"לפני יומיים חגגתי 66 ועוד שנה אני פורש לפנסיה", כך אמר הבוקר מהנדס עיריית רמת-גן חיים כהן, בפאנל בנושא התחדשות עירונית שהתקיים במסגרת הכנס השנתי לתכנון ובנייה שקיים משרד עו"ד אגמון, רוזנברג, הכהן ושות', במלון דיוויד אינטקונטיננטל בתל-אביב. כהן התייחס לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, שרמת-גן נמנית מהמובילות שבהן.
"החסמים נמצאים קודם כל בגלל הוועדות המחוזיות. יש מונח כזה שנקרא 'ציפוף', והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב, עושה הכל כדי להקטין לנו את הצפיפות לפי 'מפתח שמאי'", דברי כהן.
"ואני שואל למה? צפיפות היא דבר מצוין, וכולם ירוויחו מהגדלת צפיפות. היא פותרת את מצוקת הדיור, מעניקה עירוב שימושים ומאפשרת לאנשים לגור ליד העבודה. כמות הבקשות אצלנו לאישורי פרויקטים של תמ"א 38 עלתה, כאשר כמות הבקשות שקיבלנו ב-2012 היא פי 4 מהכמות שהוגשו ב-2011. עיקר המחלוקת גם בעיריית רמת-גן נוסבה סביב נושא החנייה. אני סבור כי רכיב החניה מול הצלת חיים, כלל לא מדיד, אבל נבחרי הציבור חושבים אחרת, ולכן לא כל הפרויקטים מתאשרים".
לעומת זאת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים דלית זילבר ציינה כי בעיר ירושלים, שחלק משמעותי ממנה מורכב מהעיר העתיקה, והופך אישור פרויקטים להתחדשות עירונית למורכב יותר ציינה: "תוכנית המתאר של ירושלים, לא קובעת כללים לגבי פינוי-בינוי, אך התחום מקודם יפה מאוד בעיר, ויש מספר פרויקטים שנמצאים בהליכי אישור מתקדמים".
זילבר הוסיפה כי "ההיבטים המרכזיים אליהם מתייחסים כשמדובר בהתדשות עירונית הוא ציפוף העיר פנימה, והתייחסות לקו הרקיע של העיר. לא כל דבר צריך לההירס לטובת מגדלים. בשנתיים האחרונות אושרו יותר מ-20 תוכניות עם מכפלה של כפול 4. לעומת פינוי-בינוי, תמ"א 38 בירושלים היא נושא מאוד בעייתי. כי כל בניין שנבנה בעיר לפני שנת 48 מוגדר כחלק מהעיר ההסטורית, ועל כן כמות ההיתרים בירושלים היא מאוד קטנה".
עודד גבולי מהנדס עיריית תל-אביב אמר כי "מה שהכי מדאיג אותי זה נושא הצפיפות. אני מסכים עם הגישה של רמת-גן שצפיפות היא דבר טוב, אבל צריך לעשות את זה בצורה חכמה. צריך להבין שבמקום שדה דב, יוקמו 12 אלף יחידות דיור, במקום תוכנית 3700 צפון תל-אביב, נקים עוד 12 אלף יחידות דיור, בפי גלילות יוקמו 10,000 יחידות דיור וגם במתחם ציר הנופש שבין תל-אביב לרמת-השרון יוקמו עוד 10,000 יחידות דיור.
גבולי הוסיף ואמר כי "זה הרבה, ואם לא נדאג שתוקם רכבת מטרופולנית שתניע את כל הפיתוח הזה נהייה בצרה צרורה. ולכן את הצפיפות צריך לייצר בסמוך לציר הרכבת, או דרך התחבורה הצבורית".
גבולי התייחס גם לתחום הבינוי בינוי כמנוף ליחידות דיור נוספות שיוקמו בתחומה של תל-אביב: "בשנת 2012 הוצאנו היתרים ל-5500 יחידות דיור, ותוכניות פינוי-בינוי שנמצאים בהליכי תכנון מתקדמים עשויים להוסיך לעיר 5000 יחידות דיור נוספות. אנחנו דואגים שהפרויקטים של פינוי-בינוי שהולכים ומתאשרים נמצאים באופן הומוגני באזורים שונים בעיר כמו נוה שרת ויד אליהו". גבולי ציין נתון מעניין לפיו נכון להיום קיימות בעיר תל-אביב 186 אלף יחידות דיור, כאשר ישנן 37 אלף יחידות דיור מאושרות נוספות שטרם מומשו. ועוד 38 אלף יחידות דיור הנמצאות בהליכי תכנון שונים".
