גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סגן החשכ"ל: "זו תקופת חירום - ובתקופה כזו משלמים יותר"

אושיק בן עטר מתגאה בהצלחת המכרזים הראשונים להשכרה ארוכת-טווח במתווה לפיד, ודוחה את הביקורת על כך שהם היו באיזורי ביקוש מובהקים, ולכן אין להסיק מהם על הצלחה עתידית

אושיק בן עטר / צילום: איל יצהר
אושיק בן עטר / צילום: איל יצהר

לאושיק בן עטר, סגן בכיר לחשכ"ל ויו"ר הוועדה הבינמשרדית למכרזי הדיור להשכרה ארוכת טווח במתווה של שר האוצר יאיר לפיד, יש סיבות לחייך, יחד עם שותפיו, רכז שיכון באגף תקציבים אריאל יוצר וראש החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שי יפתח, ונציגי של משרד השיכון והמשפטים.

בעוד תוכניות מע"מ אפס ומחיר המטרה עדיין בטרום חיתולים, בן עטר שיווק שני מכרזי דיור להשכרה, בהם 25% מהדירות מוקצות לזכאים בשכ"ד מפוקח ומוזל ב-20% ממחירי השוק האיזורי, והזוכה יפעיל את הפרויקט ל-20 שנים, בסיומן הוא רשאי למכור את הדירות.

אפריקה ישראל תשלם 75 מיליון שקל במכרז הראשון, להקמת 215 יח"ד בהרצליה, מתוכן 54 דירות לזכאים. חברת אביב תשלם 45 מיליון שקל במכרז השני, להקמת 246 יח"ד ברמת השרון, מתוכן 61 לזכאים. בעוד שבועות אחדים ייפתח עוד מכרז בחיפה, להקמת 268 דירות במבואות הדרומיים של העיר ובהן 67 יח"ד לזכאים. מאוחר יותר אמור לצאת מכרז ל-390 יח"ד במתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב, ומכרז ל-1,200 יח"ד בבסיס תל השומר, כשיתפנה, חלקן לסגל ביה"ח שיבא.

- האם נכון שהגעתם להבנה, שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תפסיק לשווק מכרזי דיור להשכרה בשני המסלולים שלה, ורק אתם תעסקו בכך ותשתמשו בקרקעות שרמ"י כבר קידמה בהן תכנון?

בן עטר: "ייתכן שאגף תקציבים דיבר עם רמ"י, אני לא מכיר הבנות פורמליות כאלה. אני עובד עם רמ"י בשיתוף םעולה מצויין, בעיקר עם שי יפתח מנהל החטיבה העסקית. בסופו של דבר באמת הדיור להשכרה יתבצע דרכנו, ומי שיוביל את הפרויקטים בהמשך הוא היו"ר של החברה החדשה רענן דינור. לדעתי, עד העברת השרביט לחברה החדשה עשינו עבודה מצויינת, וההוכחה היא שיש היום מאגר של מכרזים שעברו את מבחן השוק, ותוך 40 חודשים הדירות יאוכלסו".

- אתה רואה סיכוי לעמוד ביעד שהציב לפיד, 150 אלף דירות להשכרה ב-10 שנים?

"אם אני מבין את היעד הזה, מדובר בתוכנית עבודה רב שנתית להדבקת פערי ההיצע, מה שגרם לכל המערכת להציב את סוגיית היצע הדיור להשכרה בסדר עדיפות מאוד גבוה. האוצר, רמ"י ומשרד השיכון - כולם היום עושים ככל יכולתם להגדלת ההיצע, שלפיד, כיו"ר קבינט הדיור, דוחף. מספר כזה או מספר אחר זו הצהרה ולא צריך להידבק למספר".

- אתם בונים על שינוי ייעוד קרקע חקלאית בשולי הערים בותמ"ל תוך הבטחת תשלום גבוה לקיבוצים ולמושבים מעבר לתשלום המקסימלי של רמ"י, והביקורת כפולה: מבחינה אורבנית מתבקשות דירות קטנות בשכירות קרוב למרכזי הערים, ומצד הצדק החלוקתי יינתנו הטבות לא הוגנות לחקלאים.

"הליך תכנוני משלב מגוון אינטרסים ובכל נקודת זמן יש לכל אינטרס משקל משלו. לייצר יחידות דיור במרכזי הערים בכלים הקיימים – זו משימה בלתי אפשרית. גישה כזו היא בלתי אפשרית במקרה הרע, או שתיקח המון זמן במקרה הטוב. במשבר כזה של היצע וביקוש מחפשים פתרונות אחרים. זוהי תקופת חירום ובתקופות חירום משלמים יותר".

- למעשה, לרמ"י אין קרקעות במקומות המתאימים לדיור להשכרה, בתוך הערים, ומצד שני העיריות מסתייגות מבנייה להשכרה על קרקעות חומות בבעלותן, כך שהפרויקט שלכם עלול להסתיים מהר מאוד.

"מהשיחות עם העיריות ועם רמ"י ניתן לאתר פוטנציאל לשיווקי השכרה גם במרכז. זה אכן קשה אבל זה אפשרי בכמה מקומות, למשל מגרש הגדנ"ע בדרום תל אביב, יש גם דיבורים על מתחם במקום מרכזי בירושלים. אם רמ"י רוצה באמת היא יכולה לאתר קרקעות מתאימות במרכז, ותוצאות המכרזים מראות לי שאפשר להשתמש בתב"עות קצת יותר רחוקות מהמרכז.

"כל רשות והאג'נדה שלה. עיריית תל אביב עשתה זאת ראשונה, והם בוודאי מבינים את משמעות הקרקעות החומות שלהם. בעבודה סיזיפית אפשר למצוא מתחמים מתאימים שהעיריות יסכימו להפשיר לדיור להשכרה. זה יהיה התפקיד העיקרי של החברה החדשה: לאתר ולשווק פרויקטים להשכרה מול העיריות, כך שהפוטנציאל יגדל למימדים ששוק היזמים ימשיך לחבק, כמו בשני המכרזים הראשונים. השוק מצפה לשכפול של המודל. אם שרי האוצר והשיכון ירצו – הם ימצאו את העריות שישתפו פעולה ויקצו לפרויקטים קרקעות חומות".

- היו 7 מציעים בהרצליה ו-4 ברמת השרון, חברות נדל"ן מובילות, אבל למציעים הצטרפו רק שני מוסדיים בהרצליה. האם הם ממתינים לראות אם המודל עובד ויחליטו מאוחר יותר, או שהם מזהים בעיית תשואה שאינה מתאימה להם?

"כל מתחם והסיפור שלו. אי אפשר להקיש ממתחם למתחם. אין ספק שלשוק המוסדי חשוב לראות המשכיות בדיור להשכרה ואז הם יעלו על העגלה. צריך להחליט בין יזמות לבין מימון. אחת המטרות היא להביא כסף חוץ בנקאי לפרויקטים, גם אם זה יבוא בשלבי סינדיקציה מאוחרים יותר, אחרי זכיית היזם במכרז. מודל המימון מאוד מתאים למוסדיים משום שיש בו מנגנון ביטוח מפני סיכון ההקמה, ומה שמפחיד את חלקם של המוסדיים זה סיכון ההקמה, למרות שהיו כאלה שהצטרפו למכרז בהרצליה. חובת ההוכחה עלינו בממשלה. הכל הוקם – יש פלטפורמה ועכשיו צריך לבשל פרויקטים במקומות אחרים".

- יצרתם מנגנוני רשת בטחון מסובכים, שונים זה מזה בכל פרויקט, מה שבלבל את היזמים. למה זה לא פשוט יותר?

"ברשתות הבטחון יש משהו חדשני שאינו קל לבליעה. מצד שני, לפחות בהחלפת סיכון הריבית מהקצר לארוך יש מנגנונים שיכולים לטפל בסיכון, ומעבר לזה הם רואים שהממשלה רצינית בכוונותיה ולא תיתן ליזם לשאת בכל הסיכון. יתכן שבדור הבא של המכרזים תהיה הפקת לקחים לגבי רשתות הבטחון ואולי יהיה צורך ביותר סטנדרטיזציה. לא קיבענו את עצמנו לכלים שלא עברו את מבחן השוק, ואלה באמת שאלות שדור המכרזים הבא צריך לתת עליהן תשובות. זו היתה הכוונה – למידה תוך כדי תנועה".

