"חבל על הישראלים שקנו דירה במיאמי כי הוקסמו מעצי דקל וחתיכות על החוף"

דקים ככל שיהיו, חוטים רבים מדי מקשרים את תמיר פולג (35), המנכ"ל והבעלים בחברת הנדל"ן האמריקנית-ישראלית אופטימום, למציאות הישראלית המיוזעת ולכותרות שהיא מפיקה בימים אלה: אם זה כור מחצבתו בנתניה, עירו גם של יצחק תשובה, שהעסיק אותו בתחילת דרכו כפועל בנין ("הייתי מרים דליים ומגיש את המלט"); ואם זה מחירי הדירות, שבלבנט עולים מעל לכל פרופורציה ומוציאים צעירים לרחובות, ומעבר לים מאפשרים לפולג ושותפו לעסקים עומרי שפרן, להרוויח מתמונת המראה - מחיר בתי המגורים בטקסס המצויים תחת לחץ "Distressed Assets" - כפי שאוהבים לכנות אותם בעגה המקצועית.

"אני לא מצליח להבין איך בארה"ב המשכורת יותר גבוהה והנכסים זולים יותר. בית ממוצע בארה"ב עולה היום 158 אלף דולר, ונכס ממוצע בארץ - 280 אלף דולר - איפה ההיגיון?" הוא שואל ופוסק: "כולם מבינים שהמחירים פה מנותקים מרמת ההכנסה, מחירי המחיה והדיור".

סף כניסה המוצע למשקיעים ישראלים נמוך יחסית - רק 50 אלף דולר. מודל ההשקעה של אופטימום הוא כזה: הם רוכשים מהבנקים, במזומן ובהנחה, בתים פרטיים שעוקלו ואפילו שכונות מגורים שהקבלן לא הצליח לסיים אותן ("ואז אנחנו משלימים את הבנייה").

אחר כך, "אנחנו מוכרים את המוצר הזה לאמריקנים - המעוניינים לגור בדירות, או לישראלים - כשהשקעה המניבה 10% בשנה".

אתם באמת יכולים להתחייב ל-10% תשואה?

"הנכסים נקנים בזול ושוק השכירות טוב. אנחנו פועלים אך ורק בטקסס, שנחשבת לשוק העבודה החזק ביותר בארה"ב. בניגוד לחברות אחרות, שבעצם מתווכות בין קונה למוכר, אני קניתי בכסף שלי את הדירות (וכשהוא אומר 'שלי', הוא מתכוון יחד עם כספי המשקיעים), ואני לא אקנה נכס שמט ליפול - כל בית עובר בדיקה. כשאנחנו אומרים 10% תשואה, אנחנו בטוחים במאת האחוזים שזה המצב".

אופטימיות ואופטימום בצד, עדיין נשאלת השאלה כיצד הדירות נמכרות אם בסופו של דבר צריך את האיש עם הכסף מישראל כדי לקנות אותן. "הרוב המכריע של האוכלוסייה בארה"ב לא מצליח להשיג משכנתא, גם אם הם עובדי היי-טק", מודה פולג. "לפני המשבר לו עד 90% מערך הבית ואפילו יותר מ-100%. בגלל הסטירה שהבנקים חטפו, הם הקשיחו את תנאי האשראי".

כמו בחברות נדל"ן של ישראלים אחרים בארה"ב, במודל של אופטימום יש גם חבילת מימון לרוכש, לפחות בשלב ההתחלתי. פולג ושותפו מציעים לרוכשים הלוואות בהחזרים המחושבים כאילו נלקחו ל-30 שנה, אלא שבתום השנה השלישית, הלווה נדרש לשלם את כל היתרה. על הזכות המפוקפקת הזו, צריך לזכור, ישלם הרוכש ריבית שנתית קבועה בגובה 9%-10%.

"כסיטונאי, אני קונה מהבנק בתים ב'חבילות' במחיר 70 אלף דולר לבית, אותו אני מוכר לאמריקני ב-100 אלף דולר, ומשיג לו משכנתא ל-90 אלף דולר, שהוא משלם לי עליה ריבית גבוהה".

