גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפתרונות של גינדי לרוכשי דירות במגדל בתל-אביב

כך גם תעמוד גינדי בתנאים שמציבה העירייה לדיור בר-השגה ■ מומחים למימון מזהירים: "למעשה מדובר בדירה יד שנייה שמתמחרים אותה כדירה יד ראשונה; המחיר המוצע בחוזה גבוה בכ-20% ממחיר השוק, אלה דירות קטנות"

מתחם השוק הסיטונאי / צילום: תמר מצפי
מתחם השוק הסיטונאי / צילום: תמר מצפי

חברות היזמות והבנייה מוצאות פתרונות יצירתיים בהתמודדות עם מדיניות עיריית ת"א בעניין דיור בר-השגה, ודרישתה להקצות דירות להשכרה.

בעלי גינדי השקעות משיקים בימים אלה כ-300 דירות במגדל 'גינדי טאוורס' שהם מקימים בלב מתחם השוק הסיטונאי, בעלות הנמוכה לטענתם ממחיר השוק. הרוכשים שיבחרו בכך יקבלו מפתחות לדירה בחלוף 10 שנים מהרכישה, ועד אז מתחייבת גינדי להשכיר דירותיהם בשוק החופשי. את דמי השכירות, 4,500 שקל צמוד למדד, תעביר החברה לבעלי הדירות בכל חודש.

הדירות המיועדות להימכר בשיטת "השכירות המובטחת" הן דירות קטנות בשטח 52 מ"ר בקומות 5-11 הצופות לפארק (המגדל יכלול 48 קומות), עם מרפסת בגודל 6 מ"ר וחניה, ומחירן בחוזה שמציעה החברה נע בין 2.05 ל-2.1 מיליון שקל. בתום עשר שנים תמה הטבת השכירות המובטחת, והרוכשים מקבלים את דירתם "לאחר ביצוע תיקונים, צביעה ובמצב של בלאי סביר".

מימון הדירה נחלק לשלושה חלקים: עם כריתת החוזה משלם הרוכש 20%. כעבור 60 יום הוא לוקח הלוואת בלון (שבה הקרן והריבית מוחזרים יחד בתום התקופה) ל-10 שנים הצמודה למדד, בשווי 50% משווי הדירה. במהלך עשר שנות ההשכרה גינדי משלמים עבור הרוכשים את הריבית על ההלוואה, ו-30% הנותרים ישולמו על ידי הרוכש ביום קבלת הדירה לידיו.

"התשואה רחוקה מהתשואה באזור"

לכאורה נראה כי מדובר בשיטה מהפכנית לשיווק דירות מגורים, שמזכירה את שיטת הליסינג אשר שינתה כליל את פני שוק הרכב.

אולם מומחים בתחום מעלים תהיות בנוגע לכדאיות הפרויקט לרוכשים. ד"ר שמואל כהן, ראש ההתמחות במימון במרכז האקדמי למשפט ולעסקים, אמר ל"גלובס": "בבדיקה מימונית פשוטה רואים שהתשואה רחוקה מהתשואה האפשרית באזור. דמי שכירות של 4,500 שקל מניבים תשואה של 2.6%, כשהתשואה הריאלית באזור מרכזי כזה, בלב תל-אביב, היא לא פחות מ-3.5%. כלומר, קיים הפרש של 200 אלף שקל בשווי העסקה".

כהן מוסיף כי "בחוזה המוצע חסר התמחור של העובדה שעשר שנים הדירה אינה בבעלות הרוכש, ולמעשה מדובר פה בדירה יד שנייה שמתמחרים אותה כדירה יד ראשונה".

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית-גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה ויועצת לראש העיר תל-אביב בענייני דיור, אומרת כי "להערכתי, המחיר המוצע בחוזה גבוה בכ-20% ממחיר השוק. אלה דירות קטנות וזה יוצא 40 אלף שקל למטר, ובאזור זה המחירים בדרך כלל לא עוברים את ה-35 אלף שקל למ"ר. אלה בעיקר דירות למשקיעים, ובהשוואה לדירות להשקעה באזור, ולמרות שהרוכש לא משלם את הריבית על המשכנתא במשך 10 שנים, זה כנראה יוצא 'אובר פרייס'".

טולקובסקי מוסיפה כי "מבחינת גינדי, זהו פתרון מאוד יצירתי שגם מאוד מתאים להם. ידוע שאנשים פרטיים מסכימים להשקיע בדירות עם תשואה נמוכה יותר מאשר חברות הבנייה הגדולות, ובגלל זה גם עולות התוכניות למיסוי משקיעים. אני גם מניחה שיש להם כבר הסכם עם חברת ניהול כזו או אחרת שתשכיר את הדירות במקומם עבור הרוכשים. הם הרי לא צריכים את כאב הראש הזה".

לדברי כהן, הסכנה הגדולה ביותר היא ההסתמכות של הרוכשים על החברה ועל חוסנה למשך עשר השנים הקרובות: "מצפים מהקונה למסור את כספו לחברה ולחכות עשר שנים בשביל לקבלה לחזקתו. מי יכול לערוב למה שיקרה בתקופה הזו? אין לקונה ביטחון בעסקה כזאת".

כהן מזהיר גם מפני פעולת השכרת הדירה והשבתה לידי הקונה אחרי תקופת עשר השנים: "לך תדע מי ייכנס אליך לדירה ומה יעשו בה. יתרה מזאת, יתכן שייכנס דייר שיהרוס לך את הצנרת, אבל גינדי, בהיותה חברת בנייה, תוכל לכסות ולהחביא את הליקויים האלה". כהן מסכם כי "יש הרבה עסקאות בטוחות יותר בשוק, ובסכום דומה ניתן לרכוש דירת 4 חדרים מחוץ לת"א, להכניס אליה שוכר שהרוכש בוחר, ולקבל עליה תשואה טובה יותר".

מגינדי נמסר כי במגדל מתוכננות בהתאם לתב"ע 296 דירות, מתוכן 25 בהתאם לדרישה לשכירות מובטחת. "התשואה משקפת תשואה ממוצעת לדירות במרכז ת"א. המחיר שנקבע הוא בין קונה מרצון למוכר מרצון. היתרון הוא בכך שהקונה לא נדרש לטפל כלל ועיקר בנושא השכירות, והוא מובטח לו כל תקופת השכירות".

עוד כתבות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

נעילה ירוקה באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע ● מדד שנגחאי עלה ב-1%

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות