חגיגת הנדל"ן מוצתה? הערים בהן נבלמו המחירים ב-2010

נתוני גיאוקרטוגרפיה: בראשל"צ עלו מחירי הדירות בשנה החולפת ב-8%, אחרי זינוק של 54% מ-2008 ■ ברעננה עלו המחירים ב-9%, אחרי זינוק של 39%

מחירי הדירות בישראל עלו בשיעור של למעלה מ-16% בשנה האחרונה, מכ-901 אלף שקל בממוצע ברבעון השלישי של 2009 לכ-1.05 מיליון שקל ברבעון השלישי השנה, כך על פי נתונים שפרסמה בשבוע שעבר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ובאופן טבעי, רוב הערים בישראל נהנו מעליות מחירים דו-ספרתיות בשנה שחלפה. על פי נתוני השמאי הממשלתי, המבוססים על מחירי דירות 4 חדרים בלבד, מדובר במרכז ובפריפריה כאחד: 25% עלייה בחדרה, 21% בנהריה, 19% בתל אביב, ו-18% בירושלים ובחיפה. מלבד נתניה, ואשדוד (בהן עלה השוק "רק" ב-10%), והרצליה (5%), כל אחת מ-16 הערים הגדולות שסקר אייל יצחקי נהנו מעליות מחירים של 11% או יותר.

קיראו עוד ב"גלובס"


אבל למרות שנראה כי פריחת הנדל"ן שטפה את כל הארץ, ושעליית המחירים במרכז הקרינה גם על יישובי הפריפריה, עדיין יש כמה ערים שלא נהנו מעליות דו-ספרתיות במחירי הדירות, כך עולה מבדיקת "גלובס".

חוסר ודאות יוצר קיפאון

מנתוני המאגר הגיאוגרפי של קבוצת גיאוקרטוגרפיה עולה, כי מחירי הדירות בפנינת הנדל"ן רמת השרון ירדו ב-1.4% בשנה החולפת, מ-2.03 מיליון שקל באוקטובר 2009 ל-1.99 מיליון שקל באוקטובר 2010. זאת, אחרי שהעיר המבוקשת השלימה זינוק של 75% במחירי הדירות מאז ינואר 2008 - עד שהיא נתקלה כנראה בתקרה.

לדברי ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, "היישוב היחיד שירד בממוצע במחיר המבוקש הוא רמת השרון. ירידה זו נבעה מהעובדה שבשלוש השנים האחרונות עליית המחירים ברמת השרון הייתה גבוהה מאוד, ולכן כאשר יש עצירה או סימנים לעצירה בשוק, המחירים נעצרים או יורדים באופן לא משמעותי. תופעה דומה מתרחשת בדירות היוקרה הגדולות בתל אביב".

יצוין כי נתוני גיאוקרטוגרפיה מתייחסים לכלל הדירות, בעוד שנתוני השמאי הממשלתי מתייחסים למחירי דירות 4 חדרים.

לדברי המתווך רוני רוקח, זכיין רימקס ברמת השרון, "מחירי הדירות ברמת השרון גבוהים יחסית ליתר המקומות בארץ - מדובר במחירים מופרזים לכל הדעות - ולמרות זאת, עדיין יש אנשים שקונים כאן דירות. אבל היום, אנשים המתעניינים ברכישת דירה לא ממש יודעים מה לעשות, אם לקנות עכשיו או בשלב מאוחר יותר, כי בעיתונות כותבים כל הזמן על בועת נדל"ן והם מצפים שהמחירים ירדו. מצד שני, הם צריכים לקחת משכנתא ולא יודעים באילו שיעורי ריבית יקבלו את ההלוואה, כי כל יום נוחתת עליהם בשורה אחרת. המציאות הזו יוצר מעין קיפאון בשוק, ורק מי שממש לחוץ למכור נאלץ להתפשר על המחיר כדי לסגור עסקה".

נדלן רמת השרון
רמת השרון

תופעה דומה לרמת השרון התרחשה גם ברעננה, בה עלו מחירי הנדל"ן ב-39% בתוך פחות משלוש שנים, וכעת התמתנו העליות ודירות נמכרות בכ-9% יותר מאשר בשנה שעברה. מחיר דירה ממוצע עומד כיום על 1.97 מיליון שקל ברעננה, בהשוואה ל-1.8 מיליון שקל לפני שנה.

