"מציאה" בסימן שאלה

חירי הדירות מאמירים מזה עשור, ודירות שמשווקות במחיר הנמוך ב-50% ממה שנדמה כשווי הריאלי, צדות מיד את תשומת הלב. בחיפוש מהיר באתר יד 2 ניתן למצוא, למשל, דירת 4 חדרים בשכונת הדר בחיפה, המוצעת למכירה תמורת 205 אלף שקל בלבד. מחיר כה נמוך ידליק אצל חלק מן הרוכשים הפוטנציאליים נורת אזהרה, ואחרים יראו בו הזדמנות פז נדל"נית וירוצו לראות את הנכס עם פנקס צ'קים. שיטוט באתר ובמאגרי דירות נוספים מעלה כי התמורה הנדרשת עבור נכסים רבים נמוכה באופן משמעותי ממחיר השוק שלהם. הסיבות לכך רבות ומגוונות - הערת אזהרה הצמודה לדירה במרשם המקרקעין, פסיקת בית משפט לפיה השימוש בנכס חורג מהייעוד שנקבע לו במסגרת היתרי הבנייה, רישום לא נכון בטאבו או אי רישום כלל. לפניכם מקבץ "כוכביות", מציאות שאולי יגרמו לכם להבין שההדמנות להגיע לדירה מונחת ממש לפניכם. רק קחו בחשבון שלטובת נכסים אלה, לא תמיד הבנק יעמיד לכם משכנתא.

כוכבית ייעוד

המרינה בהרצליה, בית הפנסיונרים ברמת גן

לא אחת עלו בשנים האחרונות לכותרות פרויקטים שנבנו ואוכלסו שלא על פי ההיתר שניתן להם בידי הוועדות המקומיות. בפרשת המרינה בהרצליה שווקו ונמכרו דירות נופש, שאמורות היו להיות מושכרות תשעה חודשים בשנה, כדירות מגורים לכל דבר. בשנת 2006 הכריע בית המשפט העליון כי על העירייה לאכוף את השכרתן של הדירות למשך התקופה האמורה, דבר שהביא לירידה תלולה במחירי הנכסים בארבעת מיזמי הבנייה. עם זאת, לדברי אלי קוריאל, זכיין רימקס בהרצליה פיתוח, גם היום אין אכיפה בשטח של השכרת הדירות לנופשים, ורוכשים רבים עוברים אליהן למגורי קבע. לדבריו, הגדרת הדירות בפרויקט כ"דירות נופש" מוזילה אותן ב-25% עד 30% בהשוואה למצב שבו היו מוגדרות כדירות למגורים. קוריאל מעריך כי דירות בנות שניים ושלושה חדרים בפרויקט יעלו כיום בין 2 ל-5 מיליון שקל.

קיראו עוד ב"גלובס"


בית גרונר ברמת גן הוא עוד דוגמא קלאסית למחיר שמשלמים דיירים על שימוש בנכס שלא תואם את ייעודו. הפרויקט, שנבנה בשנות התשעים, יועד על פי התב"ע לשמש כדיור מוגן, אולם שווק על ידי הקבלן בשוק החופשי לכל דורש, באופן שאפשר לו להגדיל את רווחיו. בשנת 2011 דחתה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תוכנית היזמים לשינוי ייעוד הקרקע למגורים - החלטה שפגעה בזכויות הקנייניות של הדיירים ובסחירות הנכסים. לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, מגבלות אלו הביאו לירידה של לפחות 20% בשווי הדירות בפרויקט. אלה - דירות חדר, שני חדרים וסטודיו בנות 25 עד 40 מ"ר - נמכרות היום במחירים שנעים סביב 800 אלף למיליון שקל.

מקרה דומה היה בפרויקט קונדוטאוור בגבעת שמואל, עליו נמתחה ביקורת קשה בדו"ח מבקר המדינה בשנת 2002. גם שם יועד המגדל לשמש כדיור מוגן, אך הדירות בו נמכרו למשקיעים שהשכירו אותן בתורם לסטודנטים הלומדים באוניברסיטת בר אילן הסמוכה. בנוסף, בנה הקבלן שש קומות מעבר למספר שאושר בהיתר הבנייה, תוך שהוועדה המקומית מעלימה עין מהדבר. מתווך המעורב בשיווק הנכסים במגדל אמר ל"גלובס" כי הדירות, בנות 2 עד 3 חדרים, נמכרות כיום בעיקר למשקיעים, במחירים שנעים בין 650 ל-900 אלף שקל, מחיר נמוך בהתחשב במיקומו של המגדל, בלב גוש דן.

