Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס

כתוב בטאבו: רישום פרצלציה כבסיס לרישום הבעלות בקרקע

רישום נכס בטאבו מהווה הגנה מקסימלית על זכויות הבעלות במקרקעין ומאפשר ביצוע עסקאות מכר ורכישה. מה קורה כשרשות עירונית נוטלת קרקע פרטית ומשתמשת בה לצרכיה? ומה צריך לעשות כדי לשמור על הזכויות בעת הרכישה?
עו"ד מריון בנדורי - 22.12.2016, 15:20
חוקי
חוקי התכנון והבניה/ צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

השאלה הנשאלת כמעט על ידי כל רוכש דירה היא האם יש לדירה טאבו? גם אם השואל אינו מודע במדויק למושג טאבו או למשמעותו, הוא מודע לעובדה שהרישום בטאבו מבסס את הבעלות. ואכן, נכון להיום, לאחר שבוצעו מדידות מדויקות וקרקע המדינה כולה חולקה לגושים וחלקות, קיים מירשם כמעט מלא של כל הקרקעות והבעלויות עליהן בנסחים המונפקים על ידי לשכת רישום המקרקעין. המידע בנסחי הרישום מהווה ראיה, משמש כהגנה מקסימלית על זכויות הבעלות בקרקע כלפי כולי עלמא ומאפשר ביצוע עסקאות מכר, רכישה או משכון מקרקעין ללא עיכוב ובקלות יחסית.

למרות האמור לעיל נבהיר כי זכות הבעלות הרשומה בנסחי הרישום אינה זכות מוחלטת, אלא זכות המוגבלת משמעותית על ידי חוקי התכנון והבניה, הקובעים הגבלות בשם האחריות החברתית וצרכי הציבור, ובפועל זכות הבעלות מבוססת אך ורק על אגד זכויות שימוש במקרקעין שמוענק לבעל המקרקעין על ידי הרשות. ברשימה שלפנינו נתמקד באחת הפרוצדורות הנקבעות על ידי הרשויות המקומיות, אשר בחלק גדול מהמקרים מופעלת ללא שליטה של הבעלים במקרקעין, ומערערת את הרישומים בלשכת רישום המקרקעין ואת הביטחון בהם לפחות לתקופה מסוימת - הפרצלציה.

מהי פרצלציה?

ראינו כבר כי הקרקע מחולקת לגושים וחלקות, ובנסחי הרישום נוכל למצוא את מספר הגוש בו מצויה חלקה ספציפית, שטח החלקה ובעליה. הליך הפרצלציה משמעו איחוד או חלוקה, או איחוד וחלוקה של גושים ו/או חלקות, כאשר כל פעולה משנה את מפת החלקות הקיימת והרשומה בלשכת רישום המקרקעין. החלקות הישנות מבוטלות ובמקומן נוצרות חלקות חדשות, שאינן זהות לחלקות הישנות בשטחן ולא פעם אף אינן זהות בבעלויות ובכל מקרה מספרן משתנה. פרצלציה יכולה להיעשות על פי יוזמת בעליהם של חלקה המבקשים לחלקה, למשל חלוקה בין יורשים, וברוב המקרים נעשית הפרצלציה ביוזמת הרשות המקומית, ובפרצלציה מסוג זה נתמקד להלן.

פרצלציה ביוזמת ועדה מקומית

על פי סמכויותיה של רשות עירונית, רשאית זו בהתאם לצרכיה וכמובן לרווחת תושביה, לקבוע למשל, כי במתחם מסוים המצוי בבעלות בעלי מקרקעין שונים, אך אינו בנוי, תוקם שכונה חדשה לרווחת התושבים. הרשות נוטלת על עצמה הכנת תכנית לשכונה החדשה, תכנית בניין עיר (תב"ע), אשר בה נוטלת הרשות חלקות קיימות, מאחדת אותן וגוזרת מתוכן חלקות חדשות, בהתאם לצרכי תכנון השכונה. על פי התכנית חלק מהחלקות מיועדות למגורים וחלקות אחרות לבנייני ציבור, למוסדות חינוך, כבישים, דרכים, גנים וכדומה. התכנית היא "תכנית ללא הסכמת בעלים", שכן לא מדובר בתכנית שהסכימו עליה הבעלים ויזמו אותה, אלא בתכנית שנכפתה על הבעלים (הגם שעומדת להם הזכות להתנגד לתכנית).

במסגרת תכנית זו מוקצות על פי החוק חלקות חדשות, שנוצרו לבעלי המקרקעין שקרקעותיהן נכנסו למסגרת התכנית, וזאת על פי תכנית איזון והקצאה באופן שתישמר היחסיות בין בעלי הקרקעות שנכנסו לתכנית, בתכנית החדשה. משהושלמה הכנת התכנית ומשברור לבעלים הנכנסים לתכנית אילו קרקעות הוקצו להם בתכנית החדשה, עדיין נותרת בעיה משמעותית שכן החלקות החדשות אותן קיבלו הבעלים אינן זהות לחלקותיהם הישנות, לא בשטחן ולא במקומן, לאמור, רישום החלקות והבעלויות בהן בלשכת המקרקעין שוב אינו תואם מציאות, ואותו ביטחון ויתרון שקיים היה לבעלים עקב הרישום בלשכת רישום המקרקעין התערער. בשלב זה חייבים הבעלים להמתין עד לרישום הפרצלציה. דהיינו, רישום החלקות החדשות שנוצרו עקב הכנת תב"ע ורישום הבעלויות החדשות בהן בלשכת רישום המקרקעין. מדובר בהליך מורכב אשר על פי חוק יכול להמשך 24 חודשים אך לרוב נמשך אף יותר.

בשלב הביניים אדם המבקש לרכוש קרקע מהבעלים, שוב אינו יכול להסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, והוא יאלץ לבדוק את תכנית בנין עיר ואת תכנית ההקצאה, על מנת לוודא כי אכן למוכר זכויות בחלקת הקרקע אותה הוא מוכר לו. יתרה מכך, כיוון שהמטרה הסופית של כל רוכש קרקע היא רישום הקרקע על שמו בלשכת רישום המקרקעין, חייב הוא להבין כי רישום הפרצלציה - האיחוד והחלוקה החדשים – הוא הבסיס לרישום הנכס על שמו בסופו של יום, עליו לקחת אחריות ולדרוש מהמוכר את כל המידע על הליך רישום הפרצלציה והתחייבויות ברורות על משכו, על מנת שעסקת חייו תרשם בלשכת רישום המקרקעין במהירות האפשרית.

לסיכום, הליך פרצלציה שנעשה בעקבות צרכים חברתיים ותוך יוזמת הרשויות גורם למהפך בזכויות הבעלות וברישומן בלשכת רישום המקרקעין. הבסיס לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם בעליהן והביטחון הנובע מרישום זה מחייב לפני הכל רישום הפרצלציה בדחיפות, לכן ראוי להתמקד במסגרת עסקאות במקרקעין בשלב בו מצוי הליך הפרצלציה ולהקפיד על השלמתו

הכותבת, מריון בנדורי היא עורכת דין ומתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