כך תבחרו קבוצת רכישה: 6 כללי "עשה ואל תעשה"

"גלובס נדל"ן" מציג: כללי אצבע שכדאי ליישם לפני שקופצים למים העמוקים

מבחינה פורמאלית, חברי קבוצת רכישה הינם יזמים, אך יש להם ציפיות מעשיות של רוכשי דירות. לכן חשוב לעמוד על מספר כללים לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה וקופצים למים העמוקים של תהליך בנייה. העו"ד והמהנדס גדעון שפיגל, מנכ"ל Fair Solution, חברה לפתרון וניהול סכסוכים בתחום הנדל"ן, מספק מספר כללי אצבע:

1. בחן את מהות העסקה ואת מוניטין וניסיון הקבוצה המארגנת: הצלחת הקבוצה נמדדת במבחן התוצאה בשלושה פרמטרים - "השילוש הקדוש" בפרויקט בנייה - איכות, עלות, לוח זמנים. בקבוצת רכישה לא קיימת התחייבות פורמאלית לאף אחד ממרכיבים אלה. על כן מוניטין וניסיון מוכח של מארגן הקבוצה בניהול קבוצות רכישה ומסירת דירות גמורות תוך עמידה ביעדים אלה הינם שיקול מכריע. בחן פרויקטים וקבל המלצות. מארגן שחזוי שיפרוש לאחר רכישת הקרקע הינו תמרור אדום לקבוצה.

2. אומדן עלויות הדירות והחלוקה בין החברים: בחן את הסבירות הכלכלית של אומדן העלויות של כלל הדירות שמציג המארגן ולא רק של הדירה בה הינך מעוניין; בחן את חלוקת העלויות בהתאם לסוגי הדירות. כמו כן, בחן את סבירות מחיר רכישת הקרקע ובדוק האם קיימת שקיפות וגילוי נאות לגבי אינטרס מארגן הקבוצה בשלב זה של העסקה, לרבות עמלת תיווך ועלות סיחור האופציה שבידו, אותה אופציה שלרוב רוכש המארגן לפני שגיבש את הקבוצה.

3. שכר מארגן הקבוצה ומניעת ניגודי עניינים: האם שכר מארגן הקבוצה מוצג בשקיפות ובבהירות הראויים בהסכמים? האם מארגן הקבוצה הינו גם חבר בקבוצת הרכישה? במקרה זה, האם מיקום וסוג הדירות בהם הוא מעוניין הוכתבו מראש על ידו והאם העלויות בגינן סבירות ביחס לשאר הדירות?

4. בדוק את ההסכמים המוצגים בפניך עם ההצטרפות, ובכלל זה הסכם שיתוף והסכם רכישת הקרקע: על ההסכמים לכלול התייחסות לנושא המימון באופן שהבנייה לא תיעצר כתוצאה מחילוקי דעות או קשיים כספיים של מי מחברי הקבוצה. על ההסכמים לכלול תכנון אדריכלי מפורט דיו, גם אם לא סופי, באופן שלא תהיה סטייה מהותית מהתוכניות הסופיות בהתאם לתנאי היתרי הבנייה.

קיראו עוד ב"גלובס"


5. היבטי מיסוי: בדוק האם אומדן העלויות נשען על הנחות אופטימיות לגבי ניצול יתרונות מיסוי, סבירות הנחות אלה והשפעת דרישות אפשריות של רשויות המס על הכדאיות הכלכלית של העסקה.

6. פתרון סכסוכים: העדף קבוצה בה קיימת גישה לפתרון חילוקי דעות בהליכים מחוץ לבית המשפט כגון גישור ובוררות.