אתם חשופים לסיכון שהקונה לא יצליח להחזיר את ההלוואה בזמן

"כשבנק נותן הלוואה בגובה 90% על בית שמחירו 100 אלף דולר, הוא חשוף ב-90 אלף דולר. אני למעשה קונה ב-70 אלף דולר ועוד קיבלתי 10 אלף דולר מקדמה מהקונה, כך שאני חשוף ב-60 אלף דולר להלוואה על נכס שמחירו בשוק 100 אלף דולר.

"רוב הבתים שאנחנו מציעים לאכלוס ממוקמים באזורים בהם שיעור העיקול מאוד נמוך. כל לווה עובר כזה אנחנו מעבירים דרך ברוקר משכנתאות חיצוני שבודק מה הסיכוי שלו לקבל משכנתא תוך שנה. ציון FICO (דירוג האשראי לפרטיים בארה"ב, בטווח 300-850) שלהם הוא 550-580. זה לא סאב-פריים ולא מתקרב לשם. פשוט לווים שבגלל מחנק אשראי לא מצליחים לקבל משכנתא לפי קריטריונים של בנק הגיוני".

ולכם מותר לתת משכנתא בארה"ב?

"תלוי איזו ואיפה - בטקסס יש לנו רישיון מסוג 'מימון בעלים' (Owner Financing) שלא מפוקח והנכסים בבעלותנו, לכן אנחנו לא לחוצים. חשוב לנו שתיק המשכנתאות יהיה בסיכון נמוך, 55%-60% מהמחיר הסיטונאי, כי קניתי מהבנק ממזומן. אני צריך לגלגל את הסחורה מהר".

אז מה היה לנו בינתיים? בתים בטקסס שנקנים בהנחה במזומן ומוצעים לרכישה השקעה בתשואה שנתית בגובה 10% או למכירה למגורים בפרמיה נדיבה, משכנתא לטווח קצר בריבית גבוהה, שהתשלומים בה נמוכים ומורכבים בעיקרם מריבית (המאפיינים תשלומים הראשונים בהלוואה בהחזרים קבועים), על אחת כמה וכמה כשהם פרושים על זמן רב.

דור המיליונרים הבא

לא רק טקסס יש לפולג בראש. הבחור הנתנייתי שסחב דליי מלט לתשובה ומשם עשה סיבוב גם בעולם ההיי-טק וגם בשיווק (נדל"ן, אלא מה), יודע לפרגן גם לקליפורניה. "גיסי חי בעמק הסיליקון כבר שנתיים ומספר שאף אחד לא מוכר כי הם מחכים להנפקות עתק של פייסבוק שיצמיחו דור חדש של מיליונרים שירצו לגור בסביבה".

את הנהירה הישראלית למיאמי, לעומת זאת, הוא לא מבין. "צר לי על המשקיעים הישראלים שקנו דירה אחרי שראו חתיכות על החוף או הוקסמו מעצי דקל. אנשים צריכים לעשות שיעורי בית לפני שהם משקיעים, לא לראות הדמיות יפהפיות שקונות אנשים. אצל הרבה מהם ההסתכלות היא לטווח-קצר, 'בוא נעשה מכה ומה שיהיה, יהיה'".

את מבטחו, מכל פנים, הוא מוסיף לראות בארה"ב. "היא מעצמה כלכלית ותישאר כזו, שופר לעולם מבחינת קדימה וכלכלה, שהשוק שם נמצא בשפל היסטורי. מי שלא רואה את זה, או שלא מבין או שעיוור, כי מחירי הבתים ירדו מאז השיא ב-2005 יותר משירדו בתקופת השפל הכלכלי הגדול. זו הזדמנות היסטורית, ועובדה שהקנדים - והישראלים אחריהם - מובילים מבחינת השקעות זרות בנדל"ן שם".

אולי בעולם הגדול רואים משהו שאנחנו לא רואים.

"גם האירופאים רואים את זה, אבל הם צריכים לדאוג לבעיות שלהם קודם. ישראל זו אחת המדינות היחידות שמסתובב בה הרבה כסף פנוי, וכולם רוצים לקנות בארה"ב".

מדברים על זליגה למיתון כפול. מי מבטיח שלא יהיה שם עשור אבוד, כמו ביפן?

"כל עוד יש נכס שמניב, אתה לא מפסיד - ודי ברור שאם אתה בוחר בנכס באזור הנכון, אז תהיה שם עליית ערך".

סיבוב קצרצר בבורסה

בארץ, אגב, נבחנו אפשריות שונות שטרם הבשילו. למי שיכנס לאתר החברה, יגלה לצד קישורים על חדשות כאלה ואחרות גם את "אופטימום רוכשת חברה ציבורית בבורסה בת"א".

דיווח לבורסה מינואר אשתקד סיפר על רכישת השלד הבורסאי ספן (כיום מיינסטרים החזקות). אבל ההרפתקה הזו לא ארכה ימים, בלשון המעטה, ותוך פחות משלושה חודשים נמכרו האחזקות. "אין לנו בעיה להתפשט בפני ציבור המשקיעים, זה היה עניין של בשלות של החברה", מפטיר על כך פולג.

עם כל חברות הנדל"ן הציבוריות הפועלות בארה"ב, מה יש לכם להציע לשוק ההון המקומי?

"שוק ההון יאהב אותנו ואנחנו אותו, כי זו חברה שפועלת בשוק יציב, יכולה להציג קבלות, בנויה מאנשים עם הרבה מוטיבציה ועושה דברים מעניינים: היא דינאמית, וכשתהייה ציבורית, תדע להראות את שיעורי הרווחיות שאנו מכירים".

הזמן טס ובחוץ השמש כבר קופחת - בין היתר על דרי מחאת האוהלים, שיפגינו ימים ספורים לאחר מכן לא רחוק ממרגלות משרד המשרדים שבחדר הישיבות הממוזג שלו קיימנו את הראיון.

"עם הנכסים שלנו, המשקיעים יכולים לישון בראש שקט בלילה. הרבה מאוד מתוסכלים לא יודעים איפה לשים את הכסף - כמה יקבלו בפיקדון? כשיש נכס, יש ביטחון", הוא מסכם, בטיעון, שמסיבות אחרות לגמרי, יסכימו לגביו גם אנשי האוהלים.

על המסלול בשדה התעופה בטקסס

"חוסן פיננסי", היא תשובת המחץ שדרכה מסביר תמיר פולג את זכיית אופטימום בשליטתו במכרזי תשתית, באמצעות החברה הבת Bluebay בנייה, (50% ממנה בבעלות עומרי שפרן) שבאמצעותה, נכנסה אופטימום לפעילות בתשתיות ממשלתיות.

כך זכו במכרז בהיקף 20 מיליון דולר לסלילת מסלולי נחיתה ולשיפוץ הטרמינל בשדה התעופה של בעיר הטקסאנית סן אנג'לו, במימון משרד התחבורה המקומי והעירייה. מכרז בהיקף צנוע יותר הוא הקמת טיילת החוף בעיר הנופש קורפוס סיטי (8 מיליון דולר).

איך זה ששחקן ישראלי מעז?

"במכרזים הגדולים מתעסקים עם חברות גדולות, והמשבר די מחק את השחקנים הקטנים - אז נוצרת נישה עם תחרות דלה שמאפשרת לגשת למכרז עם שולי רווח די גדולים. הרווחיות הגולמית עומדת על 16%-18%, שגוזרת רווח נקי לפני מס בשיעור 10% מההכנסות. וכל זה עם אפס חוב לבנקים".

בלי נטילת שום אשראי מבנקים?

"כן, זה שוק זה שוק שיותר קל לפעול בו למי שמצליח להעמיד את הערבויות. בשונה מישראל, פה צריך להעמיד לבנק מזומן ביחס 1:1 לצורך מתן ערבות, שם היחס הוא 1:10 לחברות בסדר הגודל שלנו. הערבות ניתנת על-ידי חברות ייעודיות, ובדומה לחברות הביטוח, מבצעות חיתום להתחייבות". אופטימום, לפי פולג, זכתה למסגרות ביטוחיות שכאלה בהיקף 30 מיליון דולר.