חלק גדול מההתנגדויות שמוגשות כנגד פרויקטים של התחדשות עירונית, מגיעות בסופו של יום אל וועדת הערר המחוזית. עו"ד מיכה גדרון יו"ר ועדת הערר של מחוז תל-אביב, אליו מגיעות מרבית המחלוקות הדורשות הכרעה הסביר: "היום תמ"א 38 נמצאת בחזית ההתחדשות העירונית, כאשר כל יום מגיעים אליי לפחות שני עררים בתחום התמ"א. אין בעצם פרויקט תמ"א 38 שאין לו מתנגדים. והמתנגדים הם גם שכנים ,וגם דיירים סרבנים מתוך הבניין. המדיניות היא לאשר את הפרויקט בגלל העדפת האינטרס הציבורי, של חיזוק בניין ובניית ממ"דים. לפעמים אחנו מבקשים למזער פגיעה בבניינם סמוכים באמצעות הזזת ממ"דים, ולפעמים בשל התנגדות בניין סמוך, אנחנו מבקשים מהועדה המקומית שתראה לנו איך הבניין הסמוך יוכל לבצע פרויקט תמ"א 38 אם הבניין שלידו יחוזק".
גדרון הוסיף כי "תמ"א 38 מקנה זכויות מפליגות של עד 2.5 קומות וסגירת קומה מפולשת והרחבת יחידות דיור תמורת חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. והזכויות האלה תלויות בשיקול הדעת של הועדה המקומית. מינהל התכנון במשרד הפנים לקח בחשבון שהועדות המקומיות יפעילו שיקול דעת כשהן באות לאשר או לדחות פרויקט, על-פי שיקולים של התאמה לתשתיות קיימות, המבנה עצמו, ויש ציפייה ששיקול הדעת הזה יופעל. ראשית צריך להכיר בכך שבתמ"א 38 יש פגיעה תכנונית, כי עובדתית מוסיפים 2.5 קומות מעל התוכניות שחלות במקום, ועל כן ברור שיש פגיעה תכנונית. ייתכן מאוד שבניין אחד יוסיף 2.5 קומות, בניין אחר לא יוסיף ונקבל הרבה רחובות עם אי אחידות ארכטיקוטונית. אך המועצה הארצית באה ואמרה, מה שמחייב גם אותי, שהיא מעדיפה אינטרס לאומי, הכולל גם חיזוק בניין מפני רעידות אדמה וגם הוספת ממ"דים לדירות קיימות, גם אם אלה באות על חשבון פגיעה ארכטיקטונית מסוימת".
גדרון התייחס גם למסמך המדיניות שגיבשה עיריית תל-אביב המגדיר באילו אזורים ניתן לממש את התמ"א ובאילו אזורים לא ניתן יהיה לממש את התוכנית, והעביר ביקורת על שלילה גורפת של זכויות תמ"א 38 באזורים מסוימים: "יש רשויות מקומיות כמו תל-אביב שהחליטו לעשות מסמך מדיניות שקובע איפה מאשרים שתי קומות, איפה קומה אחת, איפה התמ"א תחול ואיפה לא תחול. אני חושב שזה טוב שרשות מקומית ממפה את העיר ומחליטה באיזה מקום היא מאשרת זכויות לפי תמ"א, אך אני בדיעה שזה חייב להעשות בתוכנית בסמכות וועדה מחוזית ולא מקומית. לא חושב שניתן לעשות שלילה גורפת של זכויות בנייה באזורים מסוימים באמצעות מסמך מדיניות. ולכן גם עיריית תל-אביב צריכה להתכבד ולעשות תוכנית בסמכות וועדה מחוזית".
גדרון התייחס גם לניגוד שקיים בין הרצון לחזק בניינים מפני רעידות אדמה בתמורה לקבלת תוספת זכויות, לבין הרצון לשמר בניינים המוגדרים לשימור. "יש טעות נפוצה לפיה תמ"א 38 אינה חלה על מבנים לשימור וזה פשוט לא נכון. תמ"א 38 קובעת שכשיש בניין לשימור צריך לבצע בדיקה פרטנית לכל מקרה. התמ"א חלה גם על בנינים לשימור, וניתן לחזק בניין מבלי לפגוע בערכי השימור, ולקבל זכויות בנייה במגרש אחר".