פיצויי הפקעה לחוכרים

זכויות החוכרת הן קניינות על פי אופיין למרות שהחוזה לא הוארך ולכן יינתנו פיצוי הפקעה

בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי ל'ניר שיתופי' זכויות של חוכרת לדורות בנכס מקרקעין במועד שבו הופקעו זכויות אלו על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון, למרות שהחוזה עם פיק"א הסתיים והתובעת לא פנתה לחדש את החוזה בהתאם לתנאיו ולכן התובעת זכאית לפיצויי ההפקעה.

התובעת חכרה מפיק"א בשנת 1957 , מגרש בשטח של 500 מ"ר "בהסכם לחכירה ארוך, חכירת מגרש לבניין" , קרי ל-49 שנים. לימים באה רשות מקרקעי ישראל ונכנסה בנעליה של פיק"א לניהול המקרקעין על פי חוק.

התובעת התחייבה לבנות על החלקה בניין ל"בית תרבות" והחוזה כלל גם תקופת הארכה ל- 35 שנים שעל התובעת היה לבקשה שלושה חודשים לפני סיום החוזה.

החכירה הוענקה לתובעת בלא שתידרש לשלם דמי היוון של דמי חכירה אלא דמי חכירה שנתיים של ל"י אחת לשנה ולא כל תשלום נוסף. התובעת גם חויבה לרשום זכויותיה בשלכת רישום המקרקעין וזאת עשתה על פי המועד שנקבע.

עם סיום החוזה, במחצית 2006, לא ניצלה התובעת את זכותה להארכת החוזה לפני תום תקופת החוזה, אך ב-2010 כשנודע לתובעת על כוונת הועדה המקומית שומרון והמועצה המקומית בנימינה להפקיע את הנכס פנתה התובעת למינהל לחידוש החוזה.

התובעת טענה כי כשנודע על כוונת הועדה המקומית והמועצה המקומית להפקיע את הנכס היא פנתה וביקשה למכור את הנכס לרשות או לקבל פיצויי הפקעה ללא הצלחה.

בשנת 2010 פונה סניף הנוער העובד מהנכס בטענה שהמבנה במצב ירוד ויש צורך בשיפוצו, ולאחר ששופץ הפעילה בו הרשות את המשרדים של מחלקת הרווחה.

התובעת טענה כי מעולם לא ויתרה על הנכס והארכת החכירה היא הליך פורמלי ,שכן הוא שימש למטרה ראויה של קיום "בית תרבות", ושירת את סניף הנוער העובד. לטעמה של התובעת, הרשות והנתבעת פעלו בחוסר תום לב שכן הוצע לרשות לרכוש את הנכס או להפקיעו והן לא עשו זאת.

המועצה והנתבעת טענו לדחיית התביעה כיוון שהמינהל לא צורף להליך ובנוסף נטען כי התובעת לא הציגה זכות בנכס ערב ההפקעה ולכן אין היא זכאית לפיצוי בגינה. עוד הוסיפה הנתבעת וטענה כי ב-1975 שונה ייעודו של הנכס מ"בנייני ציבור" ל"שטח ציבורי פתוח" המיועד להפקעה ולרישום על שם הרשות וגם תכנית שהחזירה את הייעוד ל"בנייני ציבור" ייעדה את החלקה להפקעה וספק לטענת הנתבעת אם המנהל היה מחדש את החוזה עם התובעת לאור שינוי הייעוד.

בית המשפט פיצל את הדיון ראשית לשאלה העקרונית האם חלה חבות בגין ההפקעה ורק אם חלה יידון עניין הפיצוי.

עמדת המינהל שהוצגה לבית המשפט על ידי נציגו (עובד ציבור) וזאת מבלי שהמנהל ביקש להצטרף להליך הייתה שאין להאריך את החוזה בשל העובדה כי התובעת לא פנתה לחידושו, התובעת לא שילמה דמי חכירה והקרקע הופקעה.

בית המשפט קובע כי החוזה שנעשה עם המנהל הוא "חוזה רשות" והרשות נדרשת להתנהלות מוגברת של תום לב (פרשת אירומנטל) ועל חוזה זה חלות שתי מערכות נורמטיביות. האחת מכילה את דיני החוזים והמשפט הפרטי והשנייה מכילה את דיני המשפט הציבורי בהיותו של הצד המתקשר פיק"א וכאמור בהמשך המנהל. לפיכך בניהול עסקאות בקרקעות המדינה על המנהל לפעול בהתאם לכללי הצדק הטבעי ולכלכל צעדיו בהגינות, בשוויון ובסבירות (בג"ץ 4736/03 אלון חברת דלק נ' שר התעשייה ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל).

הסכמי חכירה לטווח ארוך נחשבים "כחוזי יחס" שבהם נדרשת מהצדדים חובת הגינות מוגברת ובהסכם המדובר מדובר בהארכת חוזה ולא בחידושו ויש להבחין בין הארכה לחידוש חוזה.

בית המשפט נותן מייחס משקל לעובדה שהמנהל לא הודיע לתובעת דבר על אי הארכת החוזה ובהתחשב בכך שהתובעת נדרשת על פי החוזה לבנות בית הרי שמדובר בזכויות קנייניות הקרובות לבעלות.

כבוד השופטת שושנה שטמר גם קובעת כי האיחור בהגשת הבקשה להארכת החוזה, אין בה כדי לרמז על פקיעת ההסכם וזאת על פי פסקי דין רבים ובהם פרשת בסו (ע"א 355/06 רבקה פסו).

גם אי תשלום דמי החכירה לפי קביעת בית המשפט אינו מחדל שמזכה את המנהל שלא להאריך את ההסכם ואי תשלום אינו מהווה עילה לפקיעת החוזה.

בית המשפט קובע כי למרות שהחוזה לא הוארך במועד ואף כי המינהל הבהיר כי לא יאריך את ההסכם עקב הפקעה, הייתה לתובעת זכות חכירה בנכס והיא זכאית לפיצוי הפקעה מהנתבעת.

מעל תשעים אחוז מהקרקעות בארץ הינן קרקעות שמוחכרות לבעלי זכויות שונים, למטרות מגוונות ובסוגים שונים של חוזים ובית המשפט כפי שכבר נקבע מייחס חשיבות רבה לסוג החוזה וגם לאופציה המאפשרת להאריך את החוזה, בשונה מחוזה שבו האופציה היא לחידושו היא בהתאם לתנאים שיקבעו.
מעמדו של חוכר נקבע על פי נוסח החוזה ולכך יש משמעות רבה.

לפיכך, יש חשיבות רבה לעמוד על טיבו של חוזה שעליו חותמים החוכרים כי מתברר שכל סעיף בו מקבל משמעות ברבות הימים.

 

הכותב: עו"ד, עוסק באגודות שיתופיות ומקרקעין ומשמש כמזכ"ל כפרי האיחוד החקלאי

 

ת"א 58421-05-12 ניר שיתופי נ' הועדה המקומית שומרון