לדברי מני קזז, זכיין רימקס בעיר, "רעננה היא עדיין אחת הערים היקרות בישראל, ובשנים האחרונות היו לא מעט מקרים שאנשים העדיפו לעבור לערים אחרות, כי לא יכלו לעמוד במחירי הדירות שביקשו מהם. זה הוביל לירידה מסוימת בהיקף העסקאות, ומכאן גם להתמתנות בעליית המחירים".

נדלן רעננה
רעננה

בדומה לרמת השרון ולרעננה, גם בני ברק זכתה לעליית מחירים גבוהה מהממוצע הארצי בשלוש השנים האחרונות - 66% לעומת 48% - ולכן בשנה האחרונה הדהירה נעצרה ומחירי הדירות עלו בה בכ-5.8% בלבד, אומרת דגני. "ושוב הדבר, נובע מתאוצת המחירים שהיתה בה", וכעת המחירים מתאזנים.

לפי נתוני גיאוקרטוגרפיה, מחירה הממוצע של דירה בבני ברק עמד על 1.16 מיליון שקל, בהשוואה ל-1.09 מיליון שקל לפני שנה.

לדברי דוד צרבוניץ, זכיין רימקס בבני ברק, "על אף העובדה שיש ביקוש עצום למגורים בעיר, אין לאוכלוסיה כסף לשלם את המחיר, ולכן המחירים כאן לא יעלו ברמות היסטריות, כפי שחוו ערים אחרות בארץ".

צרבוניץ מסביר כי בבני ברק הענייה אנשים לא מסוגלים לשלם את המחירים המבוקשים. "אנשים לא מצליחים לרכוש כאן דירות, ולכן הם יוצאים מהמרכז ועוברים לפרדס כץ, שבעבר הייתה סוג של שכונת פשע, והופכת היום לקריה חרדית. מצוקת הדיור כאן הובילה את רוכשי הדירות גם לאלעד, עמנואל וביתר, לכן המחירים בעיר לא עלו".

לדבריו, "כבעל נכס, אתה יכול לבקש על הדירה כמה שאתה רוצה, אבל לא תמצא קונים. מעבר לכך, יש מקומות בבני ברק בהם רבנים אוסרים לשלם מעל מחיר מסוים, וזה מה שקורה בפועל. עשרות אלפים בבני ברק מסתמכים על תמיכות המדינה, והמדינה לא מעלה את התמיכות, אז מאיפה הם יביאו את הכסף? תהיה בטוח שאלה לא יהיו הלקוחות הבאים של גינדי. בכל הנוגע לנושא הנדל"ן למגורים, בני ברק מיצתה את עצמה - מעל ומעבר".

נדלן בני ברק
בני ברק

העליות מוצו

עוד עיר שנראה כי מיצתה את חגיגת הנדל"ן היא ראשון לציון, שמאז ינואר 2008 נהנתה מעליית מחירי נדל"ן בשיעור של 54%, על פי גיאוקרטוגרפיה, והשנה חוותה עלייה יחסית מתונה בשיעור של כ-8%, כאשר מחיר הדירות הממוצע בעיר עומד כיום על 1.36 מיליון שקל.

דודי מצליח, זכיין רימקס בראשון לציון, אומר כי "אם המוכרים ילמדו שהגיעה העת לרדת לקרקע, השוק פה יתייצב. בכל מקרה, אני לא רואה כאן בועת נדל"ן, ואולי זה מה שמסביר את עליית המחירים המתונה שחווינו כאן בשנה האחרונה".

צומת הרחובות האחים סולימן והרב ברוק בשכונת רמב
ראשון לציון

אך בניגוד לראשון לציון, שנשענת בעיקר על צרכנים ישראלים, הנדל"ן באילת ספג מכה קשה בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של סוף שנת 2008, שהבריח משקיעים זרים - בעיקר רוסים וצרפתים - מהשקעות בכלל ומהשקעות בנדל"ן בפרט. נוסף לכך, "אילת רחוקה מהמרכז וההיצע הקיים בה גורם לעלייה מתונה יותר במחירים", אומרת דגני. בשנה החולפת עלו מחירי הנדל"ן באילת בפחות מ-6%, לרמה של 822 אלף שקל בממוצע לדירה.

נדלן אילת
אילת

עיר נוספת שלא נהנתה מעליות מחירים דו-ספרתיות בשנה האחרונה היא קרית מוצקין, בה עלו מחירי הנדל"ן במעט פחות מ-8%, על פי נתוני גיאוקרטוגרפיה. זאת, אחרי שמחירי הדירות שם נסקו ב-37% מאז ינואר 2008 וכיום עומדים על כ-648 אלף שקל בממוצע.

לדברי יובל שמול, זכיין רימקס בעיר, קרית מוצקין "חוותה לפני כשנתיים קפיצת מחירים גדולה, ובמשך הזמן המחירים החלו להתאזן. בחצי השנה האחרונה אנו חשים שהמחירים נעצרו, וכרגע יש איזון בין המחיר שבו המוכרים מבקשים למכור למחיר שהקונים מוכנים לשלם".

נדלן חיפה קרית מוצקין
קרית מוצקין

מנתוני עסקאות שבוצעו על ידי סוכני רשת התיווך אנגלו-סכסון, עולה כי גם נתניה, הוד השרון וחדרה ראו עליות מחירים מתונות של 7%-10% בשנה החולפת. לדברי עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון, "הערים הגדולות במרכז הארץ התייקרו בשיעור גבוה מאוד בשנתיים האחרונות, באופן שהביא רוכשים רבים לוותר על חלום המגורים במרכז, ולעשות מעבר לערים במעגל השני והשלישי כמו יקנעם, פרדס חנה, אשקלון ועוד. הדבר הביא לעליית מחירים משמעותית בערים אלו ומאידך, בערים הגדולות, בשל הירידה בביקושים, התחלנו בשנה האחרונה לחוש במגמת התייצבות של המחירים, ועל כן ניתן לומר שערים אלו לא נהנו מעליות מחירים לעומת ערים אחרות בשנה האחרונה".

בהוד השרון הורגשה מגמה של קיטון בהיקף העסקאות, כך מעיד משה שנברון, זכיין אנגלו סכסון."עד חודש אוקטובר נחתמו בהוד השרון 230 עסקאות, לעומת 600 עסקאות ב-2009. השנה, מוכר שביקש מחיר לא ריאלי, פשוט לא הצליח למכור. זוהי הסיבה העיקרית לעליה האיטית במחירי הדירות בעיר". לדבריו, דירת 4 חדרים בשטח של 140 מ"ר עם מרפסת שמש 12 מ"ר, עלתה בנובמבר אשתקד 1.6 מיליון שקל וכיום עומד מחירה על 1.65 מיליון שקל.

מתחילת שנת 2010 ניכרת בלימה במחירי הדירות גם בלב גוש דן - צפון ומרכז תל אביב וכן בגבעתיים, אומר השמאי אהוד המאירי. "קהל הרוכשים בערים אלה הרגיש כי המחירים הגיעו לרמות כאלה שלא מאפשרות לו לרכוש דירה והעשירונים הבינוניים יצאו מהתמונה. מי שנשאר בערים אלו הם בעלי הון שרכשו בעיקר דירות חדשות ודירות להשקעה", אומר המאירי.

האטה בתל אביב ובגוש דן

בתל אביב, הקפיצה העיקרית במחירים הייתה בין 2007 ל-2009, כך שהיום אפשר לומר שהשוק "עשה את שלו", אומר המאירי." אם ניקח בצפון תל אביב דירת 4 חדרים ישנה בשטח של 110 מ"ר, נראה שהמחיר בה עמד ב-2010 על 2.2 מיליון שקל והיה יציב לאורך השנה". יצוין כי גם נתוני השמאי הממשלתי מצביעים על בלימת המחירים בתל אביב ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון השני.

נדלן רמת אביב תל אביב
רמת אביב

המאירי מסביר כי מגמת הבריחה של משקיעים משוק המגורים - אלה שנכנסו לשוק הנדל"ן כי ברחו מהבורסה - תורמת להתייצבות במחירים. "העובדה היא שב-2009 שליש מהדירות נרכשו על-ידי משקיעים ולא לצורך מגורים. אך מאז עלו הריביות והמשקיעים כבר לא מסתערים על שוק הדירות. הבורסה, לפחות בשנה האחרונה, 'חגגה', ולכן הביקושים מצד המשקיעים כבר לא דומיננטיים בשוק".

44