Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתלהוציא את היזם מהבניין: כיצד יכולים בעלי דירות לנהל פרויקט נדל"ן לכתבה הבאה"לא אקדם פרוייקטים, בידיעה שאלו בלאו הכי לא יתממשו"

"קשה לראות את המדינה עונה על הביקושים בשוק הנדל"ן"

גיא בלושינסקי, בעלי קבוצת G-Group: "כולנו שבעי סיסמאות, חיים עם הרגליים על הקרקע במציאות הקיימת ויודעים שלהפשיר קרקעות ולשנות יעוד אילו תהליכים הלוקחים למעלה מעשור"
אורי שוסטר - 28.03.2016, 11:12
נדל"ן
נדל"ן / צילום: שאטרסטוק

*** מגזין הנדל"ן בשיתוף G-group

"בעוד כעשור 50% מהתחלות הבנייה בישראל יגיעו מתחום התמ"א 38", על אמירה שאפתנית זו חתום גיא בלושינסקיהבעלים של קבוצת G-Group, המתמחה ביזמות נדל"ן. הוא מעריך כי תנאי השטח של שוק הנדל"ן בארץ יהפכו את תחום ההתחדשות העירונית למנוע הצמיחה המרכזי של הענף בשנים הקרובות. האמירה הזו של בלושינסקי אינה מספקת רק תעודת כבוד לתחום ההתחדשות העירונית כי אם גם תעודת עניות למאמצי לממשלה להגדיל משמעותית את היצע יחידות הדיור החדשות בשוק: "קשה לי לראות את המדינה מצליחה לפשט תהליכים ולשחרר קרקעות בכמויות שיענו על הביקושים הקשיחים בשוק הנדל"ן. על מנת לעשות כן עליה לשווק ולדאוג לבנייתם של 60 אלף יחידות דיור חדשות מדי שנה, מהלך שאני לא מאמין שיקרה בעשור הקרוב. כולנו שבעי סיסמאות וחיים עם הרגליים על הקרקע במציאות הקיימת ויודעים שלהפשיר קרקעות ולשנות יעוד אילו תהליכים הלוקחים למעלה מעשור, כך שהפתרון האלטרנטיבי של תמ"א 38 בפרט וההתחדשות העירונית בכלל יתפוס נתח מרכזי בהתחלות הבנייה", מסביר בלושינסקי.

גיא בלושינסקי/ צילום: יחצ
גיא בלושינסקי/ צילום: יחצ

"למרות שנושא התמ"א 38 נמצא כבר מספר שנים על השולחן ובשיח הציבורי, רק לאחרונה חלה תפנית אמיתית בתחום. זאת מאחר שהן המדינה והן הרשויות המקומיות המובילות הפנימו כי מדובר בעתיד של שוק המגורים של ישראל", אומר בלושינסקי באשר לרוחות החדשות המנשבות בשוק הנדל"ן המקומי. "ההתקדמות חלה בעיקר בכל נושא הוודאות התכנונית, כך שכיום הן היזם והן הדייר יודעים כמעט בוודאות מה הם יכולים להציע ומה הם יכולים לקבל, מבלי שהרשויות יפתיעו אותם בבלת"מים ובדרישות חדשות אשר יותירו אותם ללא מענה. כך שהסיכוי למימוש פרויקטים עולה באופן ניכר".

בשל העלייה בוודאות התכנונית, שחקנים חדשים ומרכזיים נכנסים לתחום התמ"א 38. "השתכללות השוק גורמת לכך שחברות גדולות יותר נכנסות לתחום, גם אנחנו ב-G-Group , המנהלים פרויקטים בהיקף של 1.5 מיליארד שקל, החלטנו כי הגיע הזמן להיכנס לתחום התמ"א 38 בכל הכוח", מספר בלושינסקי.

- מה השינוי שחל בשוק היזמים בתחום התמ"א 38?

"בעבר התחום היה בעיקר של מעאכרים, וקבלני חתימות למיניהם אשר החתימו את הדיירים על חוזים דרקוניים מבלי לברר מהם הזכויות האמיתיות הניתנות במגרש הספציפי, כאשר לעיתים הפערים בין ההבטחות שפיזרו אל מול המציאות היו של שמיים וארץ, שכן מטרתם הראשונית הייתה לפתות וללכוד את הדיירים. הכניסה של החברות הגדולות לתחום דוחקת את אותם קבלני חתימות לצד והם ילכו וייעלמו לטובת אותן חברות אשר בונות באמת וכאלו בעלות גב כלכלי איתן".

- האם לדעתך החברות הגדולות יפעלו בשני תחומי התמ"א 38 - הן בתחום ההריסה והבנייה והן בתחום חיזוק המבנים?

