פרויקט מיוחד: עושים סדר בשכונות הצפוניות של תל אביב

עבור מרבית הישראלים מדובר ב"צפון תל אביב" - השכונה היאפית והאליטיסטית של עשירי ישראל; בפועל, צפון תל אביב כוללת מספר רב של שכונות, הנבדלות זו מזו בסוג האוכלוסיה, ברמת המחירים ■ כל טבלאות המחירים

13/07/2009, 06:18
אין ספק כי בירת הנדל"ן של ישראל היא העיר תל אביב. אולי זו לא העיר שנמכרות בה מספר הדירות החדשות הגדול ביותר (ב-2008 היא עמדה במקום השני אחרי פתח תקוה). יתכן גם, כי עבור מרבית הציבור הישראלי היא נתפסת כחלום נדל"ן רחוק ומנוכר.

יחד עם זאת, באופן שיטתי, העניין שמגלה הציבור הרחב במגדלים של העיר החוגגת מאה, השיק המיוחד של שדרות רוטשילד ונווה צדק או היוקרה של רחוב הירקון, ועשרות אלפי הצעירים שנוהרים להשכיר דירות ישנות ויקרות ברחבי העיר - מעידים כי מעמדה הבכיר מוצדק.

למרות זאת, שמות רבים של שכונות חדשות למדי ואתרי בנייה המוזכרים תדיר במדורי הנדל"ן, בעיקר בצפון העיר, אינם מוכרים גם למבינים בנדל"ן. כבר עשרות שנים התרגלנו לדבר בהכללות, על הצפון העשיר מול הדרום העני של תל אביב. בעיתונים, בסדרות טלוויזיה ובשיח הציבורי שמענו וקראנו על ה"צפונים" מהשכונות שמעבר לירקון מול ה"דרומיים" שליד התחנה המרכזית. בדרך, לא שמנו לב שהצפון כבר נהיה אדיר מימדים ושהשונות בין השכונות כבר מחייבת בחינה וסיווג נפרדים.

לדברי ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בחינה של הצפון היוקרתי בתל אביב מצביעה על מגמה ברורה: מחירי הדירות בשכונות שמצפון לירקון מעולם לא ירדו בפועל. לדבריו, "נכון שבתקופות האטה ומיתון רמות המחירים נעצרו, כך היה למשל בשנים 2001 עד 2004, אולם תמיד לאחר מיתון זינקו המחירים כלפי מעלה ולעולם, במהלך 50 השנה האחרונות, לא הייתה ירידת מחירים ריאלית". כהן מדגיש, כי נתח גדול משיעור העלייה במחירים בעשור האחרון הוא מ-2004, וגם עלייה מסוימת בין 2000 ל-2001. מנגד, במיתון של 2001 עד 2004 המחירים כאמור לא ירדו, "והשוק פשוט התייצב".

"גלובס נדל"ן" מציג כמה סודות ונתונים על הצפון המתחדש - אזורים בהם המנופים עדיין עובדים - של העיר ללא הפסקה.

הנתונים נמסרו על ידי אנגלו סכסון, רימקס, לשכת שמאי המקרקעין ולוי יצחק

רמת אביב החדשה

השכונה הגדולה בשכונות הצפון. כ-1,700 בתי אב (לפי עיריית ת"א המספר גדול יותר, אך הוא כולל גם את הגוש הגדול). הוקמה ב-1995 ומאופיינת בבנייה רוויה של 8-10 קומות, ואף למעלה מכך. מספר רחובות הולנדיים.

ביקושים: בעיקר לדירות גדולות, תנועה גדולה של משפרי דיור בתוך השכונה המתאפיינת בלוקאל-פטריוטיות גבוהה. משפחות שקנו לפני עשור דירות 4-5 חדרים מחפשות דירות מרווחות ויוקרתיות יותר בשכונה. התושבים, בעלי עסקים ומקצועות חופשיים, שרובם עשו את הונם בשנים האחרונות. זאת, בשונה מרמת אביב ג' הוותיקה, בה רוב התושבים נחשבים ל-"old money" משפחות אמידות וותיקות, מעשירי הארץ.

