גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חיזוק מפני רעידת אדמה - או חדר נפרד לילד המתבגר?

נוסף לכל הקשיים האחרים שיש במימוש תמ"א 38, מחלוקת חריפה מתעוררת כשזכויות הבנייה על הגג שייכות לדירות העליונות, שרוצות פיצוי גדול יותר משל שאר הדיירים

דיירי בניין ברחוב מודיעין בחולון נשמו לאחרונה לרווחה, לאחר שהדייר האחרון שטרם נתן הסכמתו לחזק את הבניין במסגרת תמ"א 38, החליט סוף סוף לתמוך בפרויקט. התנגדותו הממושכת של הדייר נבעה מכך שהוא בעל הדירה בקומה העליונה של הבניין, המחזיק גם בזכויות בנייה על הגג. מימוש פרויקט של תמ"א 38 יסכל עבור אותו דייר את האפשרות להרחיב את הדירה באמצעות בניית חדר על הגג.

ייתכן שהדייר נתן לבסוף את הסכמתו לאור הסכם פשרה שקיבל לאחרונה תוקף של פסק דין, הנוגע דווקא לבניין אחר, ברחוב משה שרת 27 בהוד השרון. על פי ההסכם, עבודות הבנייה בגג שביצע הדייר בהוד השרון הופסקו אף שניתן להן היתר בנייה, במטרה לאפשר לדיירים לממש בבניין פרויקט תמ"א 38.

שני אלה הם המקרים הטובים, שבהם הבעיה נפתרת לשביעות רצון כולם. אולם במקרים רבים שבהם לאחד הדיירים זכויות בנייה על הגג ולא לכלל הדיירים, היזמים נרתעים מלהיכנס לתסבוכת הזו, הסבוכה גם כך.

"אחת השאלות הראשונות שאנחנו שואלים דיירים שמביעים עניין בביצוע פרויקט תמ"א 38, זה האם הזכויות על הגג הן רכש משותף של כל הדיירים, או שהן זכויות פרטיות", אומר עופר אנגל, בעל חברת אנגלאינווסט 38 המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38. "אם הזכויות פרטיות, אנחנו פשוט מוותרים ועוברים הלאה, כי זה מתכון לבעיות בכל מנגנון הפיצוי. תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה על גג הבניין, שלא ניתן לממש אותן ברגע שגורם פרטי אחד מחזיק בחלק מהזכויות".

אנגל מספר כי בעבר ניהלה החברה מגעים עם דיירים בבניין ברחוב ביאליק ברמת השרון, במטרה לבחון ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. "זהו בניין שיש בו ארבע דירות בקומה, והגג שייך לדירות העליונות ולא לכלל הדיירים. הדיירים בקומות העליונות רצו תמורה שהיא מעבר לתמורה המקובלת בפרויקט תמ"א 38, וביקשו לקבל את הדירות החדשות בקומות העליונות, שהן למעשה הדירות שמהן נגזר ברווח היזמי בפרויקט.

"מצאנו שהפרויקט פשוט לא כלכלי, גם מבחינת מיסוי כבד מאוד, כי הדיירים בקומות העליונות רצו בעצם שנקנה מהם את הדירות הישנות ונמכור אותן כדירות יד שנייה, ושהם יקבלו את הדירות החדשות. בעצם התכנון היה לבנות קצפת, אבל שהדיירים יקחו מאיתנו את הדובדבן".

במקרה אחר בחנה החברה ביצוע פרויקט של תמ"א 38 בבניין ברחוב המעגל ברמת גן. "בקומה האחרונה של הבניין היה פנטהאוז של 100 מ"ר בנוי, ועוד מרפסת של 100 מ"ר. בעלת הפנטהאוז לא התנגדה שנבנה מעל הדירה הבנויה שלה, אבל סירבה שייבנה מ"ר אחד מעל המרפסת שלה. יצא שכדי לממש את הפרויקט צריך לבנות רק על חצי בניין, וזה דבר בלתי אפשרי כמובן".

פוגע בהיתכנות הכלכלית

במקרה של הבניין בהוד השרון, שבו הושג כאמור הסכם פשרה, הסיפור היה מסובך והצריך זמן רב, משאבים ופנייה לערכאות משפטיות.

מדובר בבניין רכבת ישן שנבנה בשנת 1965 ובו ארבע כניסות שבכל אחת שלוש קומות, ובסך הכל 24 דירות. בדירות מחזיקים 22 בעלים, ואחת מהן היא דירת עמידר. מצבו הפיזי של הבניין רעוע, המערכות קורסות, ניכרים בו סדקים ומעת לעת מתרחשות תקלות בצנרת ובחשמל.

לטענת בעלי הדירות בבניין, דייר רכש את הדירה שבקומה העליונה בבניין המשותף בשנת 2010, והשכיר אותה. מיד לאחר שרכש את הדירה החתים חלק מהדיירים על הסכמה, והגיש בקשה לוועדה המקומית להרחבת דירתו. הדיירים טענו כי הוא הציג להם מצג שבו הוא מבקש לבנות חדר קטן על הגג, אך בפועל הוא הגיש בקשה לבניית 70% נוספים משטח דירתו הקיימת, על שטח הגג המשותף.

הדיירים הגישו התנגדות מטעמם לתוכנית שהגיש הדייר מהקומה העליונה, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון קיבלה את ההתנגדות. הדייר הגיש ערר כנגד ההחלטה לוועדת הערר המחוזית, וועדת הערר דחתה את הערר בתנאי שבתוך פרק זמן של חצי שנה, יגישו הדיירים תוכנית לחיזוק הבניין המשותף. לאור העובדה כי במועד החלטת ועדת הערר טרם נבחרה חברה יזמית לביצוע הפרויקט, לא עמדו הדיירים בתנאים שנקבעו על ידה ולהגיש תוכנית לביצוע תמ"א 38 לוועדה המקומית.

משכך, פנו הדיירים לבית משפט השלום בפתח תקווה באמצעות עו"ד שי הררי ממשרד עוה"ד הררי-דוק, המתמחה בהתחדשות עירונית, בבקשה להורות לדייר על הפסקת העבודות. הדיירים טענו כי זכויות הבנייה על גג הבית המשותף שייכות לכל דיירי הבניין ואינן צמודות לדירה של הדייר. עוד טענו כי כל הדיירים מעוניינים לבצע פרויקט לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38, וכבר נמצאים בהליכים מתקדמים לביצוע הפרויקט, וכבר נבחר יזם, וכי האינטרס של כלל דיירי הבניין גובר על האינטרס היחיד של אותו דייר.

"לגגות מעמד מיוחד"

לטענת הדיירים, העבודות שמבצע הדייר פוגעות בהיתכנות הכלכלית של ביצוע הפרויקט והפסקת העבודות על גג הבניין הן תנאי להצעת היזם. עוד נטען על ידם כי העבודות שמתבצעות על הגג מסכלות את האפשרות לביצוע תמ"א 38 בבניין.

בהמלצת בית המשפט הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה יוצא צו מניעה להיתר הבנייה ועבודות הבנייה יופסקו למשך חודשיים, על מנת לאפשר לדיירים להגיע להסכמות סופיות עם היזם למימוש פרויקט תמ"א 38. עוד נקבע כי במידה שלא ייחתם הסכם עם היזם בתוך חודשיים, הדייר יוכל להמשיך בבנייה. שופטת בית משפט השלום בפתח תקווה, אשרית רוטקופף, נתנה תוקף של פסק דין להסכמה שהושגה בין הצדדים.

לדברי עו"ד שי הררי, הדיירים הספיקו לעמוד בלוח הזמנים שנקבע ולהתקשר עם חברת פאר בילדינג, ולאחרונה התקבל היתר בנייה להתחלת העבודות לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין.

"כל דיירי הבניין מקבלים תוספת ממ"ד בשטח 12 מ"ר, מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר, חיזוק הבניין שיפוצו ושדרוגו לרבות תוספת של מעלית אחת לכל כניסה. הדייר שהיתר הבנייה שהיה בידו בוטל, ועבודותיו הופסקו בצו בית משפט, פוצה במסגרת הסכם הפשרה על ידי החברה ב-150 אלף שקל, סכום המגלם את עלות עבודות הבנייה שכבר בוצעו בפועל".

הררי מוסיף כי "אם עד לפני שנים אחדות לתופעה שבה בעלי דירות בקומות אחרונות היו מנכסים לעצמם את גג הבניין לצורך בניית תוספת בנייה, לא הייתה משמעות רבה, הרי שהיום, לאור חקיקת החוק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והחלתה של תמ"א 38, הגגות של אותם בניינים ישנים מקבלים מעמד מיוחד והם בעלי משמעות עצומה. שכן, רק אם הגג המשותף יהיה חף מבנייה, יוכלו הדיירים לקבל זכויות בנייה על הגג ולהתקשר עם חברה יזמית לצורך ביצוע פרויקט באופן שיאפשר לה לבנות קומות נוספות על גג הבניין".

