גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"החוק אינו חל על מצב של קבלני חתימות הפועלים במסווה של יזם"

כך טוענים בלשכת עורכי הדין במסגרת נייר עמדה המבקר את הצעת החוק החדשה שמטרתה להילחם בתופעת המאכרים בפינוי בינוי ■ מדובר בהצעת חוק בשם "מארגני עסקאות להתחדשות עירונית" שעתידה לעלות לועדת שרים לחקיקה ביום א'

התחדשות עירונית - רחוב ששת הימים ברמת השרון / צילום: תמר מצפי
התחדשות עירונית - רחוב ששת הימים ברמת השרון / צילום: תמר מצפי

ביום ראשון הקרוב עתידה לעלות לוועדת שרים לחקיקה הצעת חוק העוסקת בכל הנוגע ליחסים שבין בעלי דירות ישנות ליזמים, קבלנים או קבלני חתימות שמנסים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי. מדובר בהצעת חוק בשם "מארגני עסקאות להתחדשות עירונית". החוק המוצע מציע לקבוע כללים ברורים הנוגעים לתקופת ההתקשרות של בעלי הדירות מול המארגנים ועל האפשרויות להתנתק מהעסקה. בעוד בענף מברכים על העיקרון של העלאת הנושא בפעם הראשונה על ידי המדינה וטיפול בסוגיות השונות, התייחסות לסעיפי החוק השונים והשוואתם למה שקורה היום בשטח מעלה חשש כי החוק כפי שמנוסח כיום וכפי שעתיד לעלות לדיון בוועדת השרים לחקיקה אינו ישים ואף עשוי במקרים מסויימים לגרום לנזק ולהתנגש עם מטרות אחרות של הרשות להתחדשות עירונית שאמורה לקום בקרוב.

בלשכת עוה"ד בחנו את הצעת החוק והעבירו בימים האחרונים מסמך עמדה לחבר הכנסת אלי כהן (כולנו) שעומד בראש ועדת הרפורמות בכנסת המטפלת גם בהקמת הרשות להתחדשות עירונית. בנייר העמדה שהגיע לידי "גלובס" מציינים יו"ר ועדת קניין ומקרקעין בלשכה עו"ד אבי ללום ועו"ד יצחק נטוביץ יחד עם עו"ד זיו כספי העומד בראש ועדת התחדשות עירונית בלשכת עוה"ד מספר רב של בעיות בניסוח המקורי של הצעת החוק. בעוד בלשכה מדגישים כי מדובר בחוק חשוב, על פי המסמך שחיברו הצעת החוק חייבת לעבור מספר תיקונים מהותיים כדי שתוכל להשפיע על הענף.

אחת ההערות החשובות שעולות מהמסמך קובעת כי העובדה שהצעת החוק אינה קובעת הגדרה ברורה לזהות המארגן בעייתית. על פי הצעת החוק מדובר ב"מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם טרום התקשרות". בלשכת עורכי הדין מעלים את השאלה האם מדובר גם ביזמים ומציינים כי צריכה להיות הגדרה מדוייקת לזהות המארגן. "החוק אינו מתייחס ואינו חל על מצב של קבלני חתימות הפועלים במסווה של יזם, כלומר מחתימים על הסכם פינוי בינוי מתוך כוונה לסחר אותו" כך כותבים בלשכת עורכי הדין במסגרת ההסתייגויות לסעיף זה בחוק, "מה שמקעקע מן היסוד את תכלית החוק".

עוד מציינים בהקשר זה כי ייתכן ויש לשקול גם הכנסת היזמים עצמם למסגרת החוק: "בהיעדר פרמטר של "מארגן", החוק אינו מתייחס למצב זה. כך שגם יזם יוכל "לתקוע" שנים רבות בעלי דירות במתחם מבלי שהחוק יתייחס לכך. מוצע להחיל את "המועד הקובע" (מועד ראשון החותמים), גם בחוזים למול יזם".

