Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתשיאנית העליות: "בתוך שלוש שנים ערך הקרקע ביפו הוכפל" לכתבה הבאהתוכנית להקמת שכונה חדשה בשוהם אושרה סופית בותמ"ל

"עירוב שימושים נשמע טוב, אך בפועל שימוש אחד פוגע באחר"

בעולם התכנון העירוני מתגברת בשנים האחרונות הדרישה מיזמים לשלב בפרויקטים, לצד מגורים, גם שימושים כמו מסחר, תעסוקה, שירותים ציבוריים ואפילו מקומות בילוי ופנאי ■ האם נכון לשימושים שונים לדור בכפיפה אחת, או שמוטב להפריד ולהקצות להם אזורים שונים בעיר
איילת גרינברג - 27.03.2016, 14:29
פרויקט
פרויקט Hi Tower רמת גן, הדמיה/ישר אדריכלים

*** מגזין הנדל"ן בשיתוף G-group

האם הייתם רוצים לנהל את כל החיים שלכם במרחק הליכה? יותר ויותר רשויות מקומיות בישראל דורשות מיזמים להנהיג בפרויקטים שלהם "עירוב שימושי קרקע", כלומר לרכז בסמיכות שימושים עירוניים שונים כמו מגורים, מסחר, תעסוקה, שירותי ציבור, מלונאות, מוסדות תרבות, בילוי ופנאי. "הכוונה היא ליצור סביבה אורבאנית שוקקת", מסבירה תמי גבריאל, לשעבר מנהלת היחידה לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב וחברה באיגוד המתכננים. "רחוב עירוני מעורב הוא רחוב שנעים ומעניין יותר ללכת בו. רחוב שביום משמש כאזור תעסוקה ובערב כאזור מגורים מאפשר איכות חיים אורבאנית טובה יותר מאשר, למשל, רחוב שמשמש רק לתעסוקה ושומם בשעות הלילה", היא אומרת.

בנוסף, לדבריה, לעירוב שימושים יתרון מרכזי בכך שהוא מקל על התנועה בתוך העיר. "היום אנחנו מבלים חלק ניכר מזמננו על הכביש בדרכנו לעבודה, ואילו הערים שאנחנו גרים בהן הן 'ערי שינה'. אם השימושים באזור המגורים שלנו היו מעורבים, היינו פחות זקוקים לשימוש ברכב הפרטי ויכולנו להגיע מהבית לעבודה ברגל, באופניים או בתחבורה ציבורית".

"אין הצדקה לעירוב שימושים"

גיא בלושינסקי, יזם נדל"ן ובעלי קבוצת G-Group, טוען לעומתה כי "עירוב שימושים מתאים לארצות הברית ולמקומות בהם מרחקי הנסיעה גדולים. בארץ אין מרחקים גדולים ולכן אין הצדקה לכפות על היזמים עירוב שימושים".

"למרות שהרעיון לגור ולעבוד באותו הבניין או במרחק הליכה נשמע טוב, בפועל שימוש אחד פוגע בשימוש אחר", הוא ממשיך, "לדוגמה ניתן לראות מה קורה באחד המגדלים הגבוהים בארץ, הממוקם ברמת גן. יש בו כ-40 קומות משרדים ועוד כ-15 קומות מגורים, ולמרות שכמגדל משרדים הוא נחשב מוצלח, הדירות נחשבות ללא אטרקטיביות ונמכרות במחירים נמוכים מערכן".

לעיתים יזמים מחליטים לבצע את עירוב השימושים בצורה של שני בניינים סמוכים, כאשר האחד משמש למגורים והשני לתעסוקה. לדעת בלושינסקי, גם במקרים הללו מגדל המגורים נפגע. "רוכשי דירות יוקרה או משפחות לא מעוניינים להתגורר במקום שעובדים בו אלפי אנשים מדי יום", הוא מסביר. מכיוון שכך, לדבריו, היזמים בפרויקטים הללו נוטים לבנות דירות קטנות שנמכרות בעיקר למשקיעים לצרכי השכרה. "שוכרים הם אוכלוסיה פחות מבוססת, ומטבע הדברים גם פחות יציבה, וזה פוגע ביוקרה ובתדמית של הבניין", הוא אומר.

