*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
מבנה לשימור הינו מבנה הנושא אלמנטים עיצובים, בעלי ערך מיוחד אשר מדגיש סגנון אדריכלי היסטורי מעברה של הרשות בו הוא נמצא ואשר הוחלט כי יש להגן ולשמור על האלמנטים המרכזיים שבו באמצעות פעולות שונות. האלמנטים יורכבו לרוב מחזית בניין מיוחדת בעלת מרפסות, מעקות, ויטראז'ים ואלמנטים עיצוביים אחרים. ישנן מספר רמות של שימור, משימור מחמיר, אשר למעשה מונע תוספות על המבנה עצמו ועד לשימור מקל שמתיר תוספות בנייה במידה וקיימת תוכנית או מדיניות ברשות הספציפית בו עומד הנכס, אשר ייקבעו על פי התב"ע הרלוונטית.
תמ"א 38 מתייחסת לנושא השימור ובין היתר קובעת בסעיף 19 כי הוועדה המקומית רשאית להתיר תוספות בנייה מכורח התמ"א למבנים לשימור, כל זאת לאחר והשתכנעה על ידי מהנדס העיר כי אין בתוספות כדי להזיק לערך האדריכלי וההיסטורי של המבנה. מבחינתו של כל יזם מדובר בהחלטה הרת גורל שכן במידה והוועדה אכן תכליל את נושא השימור בתמ"א, הרי שזכויות הבנייה לא ימוסו ומכאן שההיתכנות הכלכלית תהפוך לגבוהה הרבה יותר.
אך, כיום הקשר בין השימור לבין התמ"א הוא על הנייר בלבד. האדריכל ,אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר מסביר מדוע: "כבר כיום הרשויות עושות הכל על מנת שיוכלו ליהנות מכמה שיותר מיסים. כך שכל עוד מדובר בשיקול דעתה של הוועדה המקומית, הרי שאין לה שום אינטרס להכליל את נושא השימור בתמ"א שכן לא סביר שתוותר מרצון על מיסים. כמו כן, אני לא מכיר שום מהנדס עיר שמיוזמתו יפנה לוועדה ויסביר מדוע יש להכליל תוספות של פרויקט לשימור כתוספות תמ"איות, כך שהלכה למעשה כיום תחום השימור נמצא לחלוטין מחוץ למשחק התמ"א".
הוכחה חיה לכך שכל עוד הסמכות להחליט תיוותר אצל הרשות, תחום השימור לא יזכה להקלות התמ"א אנו למדים מתוכנית הרבעים של תל אביב המקודמת כיום. בפרק העוסק ברובע 3, נקבע בפירוש כי התוכנית לא תחול על מבנים לשימור.
בתל אביב הפרויקטים כדאיים
גם ללא כל קשר ישיר לתמ"א, במקרים רבים, יזם לא יוכל לנצל את מלוא הזכויות המוקנות לו מגדר השימור. "גם אם הזכויות המוקנות מהתב"ע הספציפית המכילה את הבניין, מאפשרות בנייה על קונטור הבניין (מסגרת השטח - א.ש.), לרוב היזם לא יוכל לנצל אותן במלואן", מסביר שאול, "ברשות המקומית רוצים להבליט את המבנה המקורי כך שגם אם ניתן לבנות על הגג, לרוב יידרשו כי הבנייה תהיה בנסיגה שכן בדרך זו תובלט החזית המקורית של הבניין והיזם יאלץ להסתפק בזכויות מופחתות".
שאול מזכיר גם מקרים קיצוניים יותר: "במהלך השנים חלק מהבעלים סגרו מרפסות של מבנים לשימור, וקרו מקרים שהרשות דרשה שבעת השחזור יחזרו לסגנון המקורי של הבניין ויפתחו את המרפסות, מה שהוריד מקונטור הבניין והשטח שניתן להוסיף על הגג". כמו כן, טוען שאול כי עצם פעולת השימור מצריכה משאבים כלכליים מוגברים: "הבנייה לשימור היא יקרה ביותר ועולה לרוב בעשרות אחוזים על פני בנייה סטנדרטית. מכאן ששילוב של מעמסה ביצועית לצד זכויות מופחתות ואי הטבת מס מקשה ביותר על התכנות פרויקטים לשימור.
למרות הקשיים הרבים בדרך, ישנם אזורים בהם תוכנית השימור עדיין כלכלית. מדובר בעיקר על אזור מרכז תל אביב, שם כל מ"ר שווה זהב ואף מעבר לכך. מכאן שלמרות ההגבלות ותשלום המס בגין ההרחבות, עדיין קיימת התועלת הכלכלית. שאול מנפק סיבה נוספת לכדאיות: "הרבה מהמבנים לשימור מוחזקים בבעלות על ידי אדם בודד או מספר מצומצם של בעלים. במקרים שכאלו, עסקת הקומבינציה בין היזם לבין הבעלים לרוב תהיה גמישה, מהירה וכדאית ליזם".
אך עדיין מחוץ לגבולות מרכז תל אביב ולאזורים מסוימים בירושלים, נושא שימור המבנים אינו מתרומם. לדעתו של שאול במידה והמחוקק יידע לתקן תקנות מפורשות, שאינן לשיקול דעתן של הרשויות המקומיות, אשר יקנו זכויות של תמ"א למבנים לשימור, ניתן יהיה לקדם את הנושא. "אפשר יהיה לקדם תמ"א במבנים לשימור אך ורק על ידי חקיקה של הנושא. אין שום בעיה כי המבנים לשימור ישמרו על צביונם ויעמדו בתנאים מיוחדים ומחמירים, אך נכון יהיה להחיל עליהם את חוקי התמ"א, כך שתוספת הזכויות תהיינה פטורות ממס", טוען שאול ומסיים באופטימיות מוגבלת. "תחום התמ"א 38 חוגג עשור וכבר הספיק לגעת בנושאים רבים ולהכיל עצמו על מבנים רבים, כך שצפוי שבעתיד אף יחדור לתחום השימור", אך יחד אם זאת הוא אינו מאמין כי בתיקון 4 של התוכנית שצפוי להתפרסם בחודשים הבאים.