כוכבית תדמית

לחכות עד יעבור זעם

כר פורה להזדמנויות נדל"ניות מפתות נגרם בשל מפגעים תדמיתיים המתרגשים על החברה היזמית או על הקבלן המבצע. כך במקרה גינדי בחדרה, אשר קריסת שתיים ממרפסות הפרויקט לפני למעלה משנה הביאה לפינוי הבניין ולירידת משמעותית במחירי הדירות בו ובבניין התאום שנבנה באותה שיטה. לדברי אלי אלפסי, מנהל משרד התיווך "ריימקס מקצוענים בחדרה", קריסת המרפסות הורידה את ערך הדירות ב20% עד 30%, ויקח עוד שלוש עד ארבע שנים לכל הפחות עד שמחירי הדירות יטפסו בחזרה אל שוויים הריאלי. "אחרי התאונה פנו אלי שלושה בעלי דירות במגדלים - פנטהאוז, דירת ארבעה חדרים ודירת שלושה חדרים", מספר אלפסי. "הם התייעצו איתי אם למכור את הדירות אז. אמרתי להם שיחכו כמה שנים עד יעבור זעם, ושבינתיים ישכירו את הדירות כדי לתת לשוק מספיק זמן לפתח אמון בפרויקט".

וכשמדברים על תדמית, ואף שמדובר ב"מציאה" לעשירים בלבד, לא ניתן להשמיט את הולילנד. פרשת השוחד שנקשרה בהקמת הפרויקט החולש על חלקה הדרום מערבי של הבירה, ושהסתיימה בהרשעתם של קברניטי המיזם ובראשם ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט, טלטלה את המדינה. גם יחסם של תושבי העיר ל"חולילנד" וה"מפלצת על ההר" לא עזרו לשיפור התדמית. אך האם כל אלה השפיעו על מחירי הדירות? "אני מעריך שנדבק בפרויקט שמץ של רבב, אף שאנשים שהתעניינו בדירה לא הזכירו את זה במפורש", אמר ל"גלובס" איציק, המפרסם זה ארבעה חודשים את דירתו בת החמישה חדרים בקומה העשרים במגדל. המחיר שמבקש איציק עבור הנכס, המשתרע על שטח של 138 מ"ר, עומד על 3.5 מיליון שקל. "הביקוש לדירות בפרויקט לא היסטרי", הוא אומר, "אבל אם הייתי מתפשר על 3.2 מיליון הייתי מוכר כבר מזמן".

בני לובל, זכיין אנגלו-סכסון בירושלים, סבור דווקא כי אם בימי מתן פסק הדין בעניינם של ראשי הפרויקט היתה לעננה המשפטית השפעה כלשהי על מחירי הדירות, הרי שהזמן כבר הספיק לעשות את שלו: "פרשת הולילנד היתה אנקדוטה על ציר הזמן. השוק הפתוח לא זוכר את הדברים האלה". לדבריו, "כירושלמים היינו שמחים אמנם לא לראות את הבניין הזה בגודל ובעוצמה שלו, אבל צריך לזכור שהמקום אוכלס ברובו כבר לפני שנים, במיקום אסטרטגי, עם דירות יוקרה שנבנו לפי היתרים ונוף ייחודי, ולכן אני לא חושב שהמחירים נפגעו".

כוכבית בעלות

בית בהרחבה: למי שייכת הקרקע?

