משקיעי הנדל"ן עוזבים את ת"א - ועוברים לפריפריה

סמנכ"ל שיווק בחברת בנייה גדולה: "היום משקיע יכול לקנות דירה 4 חדרים חדשה בבאר-שבע ב-900 אלף שקל, ולהשכיר אותה ב-4,000 שקל. עוד שנה יבואו לגור בה גם מהנדסים מחיל המודיעין"

מגבלות המימון שהטיל בנק ישראל על משקיעים, הנדרשים להביא כעת הון עצמי בשיעור 50% ממחיר הדירה ולהסתפק במשכנתא בהיקף 50% בלבד, הביאו בשורה רעה דווקא לזוגות הצעירים: אם חוק בסיסי בנדל"ן הוא שכל דירה להשקעה היא גם דירה להשכרה, הרי שבנק ישראל הבטיח במגבלות שהטיל, את צמצום המלאי של דירות להשכרה בתל אביב.

סקירה שפרסם באחרונה משרד האוצר, המסכמת את הרבעון האחרון של 2012, מראה שבאזור ת"א נרשמה ירידה חדה ברכישת דירות להשקעה, ומשקל המשקיעים בעסקאות באזור זה ירד לשיעור 32%, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה מאז 2002. לשם השוואה, בשנת 2010 ריכזו המשקיעים באזור זה מחצית מסך העסקאות.

על פי הנתונים, המשקיעים אינם נוטשים כליל את שוק הנדל"ן: רכישת דירות על ידי משקיעים עלתה ב-3% ברבעון הרביעי (עלייה מתונה לעומת עלייה של 13% ברבעון הקודם). אבל את אזור המרכז המשקיעים אכן נוטשים. באזורי חיפה והפריפריה נרשם ברבעון גידול משמעותי ברכישת דירות להשקעה.

ירידה בבאר שבע

בסך הכול רכשו המשקיעים באזור ת"א ברבעון האחרון 854 דירות, ירידה של 16% בהשוואה לרבעון הקודם. גם באזור המרכז ובשרון נרשמה ירידה ברכישות המשקיעים ברבעון הרביעי, ובאזור באר שבע. באוצר מעריכים כי הירידה בבאר שבע נרשמה ככל הנראה על רקע ההסלמה הביטחונית באזור. מנגד, גידול משמעותי ברכישות המשקיעים ברבעון האחרון נרשם בחיפה ובצפון.

קיראו עוד ב"גלובס"


לדברי רועי הרוש מסניף אנגלו סכסון כיכר המדינה בתל אביב: "להערכתי, הגבלת משכנתא ל-50% בלבד מערך הנכס, הביאה לצמצום במספר העסקאות שביצעו משקיעים, ולמעבר שלהם לאזור הפריפריה. ייתכן גם שהמשקיעים מאמינים שמחירי הדירות בתל אביב הגיעו למקסימום ואין פוטנציאל השבחה כמו במקומות אחרים. גם הבחירות אולי הרחיקו משקיעים, שהעדיפו לחכות ולראות מה תהיה השפעת הבחירות. אני מעריך שהמשקיעים יחזרו לעיר, כי הביקוש לדירות להשכרה הוא אדיר, וכל הדירות שעומדות להשכרה מושכרות ב-100%".

עם הירידה במשקל המשקיעים הרוכשים דירות בתל אביב, ניתן להבחין גם בירידה במשקל קבוצות הרכישה שהתארגנו ברובן בתל אביב והאזור. "הנתונים מלמדים שמשקיעים היום זהירים יותר, ותופסים את קבוצות הרכישה כפחות אטרקטיביות, בגלל ההון העצמי שהם נדרשים להעמיד, בגובה 50%, שגורם לירידה בכדאיות העסקה", אומר מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת חג'ג', עידו חג'ג'. למרות זאת, סבור חג'ג', המציאות מלמדת שכאשר מדובר בעסקה טובה, במארגנת גדולה ומוכרת ופער המחירים מצדיק, המשקיעים יצטרפו לקבוצה. לדבריו, קבוצת חג'ג' שיווקה בשני הרבעונים החולפים שבעה פרויקטים במקביל, ולפחות מחצית מהרוכשים היו משקיעים.

המשקיעים מוכרים יותר

עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בחברת עתיד משכנתאות, מסביר שבתל אביב יש פחות משקיעים כי בה ההוראה של בנק ישראל משחקת לרעת המשקיעים. "משקיע שיש לו הון עצמי של 300-400 אלף שקל, יכול היה בעבר לקנות בסכום הזה דירה בתל אביב שעולה 1.2-1.3 מיליון שקל. היום הוא כבר לא יכול. בבאר שבע וחיפה ניתן לקנות דירה מצוינת ב- 600 אלף שקל, וצריך רק 300 אלף הון עצמי", הוא מסכם.

את נדידת המשקיעים לחיפה, מסביר סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי, עמוס דבוש: "אחד ההסברים למכירת דירות בפריפריה ובמיוחד בחיפה, הוא שמשקיעים שקנו דירות בחיפה לפני שלוש-ארבע שנים, קנו במחירים מאוד נמוכים, והיום הם יכולים לממש אותן ברווח יפה מאוד עם פטור ממס שבח. נוסף לכך, משקיע מסתכל גם איפה יש פוטנציאל להשבחת מחירים. בתל אביב והמרכז רמת המחירים גבוהה, בדרום נמצא הפוטנציאל הכי גדול לעליית מחירים.

"היום משקיע יכול לקנות דירה 4 חדרים חדשה בבאר שבע ב-900 אלף שקל, ולהשכיר אותה ב-4,000 שקל. עוד שנה יבואו לגור בה גם מהנדסים מחיל המודיעין. גם אם מתוך 5,000 חיילים שאמורים לשרת בקרית המודיעין 3,000 לא ירצו לעבור לגור בדרום, מספיק ש-2,000 כן יחליטו לבוא, והדבר הזה ישפיע על השוק באזור. גם בשדרות ונתיבות יש לנו דירות ב-700 ו-800 אלף שקל שניתן להשכיר אותן ב-3,000 שקל. משקיעים מקומיים מחפשים אותן כי הם יודעים שהן תמיד יהיו מושכרות. אנשים מתחתנים, מתגרשים, מתאלמנים, תמיד צריכים דירות".

לדברי מומחי נדל"ן הפעילים בחיפה ובבאר שבע, הפעילות המוגברת של המשקיעים באזורים אלה, עדיין אינה באה לידי ביטוי בעליית מחירים. יחד עם זאת, ריכוז עסקאות של משקיעים באזור נקודתי כבר הביא בעבר לעליית מחירים משמעותית בטווח הארוך יותר. בשכונת בת גלים בחיפה, למשל, שנחשבה בעיני זוגות צעירים ומשפרי דיור מקומיים לשכונה נחותה, ואלה הדירו רגליהם מרכישת דירות בשכונה, נתפסה דווקא על ידי משקיעים כאטרקטיבית ומניבה תשואות גבוהות.

בשל הפעילות המוגברת של משקיעים בשכונה, מחירי הדירות בשכונה הוכפלו, מסכומים של 300 אלף שקל בממוצע לדירת 3 חדרים בשנים 2009-2010 ל-600 אלף שקל ויותר ב-2011-2012. המחירים בשכונה אף השתוו למחירי דירות בשכונות הנחשבות אטרקטיביות בהרבה בחיפה, ומכאן שגם התשואות בבת גלים, שהיו גבוהות משמעותית משכונות הכרמל, הפכו לדומות ואף לנחותות יותר, בשל הפערים בדמי השכירות בין השכונות.

אחד מכל ארבעה הוא משקיע

באוצר מעריכים כי המגמה של ירידה במשקל המשקיעים מסך העסקאות בשוק, הולכת וגוברת. "בשנת 2009, משקל המשקיעים היה שליש מסך העסקאות, וכל עוד רמת הרבית תישאר נמוכה, אני מאמין שמשקל המשקיעים יישאר סביב 25% מסך העסקאות", אומר אלקבץ. "עדיין כמעט כל דירה רביעית בישראל נרכשת על ידי משקיע. הסבירות הגבוהה היא שמצב זה יישמר, אלא שבגלל הגבלת אחוזי המימון למשקיעים, הם ימשיכו להשקיע בפריפריה".

הטבת המס הזמנית דחפה את המשקיעים למכור

נתון שעליו מצביעה סקירת האוצר הוא כי מכירת דירות על ידי משקיעים עלתה ב-12% ברבעון הרביעי, כפליים משיעור הגידול בסך העסקאות ברבעון, אולם מתון משמעותית בהשוואה לגידול שנרשם במכירות המשקיעים ברבעון השלישי, שעמד על 23%. גם מכירת הדירות על ידי משקיעים בולטת באזורי הפריפריה, ובאוצר מעריכים שהמשקיעים מנצלים את הרחבת הפטור ממס שבח במסגרת הוראת השעה שאמורה הייתה לפוג בתום 2012. "ייתכן שההתמתנות בגידול במכירות המשקיעים ברבעון הרביעי מוסברת בין היתר בביטול החקיקה המאריכה את פרק הזמן הנדרש לקבלת הפטור ממס שבח למוכרי דירה נוספת", אומרים באוצר.

ברבעון הרביעי של 2012 נמכרו 4,300 דירות על ידי משקיעים, ו-23% מהן נמכרו על ידי המשקיעים באזור באר שבע. באוצר מסבירים כי מדובר בעלייה בשיעור 15% במכירת דירות על ידי משקיעים באזור באר שבע לעומת הרבעון השלישי. ניתוח הממצאים מלמד כי באזור באר שבע בפרט, ובפריפריה בכלל, ניכר גידול בחלקם היחסי של משקיעים אשר מכרו בארבע השנים האחרונות יותר מדירה אחת להשקעה, מבין סך המשקיעים שמכרו דירה ב-2012.

עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בחברת עתיד משכנתאות, מסביר כי המשקיעים מנצלים את הפטור שניתן להם ממס שבח וממשיכים להשקיע בנדל"ן.

"למשקיעים בפריפריה יש בדרך כלל יותר מדירה אחת" אומר אלקבץ. "לכן הם מממשים את הוראת השעה כל עוד היא בתוקף, מרוויחים כסף נקי, ונכנסים לעסקאות חדשות. מאחר שהוראת השעה שמעניקה פטור ממס שבח מסתיימת עוד מעט, בסוף חודש מאי, זה מסביר את העלייה במכירת דירות על ידי משקיעים ועל כן קצב המכירות על ידי משקיעים צפוי לגדול בחודשיים הקרובים".

דירות
 דירות

דירות 2
 דירות 2