עסקת נדל"ן בין עבריינים

לא בכל יום שומעים על תשואה בגובה 25%. ובכן, כך מתומחר עסק על קרקע לא חוקית

לא בכל יום מזדמן לנו לקרוא על עסקת נדל"ן בתשואה הגבוהה מ-25%. כשריבית בנק ישראל עומדת על 1.25%, וכשרוב עסקאות הנדל"ן נסגרות סביב תשואה של כ-8%-7%, כדאי להתעכב מעט יותר על עסקה בתשואה כל כך פנומנלית, מה גם שהמוכרת לא ממש פראיירית.

השבוע פורסם בלעדית ב"גלובס" כי רשת צומת ספרים קנתה מבנה שהיא שוכרת מזה כמה שנים וממוקם על אדמות קיבוץ געש, מידי שיכון ובינוי של שרי אריסון, תמורת 9 מיליון שקל. בהנחה מאוד שמרנית של כ-200 שקל דמי שכירות לחודש (הממוצע בשרון עומד על 73 דולר למ"ר), מדובר בתשלום כ-2.4 מיליון שקל מדי שנה - מה שמבטא תשואה בסך 27% לעסקה. כלומר, שרי אריסון מאבדת נכס שהיה משלם לה את סכום העסקה בתוך פחות מ-4 שנים.

לכו בעקבות הכסף. מחיר העסקה - ועיזבו לרגע את השמות המפורסמים - מלמד בצורה הטובה ביותר שמדובר בעסקה בין עבריינים. בפועל, מדובר ב"שמאות" נדירה, שמציגה בפנינו איך מתמחרים עסקאות על קרקע לא חוקית.

גם שיכון ובינוי וגם צומת ספרים יודעות היטב - התביעה נגדן הוגשה מזמן - שבשלב כלשהו יורה בית המשפט לדחפורים לעלות על חנות הספרים שהחליפה חממה או לול. במתחם ה"לולבו" הסמוך כבר נעלמו לא מעט חנויות רהיטים.

כמה זמן זה ייקח? אף אחד לא יודע. לצומת ספרים זה שווה תשלום שכירות של מעט פחות מ-4 שנים.

בין מוסקבה לבארות הנפט

אי אפשר שלא להזכיר את סערת הגז והנפט בימים האחרונים. מלבד שמות היזמים והקשר לקרקע, לא מעט משותף בין הנדל"ן לחיפושי הגז והנפט: הדרך המאוד ארוכה בין החלום למציאות; ההימור בסכומי עתק, שרובו בדרך כלל ממומן מכספי אזרחים קטנים; הקלות שבה ניתן לשלהב את ההמונים בנתונים שאף אחד לא ממש מבין (מה שהיה פעם "רבע שעה ממרכז מוסקבה" הפך ל"עמוד גז בעומק מאות מטרים"); והקושי לשכנע את כולם שמה שחשוב הוא התזרים העתידי, ולא הנכס/הקידוח המרשימים.

יש משהו סוריאליסטי בכך שאת המרדף לגובה החליף המרדף לעומק. נוחי דנקנר, יצחק תשובה, קובי מימון ואיתם אלפי משקיעים הפסיקו לחלום על המגדלים שראשם בשמים, והם מחפשים כעת גז ונפט הכי קרוב שאפשר לליבת כדור הארץ.

אף אחד כנראה לא יתפלא אם תשובה ודנקנר יתחילו לחפש מחצבים מתחת לקרקע המיותמת שהם מחזיקים בלאס וגאס.

בלונים פופליסטיים

רק אל תתנו קרדיט לחברי הכנסת, כאילו מצוקת מחירי הדירות היא שהניבה את שטף הצעות החוק שהונחו או יונחו על שולחן הכנסת בימים הקרובים (הפחתת המע"מ על דירה - מירי רגב; הכרה בריבית המשכנתאות - יואל חסון; אג"ח צמודות מחירי דירות - כרמל שאמה ועוד ועוד).

שימו לב למה שכתבנו בטור הזה באוגוסט 2008: "13 הצעות החוק בנושאי נדל"ן הגיעו בשבוע שעבר לכנסת ביום אחד. חברי כנסת מכל גוני הקשת הפוליטית השתתפו בחגיגה. חקיקה בתחום הנדל"ן היא כמובן הנוחה והקלה ביותר. כשמדובר בנדל"ן, הן הפוליטיקאי והן הבוחר הפוטנציאלי מבינים מיד במה מדובר. לא פחות חשוב, קל לשווק את המהלך בחוץ לקראת מסע הפריימריז והבחירות המתקרבות.

מאז וכנראה לתמיד, הצעות נדל"ניות פופוליסטיות ישטפו את הכנסת. חזרנו היום להצעות ההן של אוגוסט 2008 - אף אחת מהן לא חצתה רף מעבר לכותרת בעיתון.

מה כן השתנה? אולי תרצו לדעת שהכנסת היום הרבה יותר משעממת. כל ההצעות שעלו השבוע ממחזרות הצעות מאוד מאוד ישנות. אבל אז, באוגוסט 2008, התבשרנו על הצעות חוק מקוריות בהרבה, כמו חוק להקמת "חניונים במחיר סביר" (דב חנין), או הצעתו הבלתי נשכחת של חבר הכנסת מיכאל נודלמן, שקראה ל"ביטול המשכנתא לאזרחים בגיל הפנסיה".

לכתבה הקודמתהאנומליה של שוק הנדל"ן