"אנחנו ב-G-Group לא מתעסקים בתמ"א 38 חיזוק מבנים מאחר שעל פי השקפת עולמי מדובר בפתרון שאינו נכון, בוודאי שלא לדיירים, ואני מאמין כי גם שאר החברות הגדולות מתמקדות אך ורק בתחום ההריסה והבנייה. לדעתי, זה לא הגיוני שיבואו וייבנו לדייר שנתיים 'על הראש', ובסופו של דבר הוא יקבל מוצר משופץ שרחוק מלהיות חדש ואיכותי. מבחינתי הפתרון של חיזוק מבנים איננו אמיתי מאחר ומדובר בעבודת שיפוצים שלא נותנת מענה כולל, כך שעדיף שפתרון זה יחלוף מן העולם".

- האם העובדה שקבוצת G-Group מתעסקת בתחום קבוצות הרכישה עוזרת לה בייזום פרויקטים של תמ"א 38?

"נכון, אנו מגיעים גם מתחום של קבוצות הרכישה, שם שמים דגש מיוחד על הקשר אל ומול חברי הקבוצה ובהקבלה לתחום התמ"א ליחס לדיירי הבניין. היכולת שלנו ויתרוננו היחסי במתן פתרונות אישיים עם דגש על היחס החם לחברי הקבוצה בא לידי ביטוי גם בתחום התמ"א 38 וזה נותן לנו מנוף על פני חברות גדולות אחרות, שאינן מסוגלות להעניק תשומת לב פרטנית לכל דייר ולפתור מקרים ספציפיים".

- האם ניתן לשלב את פתרון קבוצות הרכישה עם פתרון התמ"א 38 למוצר כלאיים אחד?

"למרות, שכאמור, אני מתעסק גם בתחום הקבוצות וגם בתחום התמ"א 38, לדעתי לא נכון לערב בין השניים. כיום הבנקים אינם מאפשרים, ובצדק, לקבוצות רכישה ליזום פרויקטים של תמ"א הריסה מאחר ולדעתם לא ניתן להעמיס על חברי הקבוצה מתן ערבויות כדוגמת ערבות חוק המכר לדיירים הקיימים. נעשו בעבר ניסיונות לא מוצלחים במיוחד לאחד בין הפתרונות, אבל אני אמשיך לעסוק בשני התחומים בנפרד ולא אצור מוצר שמשיק ביניהם כי אין לכך מקום בשוק".

- אחד היתרונות הגדולים של קבוצות הרכישה הוא במחיר האטרקטיבי ללקוח. האם גם בתחום התמ"א 38 ניתן לייצר מוצר זול יותר ממחיר השוק?

"אנו בונים הרבה והתקורות שלנו קיימות בלאו הכי ומכאן שתנאי הסף שלי לקבלת פרויקט נמוכים יותר מאשר חברות התמ"א הרגילות. בררנות יוצרת הפסדים וגם בתחום קבוצות הרכישה המוטו שלנו כחברה הוא למכור הרבה ומהר, וזאת ניתן ליישם גם בתמ"א 38. מכאן שלדעתי אנו נהיה אטרקטיביים יותר מבחינת מחיר מרוב העוסקות בתחום מבלי שהדבר יפגום באיכות הביצוע".

המקור 5 רמת גן / הדמיה: אלתרמן-שפריי אדריכלים
המקור 5 רמת גן / הדמיה: אלתרמן-שפריי אדריכלים

- האם לדעתך בעתיד נראה פרויקטים של תמ"א 38 גם בפריפריה?

"המטרה המקורית של התוכנית הייתה מיגון מבנים מפני רעידות אדמה ותקיפות טילים ואם חלילה אחד מהחששות הללו אכן יתממש, הרי שאז נבין עד כמה תמ"א 38 חשובה. היום המניעים להקמת פרויקטים שכאלו הם כלכליים, אין בכך פסול כל עוד הם נותנים פתרון למטרה המרכזית-מקורית של התמ"א 38 - הרי גם במרכז הארץ החשש מפני רעידות אדמה ולבטח החשש מפני התקפות טילים קיים. בסופו של יום, אף אחד לא רוצה להפסיד כסף ואיננו פועל לשם שמיים ולכן בתנאים של היום, אף יזם בר דעת לא ייבנה בפריפריה, אלא אם כן יזכה למענקים והטבות מהממשלה, או שזו תבנה בעצמה.

- מה באשר לפרויקטים של פינוי-בינוי?

"ענף הפינוי-בינוי מתעסק בבניין שכונות גדולות ובמספרים אסטרונומיים, כך שלדעתי רק הטופ 3 מבין כל חברות הנדל"ן בארץ, או הממשלה עצמה, יכולות באמת להתמודד בתחום, לא רק בפן התכנוני והביצועי, כי אם גם בפן התזרימי, שבו כל עיכוב או בצ"מ בלתי מחושב, עלול לחנוק אותך. לדעתי, זה יהיה נכון לחלק את הפרויקטים למתחמים קטנים יותר, דבר שינגיש את הענף, ישכלל אותו, וייתן תמריץ ליזמים נוספים להיכנס אליו".

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