בעקבות הסכסוך המתמשך בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקיבוצים סביב שיוך הקרקעות, במסגרתו דורשת הרשות להעביר את הבעלות בקרקעות לבנייה מהקיבוצים לדיירים עצמם, תקועה בניית בתים רבים, ורכישת בית עשויה להימשך שנים. ואולם בקיבוצי קו העימות, אי הוודאות לגבי הבעלות על הקרקע אינה פוגעת במחירי הדירות, הנוחים גם כך. רו"ח דורון שטיין, שותף בחברת BDO זיו האפט, אומר כי "בעוד שברוב הקיבוצים המחיר שרמ"י דורשת רק עבור הקרקע, בלי הבית, נע בין מיליון למיליון וחצי שקל, התשלום בקיבוץ בארי שבעוטף עזה, או בקיבוץ מנרה שבגבול הלבנון, הוא מזערי". בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל משנת 2009 נקבעו אזורי עדיפות לאומית, שבהם שווי הקרקע לעניין דמי החכירה מהמדינה הוא אפסי. שטיין מעריך כי בחמש השנים האחרונות נקלטו כ-5,000 משפחות חדשות בחבל אשכול.

כוכבית שימור

מחיר קידוש המורשת

עלויות התכנון, הביצוע וחומרי הבנייה בתהליכי שיפוץ מבנים שהוכרזו כמיועדים לשימור, גבוהות משמעותית. בועז ברזילי, שמאי מקרקעין, אומר שהדבר עשוי להוריד 10% עד 20% מהערך, מכאן שכדאי לבדוק אם הדירה היא במבנה המיועד לשימור.

עו"ד ד"ר ניר מועלם, שכתב דוקטורט בטכניון על מדיניות שימור, מזהיר מפני הסתמכות על אתרי האינטרנט של העיריות, שכן המידע בהן אינו תמיד מהימן ומעודכן, ומציע לפנות לוועדת התכנון המקומית. "אם אין בוועדה המקומית עם מי לדבר", אומר מועלם, "צריך להגיש בקשה רשמית, שעולה כמה מאות שקלים וכרוכה במילוי טפסים".

רמת שימור המבנים נחלקת לשני סוגים - שימור במסגרת תוכנית בניין עיר, ושימור במסגרת "רשימת שימור". במקרה הראשון, ההגנה הניתנת למבנה מקיפה ביותר, וכפועל יוצא מכך מגבלות הבנייה בנכס רחבות יותר. במקרה השני, כשהכרזת השימור אינה מעוגנת בתב"ע, ייתכן שלא תעמוד לנכס כל מגבלת בנייה: "יש רשויות מקומיות כמו חיפה ואחרות", אומר מועלם, "שמכינות רשימות שימור כי זה מצטלם טוב, אבל לא מונעות הריסה של הנכס ותוספות בנייה בו. בכך הן שומרות על עצמן מפני תביעות של בעלי הנכסים ולא פוגעות ביזמים". עם זאת, מועלם מדגיש כי הכללת מבנה ברשימה המוניציפלית, אף אם אינה מערימה מגבלות בנייה, היא בעלת משמעות כלכלית: "כל שמאי יגיד לך שלמרות שהרשימה לא כוללת מגבלות שימור, הכנסת הנכס לרשימה מעידה על כוונת הוועדה המקומית להכליל אותו בעתיד כנכס לשימור גם בתב"ע".

לדברי השמאי ברזילי, "יש לבחון כל מקרה לגופו, שכן ההטבות שמעניקה התב"ע לבעלי נכסים לשימור - תוספת זכויות, אישור חריגה מקווי הבניין וחלוקת הדירות - עשויות במקרים מסוימים לכסות על ירידת הערך". ברזילי מוסיף כי "בסביבה הומוגנית כמו שכונת נווה צדק או רחוב רוטשילד בתל אביב, שבהם מבנים רבים לשימור, יש להכרזה ערך כלכלי, גם עבור מבנים שאינם לשימור באותה סביבה. לא כך כשמדובר במבנים לשימור הפזורים ברחבי עיר". ככלל, טוען ברזילי, "הייחודיות של המבנה - היופי והערך ההיסטורי שלו - הם שקובעים את שוויו, ולא הכרזת השימור לכשעצמה".

כוכבית רישום

מחסן: אופציה וסיכון

במקרים רבים מוצג נכס כדירה, אולם רשום בטאבו כמחסן או כמרתף. במקרים אחרים, הרישום אינו תואם את ייעוד הקרקע בתב"ע. ליאור אקשטיין ממשרד התיווך L&D ברמת גן, מפרסם בימים אלה באתר יד 2 דירת שני חדרים, 65 מ"ר, במחיר 790 אלף שקל. בפרטי המודעה מוצגת הדירה כנכס ייחודי להשקעה אשר "רשום בטאבו כמחסן". "לא הייתי ממליץ נכס כזה לזוג צעיר", אמר אקשטיין ל"גלובס", "אלא למשקיע שיש לו דירות ויודע מה זה אומר".

