Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמת"החל מ-2017 נראה ירידת מחירים של עד 10% בשוק הדיור" לכתבה הבאה"עירוב שימושים נשמע טוב, אך בפועל שימוש אחד פוגע באחר"

שיאנית העליות: "בתוך שלוש שנים ערך הקרקע ביפו הוכפל"

כך אומר בעלי קבוצת G-Group, לדבריו ההשקעה של העיריה בתשתיות ופיתוח עירוני עשו את שלהם והעלו את הערך של מתחם שוק הפשפשים משמעותית ■ תנופת ההתחדשות העירונית לא נעצרת בדרום, כיצד היא תשפיע על שוק הנדל"ן בת"א
איילת גרינברג - 10.03.2016, 14:14
מחירי
מחירי הנדל``ן ביפו, G-group/שאטרסטוק

*** מגזין הנדל"ן בשיתוף G-group

מתחם שוק הפשפשים ביפו הפך בשנים האחרונות מאזור מוזנח לאחד מאזורי היוקרה המבוקשים בתל אביב. פיתוח עירוני מאסיבי, המשלב רוכלות לצד מקומות בילוי, ישן עם חדש, הפך את המרכז המסחרי ההיסטורי משלהי המאה ה-19 למוקד משיכה תיירותי ונדל"ני. "לפני כשלוש שנים רכשנו באזור קרקע במחיר של 4,000 שקלים למטר בנוי והיום אותה קרקע שווה עשרת אלפים, אחד עשר אלף שקל למטר, כלומר השטח יותר מהכפיל את ערכו", אומר גיא בלושינסקי בעל קבוצת הנדל"ן G-Group, המקימה בשטח הזה קומפלקס מגורים יוקרתי בן 53 יחידות דיור.

שוק הפשפשים / צילום: שלומי יוסף
שוק הפשפשים / צילום: שלומי יוסף

"כבר לפני שלוש שנים, כשראינו שהעירייה משקיעה בפיתוח התשתיות ובהפיכת המתחם למוקד תיירות ובילוי, זיהינו את ההזדמנות הטמונה באזור", ממשיך ומספר בלושינסקי "אמנים, אנשי רוח ובעלי מקצועות חופשיים החלו לחפש מגורים באזור ובעקבותיהם נפתחו מסעדות יוקרה ומקומות בילוי שמתאימים לאוכלוסיה חזקה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. אני, כיזם, תמיד מחפש להשקיע בשכונה שבה ערך הקרקע עדיין נמוך, בתקווה שבשנים הבאות יהיה שם שינוי לטובה. כך היה כשהשקענו בפלורנטין לפני מספר שנים וכך קורה גם ביפו. בפרויקט אחר שלנו ביפו, במתחם נוגה, מכרנו לפני שלוש שנים דירת שני חדרים במחיר של 950 אלף שקל ואילו היום אותה דירה נמכרת ב-1.7 מיליון שקל. אמנם בכל תל אביב הורגשה עלייה בשנים הללו, אבל לא כמו ביפו. אם העירייה תמשיך להשקיע בשיקום הכבישים, התשתיות ובשיווק האזור כייחודי, אני מאמין שאזור צפון יפו יהיה נווה צדק הבאה אם לא יותר".

דבריו של בלושינקי נתמכים על ידי נתוני אתר מדלן, הסוקר את עסקאות הנדל"ן שבוצעו בפועל בתל-אביב-יפו, לפיהם מאז 2007 יפו היא שיאנית עליות המחירים בעיר. "בעוד ששינוי השיעור הממוצע בערך הנכסים בכל תל אביב עלה בשמונה השנים האחרונות ב-123.3%, יפו זינקה בתקופה זו בשיעור של 250% וצמצמה את הפער מול מחירי השכונות המבוקשות במרכז העיר", אומר ישראל שוורץ, אנליסט אתר מדלן. "חשוב לציין, שאחד הגורמים העיקריים לעלייה החדה שחלה במחירי הדירות ביפו הוא הגידול הניכר בשיעור העסקאות שבוצעו לרכישת דירות חדשות", הוא מדגיש, "אך אזור יפו עדיין מאופיין בשונות גבוהה במחיר, כשלצד דירה מוזנחת בבניין ישן יכולה להימכר דירת יוקרה בפרויקט חדש בפער של פי 2-3 במחיר".

*** היקף מכירות - צפון יפו, שוק הפשפשים ומרכז יפו:
גידול ניכר בשיעור הדירות החדשות בשנים האחרונות, לצד יציבות בדירות היד שניה.

היקף מכירות אתר מדלן
היקף מכירות אתר מדלן

נתונים: אתר מדל"ן

הביקוש עבר לשכונות החדשות?

הבנייה החדשה אינה ייחודית רק ליפו. בצפון העיר, במרכזה ובדרומה מוקמות שכונות ומתחמים חדשים, שכן על פי תוכניות רשמיות של העירייה, עד שנת 2025 יעלה מספר התושבים בעיר בחדות, מ-400 אלף היום ל-450 אלף, והעירייה נערכת להגדלת היצע הדיור. אולם השאלה שמטרידה תושבים רבים היא האם וכיצד תשפיע הבנייה החדשה על מעמדן של השכונות הוותיקות.

"כשמפלחים את נתוני אתר מדלן על פי אזורים, רואים שעליית הערך הנמוכה ביותר בתל אביב חלה דווקא ברמת אביב ג' - אחת משכונות היוקרה הוותיקות בעיר, ושערכן של הדירות בה עלה בשנים האחרונות ב-69% בלבד (לעומת 123.3% בכל העיר, כאמור - א.ג.)", מציין שוורץ. "אנחנו מעריכים שחלק מהביקושים של השכונה עברו לפרויקטים בשכונות חדשות יותר בצפון העיר, כמו הגוש הגדול, רמת אביב החדשה ואחרות שהציעו דירות חדשות יותר, עם פיתוח סביבתי ברמה גבוהה יותר, ולעיתים קרבה גדולה יותר לים", הוא מסביר.

לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, עוד מוקדם להספיד את השכונות הוותיקות. "השכונות החדשות בצפון-מערב העיר היו אמורות, לכאורה, לפגוע בשכונות ותיקות כמו רמת אביב ג' ומעוז אביב, אך הן פונות לקהל יעד שונה ולכן המחירים בשכונות הוותיקות לא נפגעו", הוא אומר ומסביר: "בשכונות הוותיקות שוק הנדל"ן מאוד רגוע, כמעט ולא מוצעות שם דירות למכירה ולכן כל דירה נחטפת".

"זה נכון שהשכונות הוותיקות נבנו בהתאם לתקנים ישנים. יש בהן מצוקה של חניה, ובבניינים רבים שנבנו בשנות ה-80' וה-90' המעליות קטנות או שאין מעליות בכלל, אין מחסנים ובדירות רבות אין מרפסות פתוחות וממ"דים. מנגד, הדירות בשכונות הוותיקות מרווחות יותר מבחינת המטראז' פר-חדר וגם השכונה עצמה מרווחת ביחס לשכונות החדשות. לכן ההשוואה כאן היא בין תפוחים ירוקים לאדומים, כלומר לשכונות החדשות והוותיקות אופי שונה - השכונות החדשות לא באות על חשבון השכונות הוותיקות אלא בנוסף".

כך מזהים שכונה בצמיחה

לירן כרמלי, מתווך דירות ממשרד ד"ר האוס, המתמחה בנדל"ן בתל אביב, מסביר כיצד ניתן לזהות שכונה שעומדת להעלות ערכה. "אחת האינדיקציות הברורות לכך שאזור מסוים עומד להפוך פופולרי היא פיתוח עירוני משמעותי", הוא אומר, "מעבר לכך שעצם הפיתוח העירוני מעלה את ערך הנכסים באזור, כשרואים שהעירייה דואגת לפארקים ושטחים ציבוריים כנראה שיש לכך סיבה, כנראה שהיא מקדמת תוכניות מתאר באזור ותעודד אישור של פרויקטים".

אינדיקציה נוספת, לדברי כרמלי, היא עניין של יזמים וקבוצות רכישה חזקות באזור. "כאשר מופיעה בשטח חברה מבוססת ורוצה להקים פרויקט יוקרתי, כנראה שמישהו שם מאמין בשכונה ורואה את פני העתיד. וכשרואים שחברות כאלה מאמינות שיצליחו לשווק ולמכור את הדירות, סימן שיש שם משהו ששווה לבדוק".

דנוס מסכם ואומר כי הוא מאמין שהמחירים בכל העיר, לרבות בשכונות הוותיקות יוסיפו לעלות. "אני מכיר את תל אביב, גדלתי בה, וזה נכון שיש תקופות שבהן שכונות מסוימת דועכות, אבל הביקוש למגורים בתל אביב תמיד היה גבוה מההיצע ולכן, כתוצאה ממחסור בדירות היא תמיד חוזרת ועולה", הוא מסביר. "בכל העיר יש למחירים עוד לאן לעלות, גם באזורים בהם המחיר מאוד גבוה, אבל זה תלוי בעלייה ברמת החיים הכללית במדינה. כל עוד יש צמיחה כלכלית ואנשים יכולים לשלם יותר, הם גם יהיו מוכנים לשלם יותר".

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