Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתלמה מחירי הדירות ממשיכים לעלות לכתבה הבאההדילמה של כחלון: משקיעי הנדל"ן - אוהב או אויב?

הפרדה ניהולית: הדרך לפתרון סכסוכים בפרויקט תמ"א 38

סכסוכי שכנים בפרויקט תמ"א 38 עשויים לגרום לעיכובים ולהפסדים כספיים לדיירים ▪ ליווי משפטי של עורך דין מומחה בתחום יגן על זכויות הדיירים וימנע חיכוכים עתידיים
עו"ד עפר שחל - 08.01.2017, 11:14
הרחבת
הרחבת דירות אינה בסמכות ועד הבית / צילום: פורטל בית משותף

הכתבה מטעם מערכת מגזין הנדל"ן 

יצחק בן צבי, הנשיא השני של מדינת ישראל, אמר "השלום, בדומה לצדקה, מתחיל בבית". תחום סכסוכי השכנים בבתים משותפים בעקבות התערבות חברות ניהול, יזמים, קבלנים ועוד, הביא רבים מבעלי הבתים למבוי סתום. לדברי עו"ד עפר שחל, "בתחום הבית המשותף במערך של דיירים מול קבלן או יזם, ישנם הבדלי כוחות מהותיים, בדומה לפערי הכוחות בין בנק ללקוח פרטי".

עו"ד עפר שחל, ממשרד שחל את האזרחי, מתמחה בתחום הבתים המשותפים ובהגנה על בעלי דירות ונציגויות בתים. "הדיירים נותנים את היקר להם מכל, כולל זכויות קנייניות, זכויות בנייה ועוד, ולא צריכים להיכנס להרפתקה נדל"נית ולסכן את רכושם. לכן מומלץ לוועדי בתים ובעלי זכויות להיזהר מאוד בבחירת מי שמייצג אותם ולא לקצר דרך, בעיקר לא בתחילת הדרך", אומר עו"ד שחל.

 

הטיפ הראשון שלו לקראת פרוייקט תמ"א הרחבה או פינוי בינוי הוא, שלא להתפתות ולקבל המלצה מהירה מהיזם, אלא לחקור, להשוות ולפעול באופן עצמאי ובלתי תלוי ביזם. לעיתים נוצר מצב בו הדיירים אינם באמת מוגנים, כיוון שהם מצויים בידיו של עו"ד שהוא למעשה סנגורו הסמוי של היזם. "אין ספק שהיזם צריך להרוויח בפרויקט וצריך לאפשר לו לעבוד, אבל הסכם ההתקשרות מולו חייב להגן על בעלי הדירות ונדרשת גישה זהירה וקפדנית, שכן מדובר בהסכם מורכב וארוך שנים", מדגיש עו"ד שחל.

למרות היותו עורך דין, שחל טוען כי "המשפטנות המוגזמת רק הזיקה בתחום הבתים המשותפים ואין לה מקום. השימוש בכלים משפטיים מחויב ונדרש, אך רק כמוצא אחרון" בספרו, "המדריך השלם לבית המשותף", הוא מציע ייעוץ לפני ייצוג. לטעמו, אין צורך להעמיד עו"ד בפרונט כבר בהתחלה, כיוון שהסכסוך יכול רק להחריף ולהסתבך. בעיה נוספת היא ההתייחסות לכל מי שמביע דעה שונה או התנגדות להליך כ"סרבן". מלבד היבט התשלום של דמי הוועד שהינו חובה מוחלטת שאין לערער אחריה, בכל נושא אחר אין הצדקה למנוע דיון בהשגות שיש למיעוט על דעת הרוב. אומר שחל: "ראיתי לא מעט פרויקטים שרק בזכות מיעוט או בודד שהעז להתנגד לעמדת הרוב, בוצעו שיפורים מהותיים ותוקנו ליקויים ומחדלים קשים, אשר היו מסכנים את בעלי הדירות ומקפחים זכויותיהם. אין למהר לחלק תווית סרבן לדייר עם בקורת".

האם ניתן להחזיק בבית כבן ערובה?

במקרים בהם הבית חצוי בין תומכים לבין מתנגדים, התומכים לעיתים משתמשים בבית כבן ערובה. דיירים שתומכים בפרויקט תמ"א למשל, יעשו הכל דווקא כדי "לשמר" את הבית במראה מוזנח ולהשבית את תחזוקתו כדי להכניע את המתנגדים. כלומר הרוב יתנה את תחזוקת הבית בהסכמה לפרויקט התמ"א, דבר שאינו חוקי ואינו ראוי. תופעה זו, מביאה לא פעם לניגוד עניינים מובנה בין תפקיד הוועד שאמור לשמור על הרכוש המשותף, לבין דיירים שרוצים להשביח את רכושם הפרטי. רכוש פרטי ומשותף מייצר מעצם טבעו מאבקים פנימיים מיותרים, ולכן ההמלצה החד משמעית היא - הפרדה ניהולית.

מדובר בהפרדה מוחלטת בין הניהול השוטף של הבית לבין ניהול פרויקטים נדלניים, פרויקטי חיזוק, השבחה והרחבה. שחל מדגיש כי הפרדה ניהולית היא מפתח להצלחה, ומסביר, "ועד הבית אינו מוסמך לעסוק בהשבחה, בהשגת היתרי בנייה או בקידום פרויקטים. לא זה תפקידו ולא לשם כך גובים כסף מדיירים לקופה המשותפת. פרויקט כמו תמ"א מעצם טבעו הוא פרויקט חד פעמי, נקודתי ומחייב התייחסות נפרדת ושונה מהתנהלות ועד הבית בתחזוקת הרכוש המשותף".

הוועד אחראי לתחזוקת הרכוש המשותף / צילום: פורטל בית משותף
הוועד אחראי לתחזוקת הרכוש המשותף / צילום: פורטל בית משותף

הסתבכויות נוצרות כתוצאה מפעילות (כולל בתום לב) מצד ועד בית, אשר לדוגמא חתם על אופציה או זכרון דברים מול חברה יזמית, ובכך כבל את הדיירים בהסכם שקשה מאוד להחלץ ממנו. עו"ד שחל מספר כי היום חלק ניכר מעבודתו הוא חילוץ בתים מהסכמים שנחתמו בתמימות וכלאחר יד מול גורמים שהם למעשה "סוחרי חתימות", שהופכים את חתימות הדיירים לנדוניה למכירה למרבה במחיר. האבסורד הוא אותם מצבים בהם בעלי הדירות לא יודעים כלל על מה חתמו, מול מי ובאיזה שלב הם נמצאים. לכן המלצתו של עו"ד עפר שחל היא לבחור באופן בלתי תלוי בעו"ד שהוא גם בעל ידע ומומחיות בתחום ניהול הבתים המשותפים, וגם כזה שמתמחה בייצוג דיירים ולא יזמים וקבלנים.

לסיכום, ניתן לצלוח פרויקט לטובת הדיירים ולשביעות רצונם, הדבר בהחלט אפשרי וקיים. אך מומלץ שלא לצאת להרפתקה נדל"נית ללא הכנה. גם אם תדרשו לזמן, לחקירה ולבדיקה מעמיקה והשוואתית, אל תמהרו ואל תקצרו דרך. סבלנות והיערכות ראויה תמנע סכסוכים עתידיים ומבוי סתום.

לאתר של עו"ד עופר שחל >>  

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