חוצפה ישראלית: יזמי "העיר החדשה" זימנו 5,000 אורחים לחוות רונית במוצ"ש - ויבחרו 1,800 רוכשים

הקרקע היא בבעלות עיריית תל-אביב, תנובה, רשתות השיווק, בעלי החנויות והבסטות ההיסטוריות של תל-אביב. הקרקע עוד לא יצאה לשיווק והדרך למכרזים עדיין ארוכה - אבל היזמים מתנהגים כאילו הקרקע כבר בכיס הקטן שלהם. עדיין אין תוכנית מפורטת מאושרת שלא להזכיר היתרי בנייה - אבל היזמים מציגים כבר הדמיה צבעונית של הפרויקט, למען תבחר את דירתך במגדל הזה או במגדל ההוא. לך תתווכח עם הצלחה וירטואלית של גאוני שיווק.

וכך הכריזו היזמים: על מנת להימנות על המאושרים הראויים להיכנס בשערי חוות רונית, שכידוע איננה חוות חיות אלא חוות חתונות צמרת, אתה צריך להיות איש היי-טק או איש שוק הון, כי רק להם נמכור דירות בפרויקט השוק הסיטונאי, שכאמור הוא כבר בכיסנו.

הרעיון הדליק לא רק מחפשי דירות עם כסף, אלא גם עיתונאים הערים למצוקת הדיור בתל-אביב. הבאזז שנוצר היה אדיר. מדובר כאן על פגיעה בול בנים חבוי או במשאת נפש נסתרת. פעם זה היה לגור רק עם חברים לעדה, והיום זה לגור רק עם חברים למעמד, ושהשומר בלובי יסנן.

היזמים, דרור הלוי ורביב צולר, בחכמתם כי רבה, מספרים למתעניינים המודרים מתחומי שוק ההון וההיי-טק על "ועדת חריגים" של הפרויקט. אחרי הכול, אם יש כמה רופאים שרוצים לקנות שם דירה, הם יכולים להיכנס במסגרת החריגים, כי סביר שהם נתנו או יתנו מרשם לפציינט שהוא איש היי-טק או איש שוק ההון. אותו דבר עם עורכי דין.

ומה יהיה עם בעלי החנויות שפינו את השוק הסיטונאי? האם מי שמוכר את חלקו בקרקע ליזמים מתוחכמים לא זכאי לרכוש מהם דירה רק בעוון היותו בסטיונר בעבר? בטח אפשר לסדר להם פטור בוועדת החריגים, כי ללא ספק אנשי ההיי-טק ושוק ההון נגסו מתישהו בעגבנייה שיצאה מהבסטה שלהם.

יש לטריק השיווקי הזה צדדים שאינם מצחיקים. החשוב שבהם הוא זה שעליו ממונה ראש העיר רון חולדאי.

"דבר חיובי לעיר"

"תעזוב סיסמאות", אמר חולדאי באוקטובר שעבר לדרור מרמור, עורך מוסף הנדל"ן של "גלובס", "העובדה שבונים מגדלים ובא האלפיון העליון זה דבר חיובי לעיר. כל מי שחושב שמדינה צפופה כמו מדינת ישראל יכולה להרשות לעצמה לפרבר את עצמה למוות לא מבין על מה הוא מדבר. כל דירה במגדל היא דונם אדמה שלא נכבש בשטח חקלאי".

מאז שאמר את הדברים האלה וספג בגינם לא מעט ביקורת, חולדאי מתמודד עם שאלת ה"דיור בר השגה" הנשמעת בכל רחוב בתל-אביב. מי שרוצה לקיים עיר ללא הפסקה, לא יכול לאפשר יצירת אי אחרי אי של מגדלי מגורים לעשירים בלבד.

חולדאי הוא אחד מבעלי הקרקע החשובים בשוק הסיטונאי והוא גם בעל הבית בכל הקשור להליכי התכנון העירוניים. לא שמענו את חולדאי אומר משהו ערכי על האופן שבו מציגים היזמים את פרויקט השוק הסיטונאי, המצוי כביכול בכיסם. נכון, ראש עיר לא צריך להגיב לכל תעלול שיווק, אבל, בכל זאת, אם לחולדאי יש רעיון כלשהו, או שיש לו כוונה לנסות ליישם רעיון משלו בתחום הדיור בר ההשגה - השוק הסיטונאי הוא אזור הניסוי הראשון האפשרי, כי היתר הבנייה הראשון יינתן רק עוד שלוש או ארבע שנים. השלב הראשון בניסוי הוא לנפנף מסדר היום את הרעיון המסתגר-אליטיסטי של "פרויקט אקסקלוסיבי להייטקיסטים ואנשי שוק ההון". לחולדאי יש פה ודוברים, אבל לא שמענו אותו בעניין זה.