במקביל, עדיין בסוגיית הגדרת החוק לגבי זהות המארגן, טוענים בלשכת עורכי הדין כי הנוסח הקיים עלול לטרפד יוזמה אחרת של הרשות להתחדשות עירונית העתידית, יוזמה שמבקשת להקים מנהלות בעיריות השונות שיקדמו את הפרויקטים וזאת משום שעל פי נוסח החוק, גם הם ייחשבו כמארגני עסקאות. "החוק אינו מתאים למדיניות הממשלה לעודד חברות עירונית לתפקד כמנהלות לפינוי בינוי, כאשר למעשה הן "מארגנים" כהגדרת החוק".

עוד מציינים בלשכת עורכי הדין כי קביעת לוחות הזמנים במסגרת הצעת החוק אינם ריאלים. במסגרת הצעת החוק מוצע לקבוע כי הסכם שנחתם בין בעלי דירות לבין מארגן יבוטל במקרים מסויימים בהם לא עמד המארגן בלוחות הזמנים המפורטים בחוק. כך, החוק מציין כי הסכם יבוטל אם המארגן לא עמד בתנאי הבא: "בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, יתקשר המארגן בהסכם עם לפחות 50% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו שש עשר דירות לכל היותר, או לפחות 40% מבעלי הדירות בבית משותף כאמור שיש בו שבע עשרה דירות או יותר". בלשכת עורכי הדין מציינים כי מדובר בפרק זמן לא מעשי ונדרשת תקופה ארוכה יותר. בהמשך מתייחסת הצעת החוק גם לשלב הבא בהתארגנות וקובעת כי ההסכם יבוטל אם המארגן לא יעמד בלוח הזמנים הבא: "בתוך שמונה עשר חודשים מהמועד הקובע, התקיים אחד מאלה: נקלטה במוסד תכנון תכנית שמטרתה ביצוע הליך פינוי ובינוי בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים או באם היזם התקשר בעסקת פינוי בינוי, עם 50% מבעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו הסכמי טרום ההתקשרות לעסקת פינוי בינוי....היו בבית המשותף האמור שבע עשרה דירות או יותר, היזם התקשר בעסקת פינוי בינוי עם לפחות 40% מבעלי הדירות בלבד". גם על סעיף זה כותבים בלשכת עורכי הדין כי מדובר בהתעלמות מהמצב הקיים היום בשטח שאינו מאפשר עמידה בתנאים הללו: "לא מעשי, נדרש פרק זמן ארוך יותר, של 3-5 שנים. יש לקחת בחשבון נסיבות פוטרות כגון הליכים משפטיים והליכים תכנוניים אשר מונעים את קליטת התכנית".

בתגובה להערות ולטענות של לשכת עורכי הדין על הצעת החוק מסר היום ח"כ אלי כהן המקדם את החוק כי "פרויקטים של התחדשות עירונית נשענים על המשולש שבין הדיירים, היזמים והרשות המקומית. יש להבהיר שהזכויות שנותנת המדינה הם נכס קנייני של הדיירים. החוק נועד להסדיר את מערכת היחסים בין הדיירים ליזמים במטרה שהפרויקטים יצאו לפועל ולא מתוך מטרה לעשות הסכמים שיכבלו את הדיירים. ההתחדשות העירונית עולה מדרגה וזה ניכר בהיקפי היתרי הבניה שניתנו, ובאלו שנמצאים בתהליכי תכנון. לצד חברות רציניות שקיימות בתחום ומקדמות את הפרויקטים, ישנם גורמים שעיקר עיסוקם הוא החתמת הדיירים, ובלא מעט מקרים הם עיכבו את התקדמות הפרויקטים. בימים אלו אנו מעודדים רשויות מקומיות להקים מנהלות עירוניות לטובת ההתחדשות העירונית, ומניסיוננו למנהלות אלו הייתה תרומה חשובה לייזום וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית כדוגמת ראשל"צ, רמלה, ת"א, ירושלים, הרצליה ועוד. לכשהחוק יעבור בקריאה ראשונה נדון בהערות במסגרת ההכנה לקריאה שנייה ושלישית".

עוד כתבות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מבהירים כי בכוונתם ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק