הצטרפות לקבוצת רכישה נראית כהזדמנות אטרקטיבית לחיסכון בעלויות בעת רכישת דירה חדשה. מאידך, לאותם מרכיבים אטרקטיביים יש חסרונות שונים, אשר עלולים להפוך את ההצטרפות לקבוצת רכישה לחוויה לא נעימה בכלל.
1. חוסר ודאות באשר למחיר הסופי של הדירה. יש סכנה שהמארגן יסווג על ידי רשות המסים כ"יזם", ואז ייתכן כי הוא יחויב במע"מ, ומרכיב המע"מ ייקר בהכרח את העלות הסופית של הדירה. למארגן קבוצה אסור להבטיח מחיר סופי של דירה.
2. העמדת אחוז גבוה מעלות הדירה מיד עם רכישת הקרקע. בדרך כלל יש לשלם את מלוא התמורה בגין הקרקע (שאפשר שתהווה כ-50% מעלות הדירה כולה), מיד עם ההתקשרות בהסכם עם בעל הקרקע. לעומת זאת, בהתקשרות עם קבלן, התמורה משולמת בהתאם להתקדמות הבנייה.
3. משכנתה. בניגוד ללקיחת משכנתה לדירה שרוכשים מקבלן, בהצטרפות לקבוצת רכישה, הבנק מעניק משכנתה למימון הבנייה, אשר הופכת למשכנתה על דירת המגורים. אלא שבמקרה כזה, לקצין האשראי של הבנק יש אפשרות לפסול את הרוכש מחברותו בקבוצת הרכישה אם יחליט כי אין לו כושר פיננסי לפרוע את ההלוואות.
4. בטחונות חלשים וסכנת קריסה אם חלק מהחברים לא יעמדו בתשלום. כאשר רוכשים דירה מקבלן, ישנן בטוחות המגנות מפני קריסתו של הקבלן וערבויות בנקאיות שונות אשר הקבלן מחויב על פי חוק לתת לכל רוכש. בהתקשרות בקבוצת רכישה, אי עמידה בתנאי התשלום או אי-היכולת לממן את העלויות על ידי חלק מחברי הקבוצה עלול לפגוע בקבוצה כולה, משום שהפרויקט עלול לקרוס, בלי שישנה ודאות לקבל חזרה את הסכומים שכבר הושקעו.
5. התייקרות של תשומות הבנייה. ייתכן כי תשומות הבנייה, כמו מלט, ברזל, אנרגיה ואחרות, יתייקרו, ואז קיים חשש ממשי לעלייה במחירה הסופי של הדירה או להפרה של החוזים עם קבלני המשנה.
6. בעת ההצטרפות קיימים נעלמים רבים. מי הם הרוכשים האחרים, מי הם הקבלנים המבצעים, מהו התכנון הסופי של הבניין והדירה, האם באמת יתקבל פטור ממס שבח במכירת דירת המגורים, מה תהיה רמת גימור ועוד.
7. אי-ודאות משפטית. רשות המסים אינה רואה בעין יפה את ההתארגנות כקבוצת רכישה ואף הקימה לאחרונה ועדה בעניין, אך לא ברור עדיין מה יהיו המלצותיה. בתי המשפט בוחנים בעין ביקורתית את הרכישה הקבוצתית ונוטים לסווג את הרוכש כמי שרכש דירה גמורה מקבלן או מיזם ולא כעסקת רכישת קרקע ובנייה עצמית. בפסיקה טרם נצבר ניסיון משפטי ממשי ביחס להסכם זה.
8. כאב ראש. בהצטרפות לקבוצת רכישה הופך כל רוכש להיות "מיני-קבלן". עליו לדאוג להזמין את העבודה מקבלני המשנה, לשלם להם, לפקח עליהם ולוודא שהעבודה נעשית לפי רצונו, או לסמוך על הוועד שיעשה את עבודתו נאמנה.
9. הרבה קבוצות מאורגנות על ידי גורמים שאין להם ניסיון ורקע בתחום הנדל"ן. קבוצות מעין אלה עלולות להיות מתכון לאסון. לא תמיד למצטרף יש היכולת לדעת מי המארגן אשר ניצב בפניו, ואילו מהלכים הוא עשה עד כה בקרקע, או מול בעל הקרקע או מול חברים אחרים בקבוצה. *
הכותב הוא בכיר לשעבר ברשות המסים ובעל משרד העוסק במסים. האמור אינו תחליף לייעוץ פרטני
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