- יו"ר השמאים אוהד דנוס אומר, שבמכרזים הראשונים הלכתם על בטוח באיזורי ביקוש מובהקים, אבל ברגע שתצאו לפריפריה של איזורי הביקוש זה לא יעבוד בשיטה הזו.

"אז מה הוא מציע? יושבים מומחים על הגדר ומסבירים מה לא בסדר. לגופה של הביקורת, כל מקום והכלי המתאים שלו. יש תמ"א 38, יש פינוי-בינוי, ובפריפריה יש פרויקטים של המשרד לפיתוח הנגב והגליל. המודל שלנו מתאים לאזור המרכז, בו מתרכזים עיקר הביקושים. אני לא מבין את הביקורת כאשר הצלחנו תוך 3 חודשים לשווק שני פרויקטים שיוקמו תוך 40 חודשים".

- אבנר לוי, קבלן עם ניסיון עשיר בבנייה להשכרה, טוען שבמכרזים הראשונים התשואה תהיה רק 4%-5%. מה הנתונים שלכם?

"גם אם הוא צודק לגבי 4%-5% תשואה, עצם העובדה שקיבלנו התעניינות כל כך גדולה מדברת בעד עצמה. לכל משתתף במכרז יש את השיקולים שלו והתחשיבים שלו, גם אלה שחשבו שצריך להיכנס לתחום רק בגלל שיקול אסטרטגי. אם קיבלנו בהרצליה 7 הצעות של החברות המובילות, סימן שהשוק מחבק את הנושא.

"כשעשינו חישובי תשואה זה היה בהנחות של מחירי קרקע והצעות יותר נמוכות מאשר הוצעו לנו בפועל במכרזים, ובהתחשב בערכי הקרקע שאותם הנחנו במקור בחישובינו, התשואה גבוהה יותר מאשר נטען, ההצעות שקיבלנו היו מכובדות מאוד ותרמו למיקסום הכנסות המדינה".

- איך בעצם תקבעו מחיר שכ"ד אינדיקטיבי לצורך הנחה לזכאים, כשבמערכת המס אין כלל דיווחים מפורטים על מחירי שכ"ד וכולם בעצם חיים מהלוחות באינטרנט ומדיווחים מוטים של מתווכים?

"מנגנון המכרז מכיל שומה של השמאי הממשלתי וממנה נגזרת הנחה של 20% לזכאים, והמנגנון יסונכרן כל 3 שנים. אני שמאי מקרקעין ואני יודע ששמאי טוב יודע להביא נתונים גם אם אין נתונים מוחלטים ורשמיים בשוק מסויים. זהו כלי סביר בנסיבות הקיימות, בהיעדר כלים טובים יותר. לדעתי, לא יהיה דיווח חובה של משכירי דירות, כי מערכת המס עובדת על מינימום חיכוך עם הנישומים, ובוודאי במקרים של דיווח שאין בו אלמנט של גביית מס, כפי שקיים אצל רוב משכירי הדירות שמקבלים עד 4,900 שקל לחודש".

- במבנה המכרזים התחרות היא על מחיר הקרקע והקבלן חושב בעיקר על היכולת למכור את הדירות בעוד 20 שנים, ויהיו כאלה שיגיעו להסכמי אופציית מכירה מתחת לשולחן עם השוכרים. מדוע המכרז איננו על הענין המרכזי, שהוא גובה שכר הדירה למ"ר?

"אנחנו לא רוצים להתערב במחירים שהשוק מכתיב אלא רוצים לייצר מוצר חדש שהשוק יתמחר אותו, וזו הדרך הטובה ביותר לתמחר מוצר חדש. הזכאים יהנו למעשה מהנחה שאת גובהה השוק יתמחר. נתנו הגנה לשוכרים מפני עלייה במחירים, שזו התערבות מסויימת שמעבר לה זו תהיה התערבות בוטה מדי. אין לנו כוונה להשיא הכנסות מהקרקע מול אלטרנטיבת המכירה. ידענו בעיניים פקוחות שההכנסות מקרקע יירדו".