מלבד 1,800 הדירות יש בפרויקט זכויות לבניית יותר מ-30 אלף מ"ר למסחר, 12 אלף מ"ר משרדים, חניוני ענק, מבני ציבור ועוד. זה פרויקט שהמתמודדים עליו צריכים להיות ענקי המשק, ובהקשר הזה צריך באמת להצדיע למידת התעוזה של הלוי-צולר, להציג תמונה כאילו הפרויקט בידיהם.

כמה יעלה התענוג לגור בשכונה הסגורה? סקירה של הכתבות והראיונות עם הלוי וצולר מובילה למסקנה, שהיזמים נזהרו מאוד מלנקוב בציטוט ישיר במחיר מחייב. אבל, משפע הרמזים וההערכות שמובאות מכיוונם לא בציטוט ישיר, המתעניינים ברכישת דירה בפרויקט עשויים לחשוב שהם ישלמו משהו כמו 3,000 או 3,500 דולר למ"ר. בכמה מהכתבות יש קצת נסיגה, כנראה מישהו קצת תפס את עצמו, ונאמר שרוכשי הדירות אולי ייאלצו לשלם בסופו של דבר 4,000 דולר למ"ר.

זה מגוחך. יש מבחר גדול של שמות אפשריים למי שמדבר על מחירי דירות חדשות ומודרניות במרכז תל-אביב של 3,500 או 4,000 דולר למ"ר. יש שיקראו לזה מחיר הזוי. יש כאלה שיסרבו לקנות מכונית משומשת ממי שמספר להם על מחירים כאלה.

תואר להטוטן הנדל"ן

יו"ר לשכת השמאים, ארז כהן, מכנה את התופעה "פטה מורגנה". כהן, שמכיר היטב את השטח וגם ביצע הערכת שווי, מעריך היום את שווי הקרקע למ"ר מבונה, כלומר השווי למטר בנוי למגורים, ב-2,500 עד 3,000 דולר למ"ר. במגדלי מגורים מודרניים מהסוג שייבנה בפרויקט כזה עלויות הבנייה של היזם יהיו לא פחות מ-2,000 דולר למ"ר. זאת אומרת, עוד לפני שמדברים על רווח יזמי, היזם משלם לפחות 5,000 דולר למ"ר מגורים בנוי במגדלים של השוק הסיטונאי. וכל זה עוד לפני שנכתבה מילה אחת על המטלות הציבוריות, תשתיות וגישור למשל, בעשרות מיליוני דולרים, שהיזמים צריכים לממן. מי שמנתק את העלויות הללו ממחירי הדירות, ראוי לתואר להטוטן הנדל"ן.

הלוי וצולר, בינתיים, מייצרים באזז של הצלחה. הדבר העצוב ביותר בהצלחת הגישה השיווקית של "העיר החדשה" הזו היא המגמה. המגמה שמשקפת רצון להתכנס. הלך הרוח המביא את המתעניינים להצהיר, כי הם מעוניינים להתבודד רק בחברת הדומים להם ולהקים חומה מפני מי שהם מחשיבים כפחותים מהם. הניסיון המצטבר מראה, שמגמה כזו היא ערובה לכשל אורבני. מגמה אורבנית כזו תוביל לשנאה כלפי דיירי המגדלים, המתנשאים - בשני המובנים של המילה - על סביבתם. זו תהיה עיר חדשה מזעזעת.

משרדו של עו"ד שרגא בירן הוא אחד המובילים בפרויקט זה. עו"ד בירן התחיל את הפרויקט עוד בעידן שליטי תנובה הקודמים, הקיבוצים והמושבים, לפני המכירה לאייפקס ולמאיר שמיר (אם שווי הקרקע בפרויקט זה הוא כ-800 מיליון דולר או אפילו מיליארד דולר, כפי שננקב בתקשורת, ראוי לעיין בשווי ההיסטורי של תנובה - אבל זה נושא אחר לחלוטין).

לעו"ד שרגא בירן יש עמדות ברורות בעניין התחדשות עירונית ותהליכים אורבניים. בועה כמו זו שמציעים הלוי-צולר היא אנטיתזה לכל מחשבה על מרקם עירוני בריא ובר קיימא, שרק רבגוניותו היא ערובה להצלחתו ולהצלחת סביבתו.

צריך לצאת נגד המגמה של הלוי-צולר ולדבר על הלך הרוח המסוכן של כל מי שיבוא בשבת לחוות רונית. אי אפשר להסכים ליצירת עוד בועה אליטיסטית בתוך בועת תל-אביב שהיא בעצמה בועה באזור המרכז של ישראל.