"מי שהייתה לו הצמדה של גג, יקבל יותר"

דווקא לדיירים שמחזיקים בזכויות בנייה צמודות לדירות בקומות האחרונות, צריך להיות תמריץ גדול יותר לממש פרויקט של תמ"א 38, אומר נורי רחמים, מנהל סניף ירקון של רשת התיווך "רוזיו נכסים".

"כל עוד בעל דירה בקומה אחרונה מחזיק בזכויות בנייה בגג, הן רק זכויות לא ממומשות", מסביר רחמים. "כאשר מגיע יזם שמעוניין לבצע פרויקט של תמ"א 38 בבניין, אז ישנה לאותו דייר הזדמנות לממש את הזכויות שיש לו בגג, שהוא לא נהנה מהן עד אותה נקודת זמן. המימוש יבוא לידי ביטוי בתמורה גדולה יותר משאר הדיירים לפי החלק היחסי בזכויות הבנייה שבהן מחזיק אותו דייר".

רחמים מוסיף כי זכויות בנייה על הגג דומות למגרש ריק שחלות עליו זכויות בנייה. "התחשיב הכלכלי שעושים לשווי זכויות בנייה על הגג, הוא למעשה שווי של מגרש למ"ר מבונה", אומר רחמים. "מכאן ששווי זכויות בנייה בדומה לשווי מ"ר מבונה באזור ממוצע בתל אביב נע כיום סביב 13-15 אלף שקל למ"ר".

שמאי המקרקעין ארז כהן מסביר כי "בשנות ה-80 כבר אושרו תוכניות לבנייה על גגות ברשויות מקומיות, ולכן מאז הקבלנים החלו להצמיד את הגגות לדירות, בדרך כלל לדירות שמתחת לגג. ועדיין בית המשפט העליון פסק בעבר, כי אם באה תוכנית מאוחרת יותר ומאפשרת הוספת קומות, ההצמדה תהיה לכל הדיירים. כלומר, תמ"א 38 במקרה הזה גוברת על תוכניות אחרות שמתייחסות לגגות, אבל הזכויות שהיו אינן מתאיידות, ובעת חלוקת השלל, מי שהייתה לו הצמדה של גג, יקבל תמורה גדולה יותר. כי הצמדה שווה כסף. ההבדל העיקרי בין בניינים שיש בהם הצמדה של גג לדירה קיימת, לבין בניינים שאין בהם הצמדה של גג והזכויות בגג שייכות לכל הדיירים, הוא שבבניין ללא הצמדה של הגג יהיו פחות מחלוקות משפטיות, והדיירים שאין להם הצמדה של דירות, יקבלו תמורה פחות גדולה".

כהן סבור כי בתל אביב, למשל, סכסוכי דיירים בגין זכויות על הגגות אינם מונעים מימוש של פרויקטי תמ"א 38, אלא מדיניות עיריית תל אביב שכרגע הקפיאה מימוש תוכניות שונות המתייחסות לגגות, כמו גם מימוש של פרויקטי תמ"א 38. "העירייה יזמה את תוכנית הרובעים במטרה לעשות הכלאה בין תוכניות הגגות השונות, לבין תמ"א 38 וכרגע כל עוד התוכנית לא אושרה, הכול קפוא".

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שביטלה עסקת רכישת דירות ב־97 מיליון שקל והשיא של רפאל

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: רפאל מסכמת שנה עם שיא בהכנסות ובצבר ההזמנות, הרווח של מיטרוניקס בירידה ומשק אנרגיה עברה לרווח של 1.6 מיליון שקל בזכות פרויקט יכיני, אזורים Living ביטלה רכישת 48 דירות בפרויקט בבני ברק וחברת הביטוח איילון עברה לרווח ● מדור חדש

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

משפחות החיילים החטופים לפני הפגישה עם נתניהו: "גורמי הביטחון הפחידו אותנו" • פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • סנטקום: השמדנו 4 כטב"מים ארוכי-טווח של החות'ים • עדכונים שוטפים

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; חברה לישראל קופצת ב-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 נסחר סביב רמות הבסיס ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

פתאל מציגה: מעבר לרווח ותגמול של 10 מיליון שקל לבעל השליטה

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מוצרים המיובאים על-ידי חברת דיפלומט

"נעביר את ההתייקרויות ללקוחות": בדיפלומט מזהירים מאפשרות של העלאות מחירים

יבואנית המזון והטואלטיקה פרסמה את תוצאותיה לשנת 2023 ולרבעון האחרון והציגה צמיחה בהיקפי הפעילות בישראל וכן בפעילותה העולמית ● למרות זאת - החברה הזהירה, שוב, מפני אפשרות להעלאת מחירים בהמשך השנה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%