- האם לא נכון יותר מכרז BOT ל-30 שנה עם הארכה לעוד 30 שנה, כשהקרקע נמסרת בזיכיון ונשארת בבעלות המדינה ובייעוד להשכרה, כאשר התחרות בין היזמים היא על הפרמטר הנכון, שהוא גובה שכר הדירה למ"ר?

"אני חושב ש-20 שנות שכירות קונצרנית זו תקופה מספקת למוצר, ואם נצליח לשכפל את המודל נצליח ליצור ענף חדש. אני לא שולל שקילה של הארכת התקופות, הכל בהתאם לקרקע הספציפית. מצד אחד אתה רוצה סטנדרטיזציה כדי למנוע את אי הוודאות ואת הצורך ללמוד מחדש לכל פרויקט, אבל מצד שני כל מתחם ראוי לתפירת חליפה מיוחדת עבורו. המודל לדעתי מאוד מאוזן, והמבחן יהיה בשכפולו".

- צירפתם לזכאים להנחה את העשירון השמיני, בוחריו של לפיד, אבל בניגוד להצהרות היפות לא שילבתם בפרויקטים אפילו אחוז קטן מהדירות לזכאי הדיור הציבורי, צעד שהיה מזכה אתכם בתמיכת האירגונים החברתיים.

"זהו דיון אחר לגמרי מאשר דיור בשכר דירה קונצרני לטווח ארוך. דיור ציבורי כלל לא קשור לדיור להשכרה. זה ענין של הקצאת משאבים. אני לא נוטה לערבב מין בשאינו מינו. לקחת מודל חדש ולהכניס אליו עוד אוכלוסיות? אולי אפשר לשקול זאת בדורות הבאים של המכרזים".

- מרוב רצון טוב וריבוי תוכניות בתקופת מצוקה, הצלחתם לבלבל את הציבור ואת היזמים, ויש שילוב מסוכן של ירידה דרסטית של 20% במכירת דירות חדשות מקבלנים יחד עם ירידה של 15% בהתחלות הבנייה. אי אפשר היה אחרת?

"הייחודיות בפעולות של לפיד היא שהוא שם את הדיור בראש סדר העדיפויות שלו, וזה מייצר כל מיני פתרונות. הפתרון לבעיית חוסר ההיצע לא יבוא מתוכנית אחת ויחידה אלא מסט של פתרונות. לגבי בעיית הירידה בעסקאות ובהתחלות הבנייה, אין ספק שהשוק מחכה לראות מה ימים יגידו. העבודה במקביל במספר צעדים היא תוצאה של דיונים ברמות הגבוהות ביותר, ויש כאן מכלול סטים שונים של פתרונות, שאינו דבר רע בהכרח. התחליפים יביאו ליצירת שוק חדש, וזה לוקח זמן".

עוד כתבות

רון ארד / צילום: אריק סולטן

מעצב-העל רון ארד: המנהיגות החדשה זה גועל נפש

הוא עובד על עשרות פרויקטים בו-זמנית, אבל מתעקש שהוא עצלן ● בורח מחוקים וכללים, אבל לא תתפסו אותו יוצא מהבית בלי כובע ● מכור לחדשות מישראל, אבל לא מסכים לייצג את המדינה ● בראיון ל"ליידי גלובס" מדבר רון ארד, ממעצבי-העל הגדולים בעולם, על יוז'י יאמאמוטו, פיליפ סטארק והקשר המפתיע עם ג'ונתן ספרן פויר

תכנון קדימה / צילום: shutterstock

תכנון קדימה: כך הפסיכולוגיה האנושית מכשילה אותנו

האופי האנושי תמיד יהיה שם כדי להרוס את התוכניות שלנו ואת הפרויקטים המדהימים שהתחלנו ● אבל עם קצת מודעות לחולשות ואם ניתן לאחרים לתכנן בשמנו זה עוד יכול להצליח ● ככה עובדת הפסיכולוגיה של התכנון ● ישראל 2048, פרויקט מיוחד

“ארץ פראית מאוד” / צילום: באדיבות נטפליקס

הסדרה על אושו מגדירה מחדש את המילים "מעבר לכל דמיון"

סדרת הדוקו "ארץ פראית מאוד" בנטפליקס על אושו ומאמיניו, מתארת את המציאות המשוגעת כמו ביצירה ספרותית ● ביקורת