לדבריו, "משקיעים יודעים שהשקעה נוספת והפעלת קשרים בעירייה או עם אדריכל טוב, תאפשר להם להסדיר את עניין הרישום ולהפוך את המחסן לדירה". את דירת הסטודיו שאותה הוא מתווך לרוכשים, אקשטיין מעריך כי ניתן יהיה למכור, אחרי שינוי הייעוד על ידי הרוכש, ב-1.15 מיליון ואולי אף ב-2 מיליון שקל. אידן רובין, מתווך בסוכנות רימקס ברמת גן, סבור כי "מי שקונה דירות כאלה הם משקיעים שמעריכים שבמקום יהיה פינוי בינוי או תמ"א 38, והם יקבלו דירה מהקבלן". להערכתו של רובין, דירות חדר הרשומות כמחסנים נמכרות ברמת גן ב-500-600 אלף שקל.

עו"ד צבי שוב מסכים כי היעדר רישום או רישום לא מדויק הוא הזדמנות: "מקובל שדירה לא רשומה שווה 15% פחות". עם זה, שוב מספר על לקוחה, שוטרת שרכשה דירה בדרום תל אביב, שנפגעה: "אחרי הרכישה היא גילתה שהדירה היא מחסן והיתה צריכה ללכת לוועדה המקומית כדי לקבל פיתרונות תכנוניים בדיעבד, והפעולות האלה עלו לה הרבה כסף. לדברי שוב, טעותה של לקוחתו היתה שהסתמכה רק על נסח הטאבו: "הטאבו לא תמיד משקף את המציאות, לכן אני ממליץ לבדוק היתרים ורישויים בתב"ע".

כוכבית מושע ובע"מ

דירות לא רשומות: אילוצי מימון

דירות "מושע" הן כאלה שאינן רשומות בטאבו כלל, שכן הבעלות עליהן מצויה בידיו של יותר מאדם אחד. הדבר נפוץ בעיקר בבנייני מגורים ישנים שבנסח הטאבו שלהם לא מצוינים גבולותיה של כל דירה בנפרד, מה שהופך את בעלות הדיירים עליהן ליחסית ולא מסוימת. ובעגה המשפטית, הבעלות על הדירות היא חוזית בלבד, ואינה קניינית.

כמו במקרה של דירות שאינן רשומות בטאבו, גם כאן הבנקים לא ששים לשעבד דירות אלה לצורך מתן הלוואות משכנתא, וכך מוצאים עצמם בעלי הדירות המבקשים למכור את הנכס בפני האילוץ להוריד במחיר המבוקש. לדברי רובין, דירות כאלה נמכרות בדרך כלל ב-7% פחות ממחיר השוק שלהן. בדומה, ברחבי הארץ יש בנייני דירות רבים הרשומים כ"חברה גוש חלקה". מקור התופעה בנוהג שהיה בשנות ה-40 וה-50 בקרב בעלי קרקעות וקבלנים, לרשום בניין על שם חברה, ולא על שם הרוכשים, ותחת זאת להעניק להם מניות באותה חברה.

אף שכיום הנושא הוסדר בחלקו, הבנקים עדיין ממאנים לתת מימון מלא לרוכשי דירות מן הסוג הזה. בנוסף, במקרים רבים מדובר בחברות שפשטו את הרגל או חברות רדומות (חברות שלא נרשמה בהן העברת מניות - א.ש). אידן רובין, מתווך בסוכנות רימקס ברמת-גן, אומר שהמשמעות היא ש"צריך לבדוק מה מצבה של החברה והאם אין לה חובות קודמים. כדי לרשום דירה כזו בטאבו צריך להקים את החברה מחדש, להעביר את הבעלות ברישום ואז לסגור אותה. ההליך הפרוצדוראלי הזה", מעריך רובין, "מוריד לפעמים 10% משווי הנכס".