1.
אם יש תמונה שמשקפת את קריסת אורתם-סהר ואת שאר קבלני הביצוע בשנה האחרונה זו התמונה שאתם יכולים לראות כמעט בכל פעם שאתם עוברים בסמוך לאתר בנייה. שמתם לב שעל גדרות הפח העוטפים את האתר מודבקים אין ספור שלטים של חברות אשראי חוץ-בנקאי בלשון המכובסת שלהם או בלשון ישירה יותר - חברות שוק אפור?
וזה בעצם הסיפור, בתמונה אחת, של ענף קבלני הבניין - הסיפור של המרפסות הנופלות, החניונים הקורסים, מחנק האשראי, הכסף השחור שמסתובב בענף הזה, השוק האפור שגם הוא מסתובב שם, המעילות, המרווחים הדקיקים ובסופו של דבר ההגעה לבתי המשפט בבקשה להקפאת הליכים.
לפני שבוע זו הייתה חברה בינונית בשם האחים שגראוי; לפניה הייתה קריסת החניון בתל-אביב, של דניה סיבוס; ולפניה היה הבלגן בחברת דורי, שחיים כצמן ברח ממנה. בתווך היו עוד לא מעט חברות קטנות שמצאו את עצמן בבתי משפט. כולם רוצים להיות "יזמי" נדל"ן, שהרי המרווחים בענף יותר גבוהים, אבל מישהו צריך לבנות בשביל היזמים האלה, ואם קבלני הביצוע קורסים כמו במגדל קלפים, מי יממש את החלומות על הצפת הארץ בעשרות אלפי יחידות דיור? שר האוצר משה כחלון פועל בכיוון הנכון עם תוכנית מחיר למשתכן, אבל מישהו צריך לבנות.
מצוקת האשראי ומצוקת המרווחים של קבלני הביצוע מתורגמות לחיסכון בהוצאות, שמתורגם לחיסכון בחומרים כמו בברזל, שמתורגם מאוחר יותר למרפסות נופלות ולחניונים קורסים. באין אשראי מהמערכת הבנקאית, יש אשראי יקר מהשוק האפור. באין רווחים "רשמיים", יש רווחים מכסף שחור בחלק מהחברות, שהרי היקפי הביצוע הם ענקיים ואפשרויות הגניבה הן מגוונות.
ממעגל הקסמים הזה סובלים כמובן רוכשי הדירות. לא מספיק שהריבית דוחפת את מחירי הדירות למעלה כבר שנים, גם מחירי הביצוע מאמירים. יש מחסור במהנדסים ובמנהלי פרויקטים (זה די דומה לתחום ההיי-טק). הרדיפה אחרי עלויות נמוכות הופכת ליקרה ופשיטות הרגל של קבלנים גורמות לאיחורים כבדים בקבלת הדירות ולקנסות, שבסופו של דבר עלולים להתגלגל אל הצרכנים מראש. מה הפתרון? ייבוא חברות בנייה זרות? אכן, החלטה התקבלה, אבל החלטות צריך ליישם. ומה זה יעשה לחברות הביצוע המקומיות שהצליחו בינתיים להחזיק את ראשן מעל המים?
2.
קריסתה של אורתם סהר לא הפתיעה אתמול איש. כבר חודשים ארוכים העננה מעל החברה מרחפת באוויר, כולל חקירות של רשות ני"ע, בין היתר של בעל השליטה בחברה, אמיר נחום, וחשד לגניבות של מיליוני שקלים על ידי עובדי החברה. אנחנו מניחים שהיא גם לא תהיה חברת הביצוע האחרונה שתגיע לפתחו של בית המשפט בבקשה להקפיא את ההליכים נגדה כדי "להבריא".
כאמור, אורתם סהר כבר נמצאת בתחתית רשימה ארוכה ומכובדת של חברות שהגיעו למצב דומה. הבולטת שבהן היא א. דורי ואחריה משתרכות צ. לנדאו, האחים מולר, טל חיות, גאזל נאסר, גיה בנייה, ולאחרונה גם האחים שגראוי. לאחר קריסת א. דורי במחצית 2014, אמר אברהם קוזניצקי, יו"ר חברת הבנייה והיזמות מנרב, בראיון ל"גלובס": "המקרה של דורי הוא לא הפתעה וב-100% נראה עוד חברות ברמה הזו מידרדרות למצב דומה. החברות האלה מפסידות, או מרוויחות אחוזים שוליים של 2%-3%. כדי להתקיים חברת ביצוע צריכה להרוויח מינימום 10%. זה פשוט". קוזניצקי, איש נדל"ן ותיק, ידע היטב על מה הוא מדבר. עובדה: תחזיתו התגשמה במלואה.
בצר להן, חברות ביצוע רבות לוטשות עיניים לענף היזמות, שבו מתגלגל הכסף הגדול של ענף הנדל"ן. כך עשתה גם אורתם סהר לפני שלוש שנים, אבל זה היה כנראה מעט מדי ומאוחר מדי. מרבית חברות הביצוע הגדולות, כמו מנרב, אלקטרה, אשטרום, ודניה סיבוס, הן חברות שנתח גדול מעיסוקיהן מוקדש ליזמות, וממנה הן מצליחות להתקיים. יתר על כן, רבות מהחברות היזמיות המשלבות גם ביצוע, לדוגמה י.ח דימרי, מחזיקות מערך ביצוע בעיקר כדי לבנות לעצמן ולא עבור יזמיות אחרות.
3.
למרות הכותרות המפחידות על אלפי רוכשי דירות שעלולים להיפגע מהקריסה, צריך להרגיע. למרבה המזל, בעיתוי הקריסה לא היו לחברה פרויקטים פתוחים רבים. מרבית הפרויקטים שהחלה לבצע נמצאים בשלבי סיום, ובחלקם טרם החלה הבנייה כמו בפרויקטי מחיר למשתכן. רוכשי הדירות שקנו דירה מחברה יזמית שבחרה באורתם סהר כחברה מבצעת מוגנים בחוק הישראלי. לאחר קריסת חברת חפציבה ב-2007, תוקנו הפרצות הרבות בחוק מכר הדירות והובטח שכספי הרוכשים יופקדו אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט, ולא לכיסו הפרטי של היזם, לדוגמה. לכן, במקרה שקבלן הביצוע נקלע לקשיים, הכספים המיועדים לבנייה נמצאים בבנק וכל שנותר ליזם הוא להחליף את קבלן הביצוע. כלומר, חברות יזמיות ששיווקו דירות לרוכשים ובחרו באורתם סהר כחברה מבצעת, ייאלצו להחליפה בחברת ביצוע אחרת. ייתכן שהמהלך יביא לייקור עלות הבנייה ולאיחורים במסירת הדירות, אך בתוספת הזאת אמורים לשאת היזמים - כאשר כספי הרוכשים מובטחים.
עם זאת, בפרויקטים של קבוצות רכישה שבחרו באורתם סהר כחברה מבצעת, המצב מורכב הרבה יותר, מאחר שחוק המכר לא מגן על רוכשי דירות באמצעות קבוצת רכישה. חברי הקבוצה שהם היזמים בפועל ייאלצו כנראה להחליף את החברה המבצעת, אך כל תוספת בעלויות הבנייה - הם יישאו על גבם. למשל, קבוצת הרכישה הגדולה בחריש שבחרה באורתם סהר כקבלן מבצע לבניית כ-700 דירות תעבור עכשיו ימים לא קלים.
eli@globes.co.il