המלון של קיבוץ מעלה החמישה. בדרך כלל לא ענף מרכזי / צילום: אריאל ירוזולימסקי

תיירות קיבוצית: הפוטנציאל קיים, אבל לא ממומש

מבין 55 אלף חדרי המלון בישראל, רק כ-5% נמצאים בקיבוצים. מול הטענה שהם מפספסים הזדמנות לרווחים, שניתן להפיק במידה רבה על בסיס תשתית קיימת, קיים הקושי להתמודד הן עם דרישות הרגולציה והן עם התנגדות החברים לזרים שיסתובב להם בקיבוץ ● הקיבוצים והכלכלה הישראלית, פרויקט מיוחד

מדינת הלכה  /איור:  ליאב צברי

הפסיקות הגדולות שעיצבו במשך 7 עשורים את הנדל"ן בישראל

ב–70 שנות מדינה עיצבו ושינו בתי המשפט גם את ענף הנדל"ן הישראלי ● מדיון במעמדו של חוט טלוויזיה מעל הבניין ועד טיפול בעסקאות נוגדות במקרקעין - סקירת הפסיקות המכוננות בין תש"ח לתשע"ח

מיכל עבאדי בויאנג'ו - החשבת הכללית במשרד האוצר / צילום: לע"מ

יו"ר פסגות: "צריך להקים גוף עצמאי לתכנון עתידה של ישראל"

מיכל עבאדי בויאנג'ו, החשבת הכללית בעבר ויו"ר פסגות בהווה, על התכנון ארוך הטווח עבור עסקים | ישראל 2048, פרויקט מיוחד

ליאו ליידרמן / איור: גיל ג'יבלי

הגורמים שמניעים תכנון לטווח ארוך

הגיע הזמן להקדיש זמן ניכר לדיון ציבורי: איך יוצרים הסכמה רחבה, כולל בקרב הציבור ומקבלי ההחלטות, בצורך בתכנון ובהצבת יעדים לטווח הארוך ● דעה ● ישראל 2048, פרויקט מיוחד

ג'ף בזוס   / צילום: רויטרס

אמזון מקלה על הרכישות הבינלאומיות, גם מישראל

השירות החדש יאפשר ללקוחות לשלם במטבע המקור שלהם והן יאפשר להם לעיין בקטלוג ולצפות רק במוצרים שניתנים למשלוח למדינה שלהם ● ישראל כלולה בשירות

הנסיגה הישראלית מלבנון / צילום: רויטרס

איפה הם המנהיגים ההם? תזכורת ל-10 החלטות אמיצות

גם אם רוב הזמן אנו חיים בתחושה שאי אפשר להזיז כלום במדינה הזאת, לפעמים דברים קורים ● הנה כמה מאותם רגעים נדירים ב-30 השנים האחרונות שבהם הפוליטיקאים, המדינה והציבור הצליחו לשנות את המציאות הישראלית ● ישראל 2048, פרויקט מיוחד

בית קברות / צילום: shutterstock

מצוקת שטח בתי הקברות מחייבת פתרונות יצירתיים

בתי הקברות הפסטורליים הולכים ונכחדים בשל מצוקת הקרקעות ● 1.8 מיליון איש ייקברו בישראל עד 2048, אך הממשלה לא מתכננת לטווח הארוך ● חוששים היכן תיקברו? כנראה שבצדק ● ישראל 2048, פרויקט מיוחד 

קשיש / צילום: שלומי יוסף

משבר ידוע מראש: למה המדינה מזניחה את ביטוח לאומי?

קופת הביטוח הלאומי צפויה להתרוקן תוך 20-30 שנה, אך המלצות ועדה לשיפור המצב שוכבות כבר שש שנים במגירה ● "אנשים לא מפנימים את הבעיה בגלל המצב הכלכלי הטוב בשנים האחרונות" ● ישראל 2048, פרויקט מיוחד

דב מורן / צילום : יוסי אלוני

"את תרבות האקזיט לקחו רחוק מדי. זו לא התרבות שלנו"

דב מורן, היזם הסדרתי שהמציא את הדיסק-און-קי, עצוב בגלל כל ישראלי שעובר לסיליקון ואלי ● "הייתי שמח שהמדינה הייתה יותר הייטק ניישן. יש פה מקום לעוד כמה צ'ק פוינטים ומובילאיים" ● בוני הארץ, פרויקט מיוחד

לאון אדרי / צילום: תמר מצפי

מפיק ומפיץ הקולנוע לאון אדרי, מבעלי יונייטד קינג, הלך לעולמו

משפחת אדרי בישרה הבוקר על מותו של לאון אדרי, אחד מאנשי המפתח של תעשיית הקולנוע הישראלית ● אדרי ואחיו הצעיר משה הם העומדים בראש מתחמי הקולנוע סינמה סיטי ששינו את צריכת הקולנוע של הקהל בארץ

עבודה עברית / צילום: רויטרס

קיבוץ מודל שנת 2018: בין שיתוף להפרטה

הקיבוץ, מודל החיים הכי ישראלי שיש, השפיע רבות על הכלכלה והחברה במדינה ● בשלושת העשורים האחרונים חוותה התנועה הקיבוצית משבר כלכלי רחב שהוביל לשינויים באופיה וקיבוצים רבים עברו תהליכים פנימיים של הפרטה ● הקיבוצים והכלכלה הישראלית, פרויקט מיוחד

בנימין נתניהו / צילום: shutterstock

למה נתניהו מאשים את שיטת הממשל - אבל לא משנה אותה?

הפוליטיקאים סבורים כי צריך לשנות את שיטת הממשל, עד שזה נוגע לכיסא שלהם ● הגבלת כהונה יכולה לעודד בעלי תפקידים לפעולה - אבל לא נראה שמישהו מעוניין לקדם זאת ● במקום לדאוג לעתידה של ישראל, נבחרי הציבור ימשיכו לחיות ממהדורת חדשות אחת לשנייה ● ישראל 2048, פרויקט מיוחד

אורלי לוי / צילום: שי יחזקאל

עלייתה ועלייתה של אורלי לוי-אבקסיס: מה הציבור באמת יודע?

לא מתחברת, לא מסתחבקת, חשדנית, מדלגת בין תמיכה בקואליציה לתמיכה באופוזיציה ● ח"כ אורלי לוי-אבקסיס הקימה מפלגה חדשה וזוממת להתגלות כהפתעת הבחירות הבאות, אבל בעיני רבים היא חידה ● מה היא מבטיחה, בעצם, לבוחרים? האם היא תעמיד עוד מפלגת מרכז? והאם תצליח לשמר את המומנטום ולא להישחק עד דק עד ליום הבוחר? ● ניתוח "ליידי גלובס"

ליברמן עם מפקדים בגזרה בביקורו בעוטף עזה / צילום: אריאל חרמוני, משרד הביטחון

ליברמן בביקור בעוטף עזה: "אנו מוכנים לתרחיש רב-זירתי"

שר הביטחון: "זה שעברנו את כל חגי ניסן בשקט - זה הישג עצום של פיקוד הדרום; הגעתי לכאן בלי שכפ"ץ"

יוסי היימן / איור: גיל ג'יבלי

להפוך את הגיל השלישי מנטל לנכס

ישראל מזדקנת וזה אכן מאתגר. אך בכל אתגר יש גם הזדמנות, אם רק נדע לנצל אותה ● דעה ● ישראל 2048, פרויקט מיוחד

סטן פולובץ נטלי פורטמן ומוריס קאהן / צילום: קרן פרס בראשית

נטלי פורטמן ביטלה הגעה לישראל עקב "האירועים האחרונים"

פורטמן זכתה בפרס "בראשית", שכולל מענק של שני מיליון דולר, בנובמבר אשתקד וכעת הייתה אמורה להגיע לטקס כדי לקבלו ● נציג של פורטמן: "מצפונה אינו מתיר לה להגיע לישראל"

סרטון בנט ואילת

"האליטות זזות, והערסים הגיעו"

"מאחורי מה שנראה כמו חשיבה אסטרטגית עמוקה, לפעמים יש רק 'שכונה', לחם ושעשועים", מגלה צוריאל שרון, מנהל הקמפיינים הוויראליים ברשת