, "עיר רפאים" בכתבה שלגלגה על האופטימיות המופרזת של מתכנניה.

כאשר הכלכלה הדוהרת של סין מלבה בנייה קדחתנית ברחבי המדינה הענקית הזו, המבקרים מצביעים על מקומות כמו קנגבאשי כעל הוכחה חיה לבועת הנדל"ן הספקולטיבית, ומזהירים שהיא תפקע בסופו של דבר, ותשגר גלי הלם שיערערו את המערכת הבנקאית במנוע הצמיחה החדש של הכלכלה העולמית.

משבר נדל"ן סיני הוא באמת הדבר האחרון שהעולם זקוק לו כעת, אחרי המשברים בארה"ב, ספרד, אירלנד ומזרח אירופה, שיצרו את המשבר הפיננסי והמיתון העולמי של 2008-2009.

ב-19 באוקטובר הפתיעה סין את עצמה ואת העולם, כאשר הבנק המרכזי שלה העלה את הריבית על חסכונות והלוואות ברבע נקודת אחוז (ל-2.5% ו-5.6% בהתאמה) כדי לעצור את הספקולציות בשוקי הנדל"ן והבנייה. רוב האנליסטים מלגלגים על היוזמה הזו, ומעריכים שהעלאה כה צנועה לא תצנן את הבוננזה בבנייה, שהגיעה אפילו לאזורים הנידחים ביותר במדינה. הבנק המרכזי הסיני לא יוכל לייקר את הריבית בשיעורים גבוהים יותר, מה שימשוך למדינה עוד יותר כסף חם מחו"ל, שיגרום לייסוף מהיר יותר של המטבע הסיני וירחיב את הבועה הספקולטיבית בנדל"ן ובנכסים פיננסיים.

קנגבאשי היתה אמורה להיות כבר עיר של 300,000 תושבים. הממשל המקומי טוען שמתגוררים בה 28,000 תושבים. אבל מי שנוסע ברחבי עיר הרפאים הזו מבחין רק בקומץ דיירים בבנייני הדירות, לא ממש נראה כמו עיר מאוכלסת.

בסין מעריכים שיש עוד תריסר ערים דומות לקנגבאשי/אורדוס, כלומר הרחבות מודרניסטיות של ערים ותיקות ללא ביקוש. בעיר קונמינג בדרום סין, למשל, יש אזור של כ-60 קמ"ר שנקרא צ'נגונג, שיש בו נוף דומה: שדרות, מבני ציבור גבוהים ושכונות מגורים נטושים מאדם ומתנועה. בטיאנג'ין בצפון-מזרח סין, העיר השקיעה סכומים אדירים ברובע ענק חדש, עם מסלולי גולף, מעיינות חמים ואלפי וילות שכולם עומדים ריקים מאדם - חמש שנים אחרי שבנייתם הושלמה.

יזמות ראוותנית

לא רק הרשויות העירוניות באורדוס אשמות ביזמות הראוותנית הזו. בייג'ין נושאת בחלק מהאחריות. היעד של הממשלה המרכזית הוא להעביר מאות מיליוני תושבי כפרים לערים גדולות בעשור הקרוב, בתקווה ליצור מעמד בינוני גדול ולבסס על המשק על ביקוש מקומי ולא רק על יצוא. זו גם התקווה של ארה"ב ואירופה, שלוחצות על סין לזרז את "האיזון מחדש של הכלכלה העולמית", ובמילים פשוטות יותר, להגביר את היבוא שלה ולחדול להיות מפעל מיקור החוץ של כל העולם.

גם לבייג'ין קשה לקבוע אם תכנון מחדש של ערים ותיקות נובע יותר מתכנון חכם או מטירוף ספקולטיבי של קבלנים ויזמים שמחוברים לרשויות מקומיות. מה שברור לממשלה הוא שהיא חייבת לרסן את דהירת מחירי הדירות ואת האיום באינפלציה, ומכאן שהפיקוח על רשויות מקומיות שמתכננות מגה-ערים חדשות צריך להיות הדוק יותר. הבעיה היא שכדי להשביע את הביקוש לדיור צריך בנייה חדשה, אך הבנייה החדשה צריכה להיות עממית ולא ראוותנית.

בשנה האחרונה הורו הרשויות לבנקים הממשלתיים הענקיים כמה פעמים להגדיל את יתרות ההון העצמי שלהם, ולחדול לספק הלוואות לכל קבלן - אבל יזמי הנדל"ן של סין לא מתקשים למצוא את המימון אצל מלווים בשוק האפור שצומח במהירות.

פרופסור צרפתי שמלמד מנהל עסקים באוניברסיטה בבייג'ין אומר שקדחת הבנייה מונעת על ידי משקיעים נלהבים, ולא על ידי צורכי הדיור של מיליוני עובדים שנודדים לערים. "אנשים רואים בנדל"ן השקעה, מקום לאחסן בו את המזומנים שלהם. מבחינתם, נדל"ן זה זהב", הוא אומר. "הם צוברים דירות ריקות. זה תהליך שקיים בערים בכל גודל במדינה".

באורדוס/קנגבאשי, במונגוליה הפנימית הסינית, אזור שהיה תמיד מיושב בדלילות, הספקולציה שקופה. העגורנים מצויים בכל פינה, והבנייה של הרובע הפיננסי בקנגבאשי נמשכת, בהשקעה של 450 מיליון דולר. הרובע הזה יתגאה בשישה מגדלי משרדים. השאלה היא מתי הם יאוכלסו - אולי בעוד 20 שנה.

שוק לוהט

שוק הנדל"ן באורדוס עצמה לוהט באמת. לפי נתונים רשמיים, מכירות דירות ובתים בעיר הוותיקה הסתכמו בשנה שעברה ב-2.4 מיליארד דולר, לעומת 100 מיליון דולר בלבד ב-2004. בשש השנים האחרונות, מחיר רגל רבועה (כעשירית מ"ר) של נדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים עלה ב-260%, ל-53 דולר (530 דולר למ"ר).

אך בכיכר המרכזית הענקית של קנגבאשי ניתן להבחין ביום של אמצע שבוע באמצע אוקטובר לכל היותר ב-20-30 בני אדם, רובם נראים עובדי עירייה. האטרקציה המרכזית היא פסל ברונזה גבוה של המנהיג המונגולי ההיסטורי ג'ינגיס חאן. המבנים הריקים סביב הכיכר כוללים תיאטרון, בית אופרה ומוזיאון לאמנות. גם מרכז הוועידות והכנסים של העיר החדשה, בשטח 50,000 מ"ר, שומם מאדם. במגדל משרדים סמוך של 12 קומות המסדרונות חשוכים, הדלתות נעולות וניתן להבחין רק בכמה דיירים בודדים.

"קנגבאשי היא העתיד שלנו. אנחנו נהפוך אותה למרכז פוליטי, תרבותי וטכנולוגי. זה החלום שלנו", אומר פקיד עירוני. החלום הזה עדיין לא הגיע, אבל אולי מוטב לתכנן לעשרות שנים מראש. בינתיים, החלום הזה באמת נראה מנותק מהמציאות.