האם בסמכות הוועדה להגדיל מספר הדירות?

נדחתה עתירה נגד הגדלת מספר דירות פינוי בינוי מ-220 ל-360

תוכנית לפינוי בינוי שתכלול 360 דירות תוכל לצאת לדרך בעיר אזור, לאחר שביהמ"ש המחוזי דחה עתירתו של עותר יחיד שטען שההחלטה להגדיל את כמות השטחים, מספר הדירות, מספר הקומות ומספר המבנים בתוכנית החדשה לעומת התוכנית הישנה איננה סבירה במידה קיצונית.

יעקב אלעמי עתר נגד תוכנית פינוי בינוי שמחליפה את תוכנית מ-2001 באזור ומגדילה את מספר הדירות מ-220 ל-360. לטענתו, קבלת התוכנית נועדה להיטיב עם היזם, חברת ויסמן חברה לבניין, תוך פגיעה בלתי סבירה בעותר ובתושבי הסביבה.

לגישתו, אין לקבל את טענת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, המועצה המקומית אזור, שיוצגה ע"י עו"ד יורם מושקט, והיזם, לפיה הגדלת מספר הדירות מתחייבת משיקולים כלכליים למימון הבנייה החדשה. לטענתו התוכנית תגרום לפגיעה בשל צפיפות היתר והפגיעה האסטטית, ושמספר הדירות לא נקבע בידי הוועדה והמועצה - אלא שהיזם ירה את החץ ואלה מנסות להכשיר בקשתו.

לדבריו, חישוב שטח הדירה שיקבל כל מפונה בהתאם להטבה צריך להיות 75 מ"ר, ואילו הוועדה והמועצה מסתתרות מאחורי נתוני שטח דירה מינימאלי שלא מגדיר בהכרח את שווי ההטבה. לשיטתו, אם שטח דירה מינימאלי כולל שירות הוא אכן 115 מ"ר כטענת המשיבות, הרי ששווי ההטבה למפונה הוא 270% לבעל דירה קטנה ו-237% לבעל דירה גדולה, כשיחס זה אינו סביר לעומת היחס של 150% שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין. נטען שיחס הפינוי-בינוי איננו 1:3.75 אלא 1:8.25 ואף מעבר לכך, היות שהיזם מעניק למפונים דירות בשטח 75 מ"ר בקומות הנמוכות במגדל, לעומת 197 מ"ר בקומות הגבוהות. לטענתו, הרווחיות הסבירה בפרויקט כזה היא 15%, ופרויקט שחורג מכך אינו סביר.

הוועדה המחוזית טענה שיש לדחות טענתו ביחס למספר הדירות שאושר, שהרי המספר שאושר סביר ושמכוח תמ"א 35 באזורים עירוניים מן הראוי להגדיל הצפיפות עד כמה שניתן כדי למנוע שימוש בשטחים הפתוחים.

לטענתה, התוכנית מציינת בפירוש ששטח ממוצע עיקרי לדירה יהיה 115 מ"ר וששטח מינימאלי עיקרי יהיה 80 מ"ר. לגישתה, לא קיימת פגיעה ממשית בעותר ובתושבי הסביבה, אלא התוכנית מיטיבה עמם - עובדה שרק העותר והוריו התנגדו לה. הגדלת מספר הדירות, נטען, איננה חורגת מתחום הסביר.

ביהמ"ש פסק לטובת המשיבות ודחה העתירה (עת"מ 2512-09).