מסיבות אלה, בפרויקט Hi Tower, מגדל בן 55 קומות שקבוצת G-Group מקימה בימים אלה ביחד עם אשטרום בגבול גבעתיים-תל אביב, היזמים התעקשו לשנות את התב"ע ולא לבצע את עירוב השימושים שהוגדר להם. "במקור הוגדרה התב"ע כעירוב של מגורים ותעסוקה, אך לבסוף הגענו עם הוועדה המחוזית לפשרה לפיה נקים שני מגדלים, כאשר מגדל אחד ישמש למגורים ואילו השני ישמש כדיור מוגן. באופן זה הצלחנו למצוא שתי פונקציות שמבוססות על מגורים ולכן לא יפגעו אחת בשנייה", הוא מספר. 
 

"לא מתאים למנטאליות הישראלית"

"אני חושב שעירוב שימושים לא מתאים למנטאליות הישראלית", ממשיך בלושינסקי. "בפועל, זו דרישה שפוגעת גם ביזם, גם בדיירים של הבניין וגם בעירייה. מבחינת היזמים, השילוב בין השימושים באותו הבניין או בבניינים סמוכים יוצר קשיים לוגיסטיים ובעיות בניהול השוטף. לבניין משרדים יש צרכים שונים מבניין מגורים וה'שיבוט' הזה לא עובד בארץ".

"מבחינת הדיירים מדובר בחיסרון מכיוון ששימושים רבים לא הולכים ביחד. מעט מאוד אנשים רוצים לגור מעל מקומות בילוי רועשים, כשחבורות של שיכורים מסתובבות להם מתחת לבית", הוא מוסיף, "מה שקורה בפועל הוא שהדיירים מתלוננים למשטרה ומקומות הבילוי נפגעים ונאלצים לסגור בשעה מוקדמת או לקבל קנסות מהעירייה. ולכן גם מבחינת העירייה עירוב שימושים בעייתי, מכיוון שמתחם שעובד לאורך כל שעות היממה הוא מקור לקונפליקטים ולסכסוכים שמתנקזים, בסופו של דבר, לטיפולה".

"שאלה של תכנון נכון"

גבריאל טוענת שעם תכנון נכון מהבחינה האדריכלית אין סיבה להתנגשות בין השימושים השונים. "מגדלים הם דוגמה קיצונית, אך גם כשמדובר בהם תכנון נכון הופך כל בעיה לפתירה. ניתן לתכנן כניסות נפרדות לחלק של המשרדים ולחלק המגורים, וניתן לחשוב על פיתרונות לכל בעיה לוגיסטית". עם זאת, היא מדגישה: "חשוב להבין שבניגוד ליזמים, המטרה שלנו כמתכננים אינה לבנות דירות יוקרתיות. אנחנו מנסים לייצר פתרונות דיור לאוכלוסיה מגוונת, ולכן אם הקומות התחתונות של בניין מאוכלסות במשרדים, מה שהופך את הדירות לפחות יקרות, בעיניי זה לא בהכרח חיסרון".

גבריאל מסכימה שעירוב שימושים דורש מהעירייה לבצע איזונים בין השימושים השונים, כמו הגבלת השעות שבהן ניתן להפעיל מקומות בילוי. "גם אם האיזונים לא תמיד פשוטים, לדעתי זהו המתכון לחיים עירוניים טובים", היא אומרת.

"רחוב רוטשילד בתל אביב הוא דוגמה טובה לעירוב שימושים מוצלח שהתפתח באופן טבעי", היא טוענת, "באותו הרחוב אנחנו רואים מסחר, תעסוקה, שירותים קהילתיים וציבוריים, ודווקא השימושים השונים הם שמהווים מוקד משיכה עבור האוכלוסיה שבוחרת לגור שם".

"רחוב רוטשילד הוא דוגמה טובה לעוול שיוצר עירוב השימושים", טוען בלושינסקי לעומתה. "לאורך רחוב של מבנים היסטוריים לשימור, בונים מגדלי בטון למגורים או למשרדים שהורסים את המהות של הרחוב. כך, לצד הבניין שבו הוכרזה הקמת המדינה עומד מגדל של בנק. זה לא נכון מהבחינה האורבאנית. העיר צריכה להיות מחולקת לאזורים על פי השימושים. אם מתעקשים, אפשר לשלב אזורי בילוי עם תעסוקה ואזורי מגורים עם מסחר, אבל לא יותר מזה", הוא מסכם.

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