גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

היעד הנוסף של תמ"א 38

יש להכיר בתמ"א 38 כתוכנית שאחת ממטרותיה היא לאפשר התחדשות עירונית

כיצד ישפיע היטל ההשבחה שיגבו הרשויות על תמא 38/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
כיצד ישפיע היטל ההשבחה שיגבו הרשויות על תמא 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

לאחרונה ציינו עשר שנים לאישורה של תמ"א 38- התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. לדעתנו, התוכנית כבר בוגרת דיה על מנת לספר לה את שכולם כבר יודעים - היא קיבלה תפקיד נוסף, חשוב לא פחות מהתפקיד המקורי שלשמה באה לעולם, להוות את חוד החנית של מה שאנו מכנים "התחדשות עירונית".

סוד גלוי הוא, כי לאור העיקרון הכלכלי העומד בבסיס תמ"א 38 - תוספת זכויות בנייה מעבר לזכויות הקיימות כנגד חיזוק מבנים קיימים, או כנגד הריסתם והקמתם מחדש, הרי שככל שמחירי הקרקע גבוהים יותר הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים במסגרת התמ"א אטרקטיבי יותר.

מנימוק זה, רוב הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 מבוצעים במרכז הארץ, בחיפה ובירושלים, אזורים אשר על פי הניסיון ההיסטורי חשופים פחות לרעידות אדמה, בעוד שדווקא באזורי הפריפריה המועדים לפורענות, כגון הערים הבנויות לאורך השבר הסורי אפריקאי (קרית שמונה, צפת, טבריה, בית שאן וכיוב') אין פרויקטים מכוח תמ"א 38 בשל העדר כדאיות כלכלית.

בשל מציאות זו נשמעים לאחרונה קולות נגד הלגיטימיות של התמ"א, בטענה כי אינה משיגה את יעדיה, ורק מעשירה את העשירים. אינני רואה מקום להתפלמס עם טענה זו, אציין רק כי איש אינו יכול לערוב לכך שרעידת האדמה הבאה שתתרחש בארץ ישאל לא תפגע גם במרכז הארץ. יתרה מכך, אותם מתנגדי תמ"א שכחו כנראה שלא כל מי שמתגורר בתל אביב, רמת גן או הרצליה הוא עשיר. גם בערים אלה ישנם אזורים חלשים סוציו אקונומית, שחיזוק והרחבת דירות השיכון שלהם אינה מקרבת אותם למאיון העליון.

עם זאת, הגיע לדעתנו הזמן לקרא לילד בשמו - "תוכנית לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית". גם אם התמ"א אינה משיגה בצורה המיטבית את המטרה המקורית שלה בכל הארץ, הרי שהוכיחה את יעילות העקרון הכלכלי העומד בבסיסה, של הענקת זכויות בנייה לשם השגת מטרה תכנונית.

לפיכך, המטרה התכנונית העומדת בבסיס תמ"א 38 צריכה לכלול גם יעדים תכנוניים וציבוריים נוספים, ובכלל זה, מתן אפשרות להוסיף ממ"דים לדירות קיימות; תוספת יחידות דיור במרכזי הערים במקומות בהם אין עוד פוטנציאל של קרקעות לבנייה לשם ניצול נכון יותר של משאב הקרקע כחלק מהמאמץ להגדיל את היצע הדירות; חידוש מבנים ישנים ומתפוררים כולל תשתיות המבנים; תוספת מעליות למבנים ישנים וכו'.

ראשית, מרבית הבניינים עליהם חלה תמ"א 38 לא עברו שיפוץ משמעותי ממועד הקמתם לפני עשרות שנים, מצבם בכי רע, אין בהם מעלית, תשתיות המים והביוב שלהם במצב ירוד ובנוסף, אין ממ"דים בדירות. בנושא הממ"דים נראה כי אחרי מבצע "צוק איתן" אין עוד צורך להסביר כי קיומו של ממ"ד בדירות מגורים נחוץ גם במרכז הארץ, וכי המקלטים שנבנו לפני עשרות שנים אינם יכולים עוד לשמש כמגן אפקטיבי לאור איום הטילים.

שנית, במרבית המקרים בבתים משותפים הסיכוי לגבש את כל בעלי הדירות סביב פרויקט של שיפוץ הבניין על חשבונם קלוש ביותר. הסיכוי הריאלי היחיד להביא לחידושם של בניינים אלה הוא בדרך של חיזוקם במסגרת תמ"א 38, כאשר אגב חיזוק זה הבניין גם ישודרג, תוכנס בו מעלית, ובמרבית המקרים התווספו ממ"דים לדירות הקיימות.

בנוסף, בימים אלה שבהם מצוקת הדיור מצויה בכותרות, תוספת יחידות הדיור המתקבלת במרכזי הערים במסגרת יישום התמ"א תורמת באופן מכובד את חלקה למאמץ בנושא זה. לכן יש להכיר בתמ"א כתוכנית שאחת ממטרותיה היא לאפשר התחדשות עירונית.

פוטנציאל רחוק ממימוש

לאחרונה חידשה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את התוקף של תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. המועצה נימקה את החלטתה במילים אלה: "בנוסף לחיזוק מבנים, יישום תמ"א 38 תורם רבות להחייאה והתחדשות של אזורים עירוניים ותיקים, ציפוף וניצול יעיל יותר של הקרקע, תוספת של יח"ד חדשות באזורי הביקוש, הגדלת דירות קיימות, שדרוג מערכות הנדסיות של המבנים, שיפור חזות המבנים ורמת מיגונם הביטחונית. עם זאת המועצה התרשמה, כי הפוטנציאל של תמ"א 38 עדיין רחוק מלהיות ממומש."

לשון ההחלטה מראה כי גם מוסד התכנון העליון במדינה הפנים את היותה של תמ"א 38 גם תוכנית להתחדשות עירונית. גם ההחלטה העקרונית של המועצה הארצית לפעול להארכת המועד הקובע לתחולת תמ"א 38 לשנת 1992, על מנת לאפשר תוספת ממ"דים למבנים שהוקמו לאחר שנת 1980, מראה על המגמה לנתק את התמ"א ממטרתה המקורית, ולעשות שימוש בכלי הכלכלי העומד בבסיס התוכנית לשם השגת המטרה של הענקת בטחון לתושבי המדינה.

לדעתנו הגיע הזמן שנהפוך את תוצר הלוואי של התוכנית, שבאה לעולם לשם השגת המטרה התכנונית של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, למטרה נוספת של התמ"א, אשר אינה נופלת בחשיבותה ממטרתה המקורית. אין מדובר בנושא סמנטי גרידא. אם נכיר בכך שמטרתה של תמ"א 38 היא גם להשיג את היעד התכנוני החשוב של התחדשות עירונית, הדבר יסיע להדוף נימוקי התנגדות רבים לתוכנית ויעניק לתמ"א את מעמדה הנכון - תוכנית שיש לה חשיבות תכנונית ברמה הלאומית, אשר תשמש בשנים הקרובות כאחד מהקטליזטורים המרכזיים בענף הבנייה.

עו"ד מיכה גדרון מתמחה בדיני המקרקעין, התכנון והבנייה

 

עוד כתבות

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

עליות קלות באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול