Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתבין הישן לחדש: בתים מתחדשים בנווה צדק לכתבה הבאהזה כל היופי: דלתות בהתאמה אישית

"מנהל ומפקח הפרויקט הוא למעשה הלב והנשמה שלו"

בפרויקטי נדל"ן בוטיקים של הקמת בתים פרטיים ודירות יוקרה תפקידו של מנהל ומפקח הפרויקט הוא קריטי משלב התכנון, דרך העלייה לשטח ועד לגמר המושלם ■ "רמת הביצוע הנדרשת בפרויקטים היא יותר גבוהה, נמצא בהם יותר פרטים נדרשים על ידי האדריכל ומן הסתם גם שילוב מערכות מסובכות ומתקדמות"
בן קרני - 04.12.2016, 16:29
מפלס
מפלס הכניסה בבית החלומות אשר בבני עתרות. אדריכלות: עודד לביא, עיצוב פנים: ניבה לייכטר / צילום: עודד

הכתבה בשיתוף דודי קסורלה ניהול ליווי ופיקוח פרויקטים 

פרויקט נדל"ן, קטן כגדול, הינו פרויקט מורכב ביותר אשר הצלחתו תלויה בלא מעט גורמים ואנשי מקצוע. היזם, הלקוח, האדריכל, מעצב הפנים, הקונסטרוקטור, הקבלן, היועצים השונים, החשמלאי, האינסטלטור, אלו הם רק חלק מאנשי המקצוע הנדרשים לכל פרויקט. זאת עוד בטרם לקחנו בחשבון מרכיבים כגון תקציב, לוחות זמנים איכות בנייה, בטיחות אתר וכו'. על מנת להפוך פרויקט שכזה למוצלח, נדרשת סינרגיה מלאה בין כל הגורמים המעורבים ומי שמופקד על כך הוא למעשה מנהל ומפקח הפרויקט - המנצח על התזמורת, האחראי על סנכרון הגורמים והמשתנים, מתווך ומשמש כ"צינור" ביניהם לבין בעל הבית, עבור השגת התוצאה הסופית המתבקשת.

בעזרתו של דודי קסורלה, בעליה של חברת דודי קסורלה ניהול ופיקוח פרויקטים בבנייה בע"מ, ננסה להבין מה תפקידו של מנהל הפרויקט, כיצד נעשית מלאכת הניהול והפיקוח, אילו משתנים נדרשים לשם הצלחת הפרויקט, כיצד בוחרים בעלי מקצוע, מה ההבדלים המרכזיים בין ניהול פרויקטים של בוטיק לבין פרויקטים גדולים (בנייה רוויה) ועוד סוגיות מעולם הפיקוח וניהול הפרויקטים.

"מנהל ומפקח הפרויקט הוא למעשה הלב והנשמה שלו", מסביר קסורלה במספר מילים את מהות תפקידו. מבחינתו של מזמין העבודה בעל הנכס, האדריכל ומנהל הפרויקט הם בעלי המקצוע החשובים ביותר, מעל לשאר נותני השירות. אלו שלמעשה מקימים את הפרויקט מן היסוד, בוחרים ומנהלים את אנשי המקצוע, לכן נדרש אמון עיוור בהם על מנת שפרויקט יקום על הרגליים ויסתיים בצורה ראויה", הוא מוסיף.

בית פרטי המתאפיין בחיפוי אבן מסוג כורכר פירוקים ,שטח הבית כ 500 מ"ר. אדריכלות: עודד לביא / יח"צ
בית פרטי המתאפיין בחיפוי אבן מסוג כורכר פירוקים ,שטח הבית כ 500 מ"ר. אדריכלות: עודד לביא / יח"צ

עיקר פעילותו של קסורלה נעשית במסגרת פרויקטי נישה, בעיקר הקמת בתים פרטיים בהיקף ממוצע של כ-500 מ"ר, או לחילופין דירות יוקרה בבניין וכן פרויקטים של משרדים. בפרויקטים גדולים מזמין העבודה הוא היזם ואילו בפרויקטי נישה המזמין הינו בעל הנכס וכאן מתבטא ההבדל המהותי ולא רק הסמנטי. "בפרויקט נישה העבודה היא מאוד צמודה ואישית אל מול בעל הבית. לרוב מדובר באדם שבונה בפעם הראשונה את ביתו. הוא אינו איש מקצוע ולכן הליך יצירת האמון קריטי להמשך ההתקשרות בינינו, שכן אני מהווה עבורו את האורים והתומים. הליך הבחירה מאוד אישי ומושתת גם על הדינמיקה האישית בינינו. כנ"ל ביחס לבעלי המקצוע, אשר מנהל הפרויקט עבורם הוא המוציא והמביא מול מזמין העבודה, מי שאמור לדאוג לכל זכויותיהם כך שהמורכבות רבה ביותר".

חזית אחורית של בית הכורכר. אדריכלות: עודד לביא / יח"צ
חזית אחורית של בית הכורכר. אדריכלות: עודד לביא / יח"צ

"פרויקט גדול (בנייה רוויה/משרדים - א.ש.) לרוב מתנהל בקצב מהיר יותר, נושא הזמן בו הוא קריטי. תפקידו של המפקח בפרויקטים כאלה שונה, כאן אין ירידה לפרטים ולרזולוציות כפי שמתבקש בפרויקטים פרטיים. אופן הפעולה בפרויקטים גדולים הוא אחר - בעלי המקצוע המעורבים עובדים לרוב על פי שכר למ"ר - קרי לפי כמות", מוסיף קסורלה באשר להבדלים ומציין גם כי "בפרויקטי נישה רמת הביצוע הנדרשת היא יותר גבוהה והרבה יותר ספציפית. אין סטנדרט מסוים כפי שיש בפרויקטים גדולים, אלא כל מקרה לגופו. בפרויקט גדול, כל מפקח אמון על עשרות דירות או מספר מפקחים על מאות דירות, כך שאין בו את היחס האישי מצד המפקח. הדינמיקה בין מזמין העבודה למפקח בפרויקטים שכאלו אינה כה רלוונטית. מנגד, הזמן שיש להשקיע בפרויקט נישה גבוה בהרבה מהזמן המוקדש לעוד פרויקט גדול סטנדרטי. בנוסף, יש לציין ולהדגיש כי בפרויקטים פרטיים נמצא לרוב יותר פרטים נדרשים מאת המתכנן ומן הסתם גם שילוב מערכות מסובכות ומתקדמות יותר".

- מהי למעשה מלאכת הניהול והפיקוח בשלבי טרום הפרויקט?

"כאשר אנו נכנסים לפרויקט ב'שלב החיתולים', שלב טרום הפרויקט, אנו מטפלים בכל נושא קידום התוכניות מול היועצים השונים - תקציב הפרויקט, יציאה למכרז, חוזי התקשרות החתמת בעלי המקצוע על חוזה מול בעל הבית. בעלי המקצוע השונים נבחרים בקפידה ואנו מחתימים אותם על חוזה בו יש מחיר פאושלי (פיקס פרייס - א.ש.), לוחות זמנים סדורים, תנאי תשלום שכפופים להתקדמות הפרויקט, נושא הביטחונות וסעיפים נוספים המגדירים את זכויות וחובות בעלי המקצוע והזיקה הנדרשת מהם לפרויקט".

- מה כוללת עבודת הניהול והפיקוח מרגע העלייה לשטח?

"האתגר הגדול ביותר בעלייה לשטח הוא לחבר בין כל בעלי המקצוע תוך הקפדה על עמידה בתקציב שהוגדר מראש, איכות הביצוע וכמובן לוחות הזמנים. הפיקוח בשטח כולל הגעה יומיומית אליו, ביקורת שוטפת על בעלי המקצוע, בדיקה כי הם פועלים על פי תוכנית העבודה שהוטלה עליהם, וכן הגדרת היעדים העתידיים בפגישה שבועית של כל בעלי המקצוע הרלוונטיים בשטח - קרי מעקב וביקורת על מה שהיה ותכנון של מה שיהיה. כל זאת, מלווה כמובן בתקשורת ישירה ובמיילים מול בעלי המקצוע ומול בעל הבית, הכוללת גם עדויות חיות מהשטח ותיעוד סכמתי ומצולם".

בית חלומות ביישוב בני עתרות. אדריכלות: עודד לביא, עיצוב פנים: ניבה לייכטר / צילום: עודד סמדר
בית חלומות ביישוב בני עתרות. אדריכלות: עודד לביא, עיצוב פנים: ניבה לייכטר / צילום: עודד סמדר

- תן דוגמה לחשיבות הסינרגיה והסנכרון בין בעלי המקצוע בפרויקט?

"הגענו, למשל, לשלב בו יש לצקת את תקרת הקומה הראשונה. יש להניח את הברזל על פי תוכניות המהנדס, במקביל נדרש החשמלאי להכין את כל התשתית בתוך התקרה כגון צנרת לתאורה/קופסאות ביטון לתאורה שקועה וכו' והאינסטלטור צריך להניח את מערכותיו השונות. אם מישהו מבעלי המקצוע שהוזכרו לא מגיע באותו זמן נתון, הרי שלא ניתן לצקת את התקרה והפרויקט תקוע. לכל אלו יש להוסיף את המהנדס, שאחרי סיום יישום זיון ברזל התקרה, הנחת הצינורות ויתר העבודות, נדרש ביקורו ובדיקתו בשטח וכן חתימתו לאישור ביצוע היציקה בטרם ביצועה. כמו כן, נדרש אישור משרד התקנים לאיכות הבטון. הסנכרון עבורי בתור מנהל ומפקח העבודה כה קריטי, כך שהוספתי סעיף בחוזה אל מול כל בעל מקצוע, בו נקבע כי עליו להגיע בזמן קריאה ולא הוא ייקנס. למזלי אני בוחר לעבודות בעלי מקצוע איכותיים כך שכמעט ולא נדרשתי להפעיל סעיף זה".

פנטהאוז ברמת אביב בשטח של 350 מ``ר הכולל בריכת שחייה. אדריכלות: לוין פקר אדריכלים / יח``צ
פנטהאוז ברמת אביב בשטח של 350 מ``ר הכולל בריכת שחייה. אדריכלות: לוין פקר אדריכלים / יח``צ

- איך בוחרים מנהל פרויקט?

"בדרך כלל, מפה לאוזן. זה לא תחום שניתן לשווק בפייסבוק למשל. מלבד בעל הבית והאדריכל כולם מתחתיך בפרויקט, במידה ונמצאים ליקויים אתה הראשון שעולה על דוכן הנאשמים, אך מנגד גם הראשון לקבל קרדיט כאשר הפרויקט עומד בציפיות. אני היום במצב שאני יכול לבקר כמעט בכל שעה בפרויקטים שביצעתי ולבטח לשלוח אליהם לקוחות על מנת שיתרשמו מפרי עבודתי. מידת הפתיחות, היחס האישי והחברות שלי מול מזמיני העבודה הם המשווקים הטובים ביותר שלי".

- אתה עובד בחברה ביחד עם אשתך, מהו הערך המוסף של עבודה בזוג?

"אשתי, שנית, עבדה במשך מספר רב של שנים כמנהלת בתחום העיצוב והפיתוח התעשייתי באחת החברות הבולטות בתחום ומביאה עימה ניסיון של שנים, התמחות בניהול, מעקב אחר תקציבים, נהלים וכו'. זוג אשר מסוגל ויודע לעבוד יחד, יש לו הרבה כוח ולמעשה אנחנו נושמים את הפרויקט לא רק בבית הלקוח אלה גם בביתנו אנו. לשנית יש יכולת לנהל ולהוביל פגישות בהשתתפות בעלי מקצוע רבים, בנוסף היא מביאה עימה יכולות נפלאות בכל הקשור לעבודת הבדק והגמר בפרויקט וכל זאת בסינכרון מלא והשלמה לתפקידי כמפקח בשטח".

בשורה התחתונה, במידה ואתם מתכננים שיפוץ או פרויקט בנייה, אל תוותרו על שכירת שירותיו של מפקח. מדובר בהוצאה מתבקשת, שבחשבון סופי תחסוך לכם בעלויות הפרויקט והכי חשוב תביא לכם את התוצאה המיטבית. 

דודי קסורלה עם בנו הצעיר מתוך 4 בנים / יח"צ
דודי קסורלה עם בנו הצעיר מתוך 4 בנים / יח"צ

לאתר דודי קסורלה ניהול, ליווי ופיקוח פרויקטים בבניה 

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

פסיפיק הולדינגס- לוגו/ צילום: יח"צ
תדיראן- לוגו/ צילום:יח"צ