שלי סבירסקי, אנגלו-סכסון שכונות צפוניות: "מדובר בשכונה בנויה שיש בה מוסדות חינוך וגני ילדים, השכונה מבוקשת מאד ומרבית האוכלוסייה היא של צעירים. צפויה להיות מבוקשת מאד גם בעתיד". ישי בסרגליק, זכיין רימקס נכסים בת"א: "השכונה נחשבת איכותית מאוד בגלל קרבתה לים ולקניון רמת אביב. רוכשים רבים הם עו"ד, רופאים ובעלי מקצועות חופשיים, מה שהעלה את ערך השכונה לאורך השנים. היתרון הגדול לעומת שכונת הגוש הגדול השכנה הוא בכך שהשכונה כבר בנויה, מה שמעודד אנשים לרכוש בה דירות".

פרויקטים חדשים: הבניינים הראשונים שנבנו בשכונה היו של חברת רובינשטיין וסם אולפינר. היום בונים, בין השאר, צבי צרפתי, יורם מימון ובקרוב גם גינדי השקעות. ("גינדי רמת אביב", 90 יח"ד, 5 חדרים ב-2.93 מיליון שקל, 6 חדרים ב-3.8 מיליון שקל, לופט 3 חדרים ב-2.3 מיליון שקל).

עוד משהו: בית קפה אחד (רודנסקי) בו כולם נפגשים.

כוכב הצפון

שכונה גדולה מעברו הצפוני של הירקון, מזרחית ובסמוך לשפך שלו לים ולתחנת רדינג, עם כ-1,280 דירות (לפי קובץ הארנונה של העירייה לסוף 2008). מעבר לשכונה הותיקה, שהקמתה החלה כבר לפני למעלה מ-20 שנה, יש עוד כ-700 יח"ד בתכנון. בניינים של עד 9 קומות במערב ועד 12 במזרח, אך במרכזה יש בתים טוריים צמודי קרקע.

ביקושים: מומחי נדל"ן מגדירים את השכונה כטובה, אבל כזו שלא כל כך התרוממה ("מובלעת ולא שכונה עם אופי עצמאי ברור"), בין השאר בגלל תמהיל הדירות הגדול.

בהרבה מגרשים אין הסכמה בין השותפים ההיסטוריים בהם. היו מספר קבוצות רכישה שבוצעו במסגרת פירוקי שיתוף בקרקעות, מה שמעכב את מימושם. ישנם מעט מוסדות ציבור, המיקום ליד רדינג ושדה דב מקשה על זינוק גדול יותר במחירים.

ישי בסרגליק, זכיין רימקס נכסים בת"א: "עד לפני 3 שנים השכונה לא התרוממה ורמות המחירים לא הגיעו לרמות שציפו בתחילה. הדבר נבע בעיקר ממחסור במוסדות חינוך. ב-3 השנים האחרונות, בעיקר בעקבות שינוי תב"ע באזור, רמות הביקושים והמחירים עלו. עיקר הביקושים של זוגות צעירים או מבוגרים שילדיהם עזבו ומעדיפים לגור בשכונה נגישה וקרובה".

פרויקטים חדשים: לאחרונה השיקה קרן פייר פרויקט חדש - "הדר בצפון" (11 קומות, 4 חדרים ב-2.25 מיליון שקל). *

תל ברוך צפון

השכונה החדשה שאוכלסה החל מ-1998 הוקמה על שרידי המחנה הצבאי תל ברוך ומהווה המשך צפוני לשכונה הותיקה תל ברוך. בתל ברוך צפון 1,540 דירות. מרבית הבניינים בשכונה הם של בניה רוויה של 4-8 קומות בצפיפות גבוהה, וכרבע מהבתים הינם בתים פרטיים. אשדר הייתה מהחברות הבולטות שבנו במקום, לצד חברות יזמיות מובילות. בשכונה מרכז מסחרי "מיקדו סנטר", בי"ס יסודי (ע"ש נעמי שמר) ופנימייה לילדים חוסים.

ביקושים: השכונה מאוכלסת במשפחות צעירות בגילאי 30-40 בחתך סוציו-אקונומי גבוה, עם מספר ילדים רב. נחשבת גם כשכונה של נדל"ניסטים וקבלנים, וידועה בשל ריכוז בכירים בעיריית תל אביב המתגוררים בה. ובכל זאת, השכונה סובלת ממחסור במקומות חניה. הילדים הרבים נעזרים בשטחים הירוקים בשכונה ובמעברים תת-קרקעיים בטוחים, המונע צורך בחציית כבישים. השכונה ה"מתחרה" מצפון היא נווה גן ברמת השרון, אשר המאבק בין ראשי שתי הערים על סמכויות שיפוט הגיע לטונים צורמים והמשמעות המעשית שלו היא לחצי תנועה כבדים בשעות העומס בכניסה וביציאה של השכונה בצומת הפיל.

עמיר שאלתיאל, מנכ"ל חברת אלדר, אומר כי ישנם ביקושים גדולים לכל סוגי הדירות, משום שיש מעט מאוד בנייה חדשה והעובדה ששכונת נווה גן תקועה עם היתרי בנייה. "בנווה גן הסמוכה מתוכננות כ-1,500 דירות, בבנייה רוויה. השכונה אמורה לספק מלאי גדול של דירות חדשות באזור, אבל בשל הסכסוך המפורסם קצב מתן ההיתרים נמוך ביותר. בנוסף בנווה גן נדרש ביצוע פינוי של תושבים וותיקים הגרים במבנה קרקע ישנים בשכונה".

לדברי היזם דורון לוי, "השכונה מותגה כמאוד מבוקשת למשפחות. התושבים אוהבים את הריאות הירוקות הרבות יחסית והשירותים הקהילתיים. למרות שהיא שכונה מבודדת זו הצלחה, אם כי לא כמו אזורי חן שקרובה לים".

גרף

הגוש הגדול

הנתח של הגוש הגדול שכבר בנוי כעת הוא החלק המזרחי, בשטח של 1,067 דונם, בבעלות משותפת של אלפי בעלים. בשל ריבוי הבעלויות לאחר הסדר משפטי אושרה תב"ע בחלק המזרחי של הגוש (53% ממנו) ב-1993 והבנייה החלה בסוף שנות ה-90 לאורך הציר המערבי של שדרות לוי אשכול. לחלק הנושק לים פוטנציאל גבוה, אך כנראה שעוד יחלפו רבות עד שייבנה. תכניות הבניה תלויות גם בפינוי שדה דב. מאז נבנו למעלה מ-900 דירות. הבניה בגוש הגדול רוויה ומתאפיינת בבניינים נמוכים יחסית, בגלל הקרבה לשדה דב. רוב הבניינים הינם בני 6-7 קומות וככל שמתקרבים לשדה התעופה הגובה יורד ורוב הבנייה היא של מבני ציבור וצמודי קרקע. בגוש הגדול כל החניה היא תת-קרקעית.

ביקושים: הגוש מתאפיין בריבוי קיצוני של בעלי קרקע היסטוריים ועקב כך גם בריבוי פרויקטים שנבנו בפורמט של קבוצות רכישה קטנות. אוכלוסיית הגוש הגדול מורכבת ברובה מתושבי השכונות הצפוניות הוותיקות, שעברו לגוש הגדול לפני כעשור. לגוש הגדול לא מגיעה כמעט אוכלוסיה ממרכז תל אביב. כיום השכונה מתאפיינת בזוגות בחתך גילאים 45-55, בעיקר זוגות עם ילדים בוגרים. הביקושים הם לכל סוגי הדירות, אבל בעיקר לדירות קטנות ע"י משקיעים ותושבי תל אביב שרוצים להתקרב לים.

בטווח הבינוני צפויים פינוי שדה דב ופתיחת ציר לטיילת שתכלול בתי קפה, אזור בילוי וקניות להביא להשבחת השכונה ולעליית מחירים. עו"ד מרים דונין-שוב, המטפלת בסוגיות המשפטיות הקשורות לגוש, אומרת שבחלק המזרחי כבר מאושרות 3,360 יח"ד. שלי סבירסקי: "השכונה נמצאת בבנייה והמחירים בה יציבים וצפויים לשמור על אותה רמה".

פרויקטים חדשים: מדובר כאמור בפרויקטים קטנים יחסית. ב"גלריה" של צמח המרמן יש 19 דירות (4 חדרים מ-2.5 מיליון שקל).

עוד משהו: כולם חולמים על נוף לים וכולם מסתירים לכולם את הנוף. בנוסף, בשכונה מספרים על דירות רבות שמשמשות למגורי מאהבות. *

אזורי חן

עיקר הבניה בשכונה נעשתה בשנות ה-90 בעיקר ע"י חברת אזורים, שהקימה שמונה בניינים עם כ-600 יח"ד, כשהם נקראים על שם שבעת המינים, ובית אחרון בשם בית התפוז. בשכונה קאנטרי קלאב ומרכז מסחרי קטן. כאמור, עיקר פיתוחה הוא דרומה לג' חדשה, אך מבחינת העירייה גם זו כלולה באזורי חן. הקרבה לים היא היתרון הגדול של אזורי חן, אך גם החסרונות טמונים בכך. סמיכות למסלולים ההמראה והנחיתה של שדה דב (הממוקם מדרום מערב) וכן פעילות בנות המקצוע העתיק בעולם. מדובר בשכונה ללא קוטג'ים עם בנייה רוויה שמתחילה ב-7 קומות במערב ומסתיימת ב-11-12 קומות במזרח.

ביקושים: אזורי חן נחשבת שכונה עם ביקושים גבוהים מאוד בתקופה האחרונה. האוכלוסייה המתעניינת היא זוגות עם ילדים בעלי יכולת כלכלית. במקביל, קיים ביקוש של אוכלוסייה בוגרת, שמגיעה לאחר שמכרה למשל וילה בצהלה או בהרצליה פיתוח, ורצתה לעבור לדירת מגורים שעדיין קרובה לים.

מוטי ויזל, בעלי חברת המחקר והייעוץ האסטרטגי Vcell, מאפיין את האוכלוסייה באזורי חן כצעירה בגילאי 30-40. "מדובר בזוגות צעירים מבוססים, אשר לרובם דאגו הוריהם לרכוש מבעוד מועד באזור דירה". שלי סבירסקי, מאנגלו-סכסון שכונות צפוניות, אומרת כי "השכונה מבוקשת מאד הן בחלק הוותיק והן בחלק החדש שלה. המחירים הולכים ועולים והצפי הוא להמשך מגמה זו".

גרף

המשתלה

השכונה הוקמה באמצע שנות ה-90 על אדמות המשתלה העירונית והייתה ההבטחה הגדולה של צפון ת"א. אולם, לעומת שכונות אחרות שמחיריהן זינקו ומימשו את ההבטחה, המשתלה נחשבת לשכונה שלא התרוממה ומחיריה אף ירדו, לאחר שעם תחילת שיווקה המחירים התחילו בשיא גבוה, ומי שרכש באותה תקופה באמצע שנות ה-90 הוא מהבודדים בתל אביב שהפסיד כסף על השקעתו בנדל"ן. הבנייה בשכונה היא צפופה, עם בניינים בגובה של עד 6 קומות הבנויים לצד קוטג'ים פרטיים. בשכונה כיום 1,180 דירות מאוכלסות (עיריית ת"א). בתוכנית המאושרות סה"כ כ-1,650 יח"ד. בשכונה בנו חברות בנייה שונות כמו אפריקה ישראל, דנקנר ומליבו.

ביקושים: למרות הגילאים של המשפחות הצעירות - הורים בני 30 עד 50 עם ילדים, אין בית ספר בשכונה, אך כזה אמור להיבנות בתוך כ-3 שנים. בינתיים ההורים נסמכים על בית הספר אלחריזי המרוחק בתל ברוך או על בית הספר בצהלה. מקובל להניח כי פריחתה של שכונת תל ברוך צפון, הנמצאת דרומית-מערבית למשתלה, היא שפגעה במחירים ובביקושים למשתלה. גם קו מתח גבוה ואנטנות סלולאריות לא הוסיפו בריאות לתושבים ולמחירי הנדל"ן. בפרויקטים רבים במשתלה מתקנים כמו בריכות שחיה, חדרי כושר ושמירה, מה שמייקר את עלויות המחיה.

"המחירים כיום נחשבים למאוד אטרקטיביים ויש ביקושים למגורים במקום. השכונה תמשיך ותפרח והמחירים צפויים לעלות", מעריכה שלי סבירסקי, מאנגלו-סכסון שכונות צפוניות.

סקר

 
האם יש למנהיגות הכלכלית והפוליטית יכולת לרסן את תקציב הביטחון?
ועידת ישראל לעסקים, 7-8 בדצמבר - לפרטים והרשמה לחצו כאן

 
 
גלובס לחודש היכרות – כל הכתבות, המאמרים וטורי הדעה אצלך מדי ערב >>ועידת ישראל לעסקים 8-7 בדצמבר 2014 – לפרטים והרשמה >>
 
חזרה למעלה