Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתאיך משווקים פרויקטים של התחדשות עירונית? לכתבה הבאהתמ"א 38: מיהם השחקנים החדשים בתחום?

"אם לא יימצא פתרון לבעיית הדיור אנו צפויים לכאוס נדל"ני"

הנסיונות של הממשלה לפתור את מצוקת הדיור בישראל לא מספקים, והתחזיות מורות על מחסור עצום בדירות בתוך מספר שנים ■ העתיד נראה מעונן
בן קרני - 05.03.2017, 13:55
בעוד
בעוד כ-15 שנה נמצא עצמנו במחסור של כמיליון דירות. עו"ד גיא פרבמן / צילום: יח"צ

 הכתבה בשיתוף גיא פרבמן עורכי דין

הצעדים שנוקטים קברניטי המדינה בניסיונם לרפא את בעיית הדיור בישראל, משולים בעיניו של עו"ד גיא פרבמן למתן פלסטר לחולה במחלה כרונית. בעליו של משרד גיא פרבמן עורכי דין, המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית ומייצג פרויקטים הן מצד יזמים וקבלנים והן מצד בעלי דירות, חושש כי במידה והממשלה לא תשנה את כיוון מחשבתה ותאמץ פתרונות ארוכי טווח לבעיה, הרי שבעוד 15-20 שנים המצב שאנו נמצאים בו כיום ייראה כגן עדן לעומת מה שהולך לקרות. לדבריו, "בקצב הזה אנו צפויים לכאוס נדל"ני".

 

עו"ד פרבמן ממחיש את טענתו במספרים, "מבחינה דמוגרפית ישנם היום כ-2 מיליון תושבים בגילאים שבין 10-25 שנים. גם אם ניקח כהשערה מתונה שרק 33% מתוכם יקנו דירה בעוד 15 שנים, ונוסיף לכך ביקוש שנתי של עוד כ-15 אלף דירות לשנה בשל גירושין ובשל העובדה שגיל התמותה בישראל הולך ועולה, הרי שבעוד 15 שנים אנו נידרש לכ-800 אלף יחידות דיור, במצב שישראל מייצרת רק כ-35 אלף יחידות דיור בשנה. כך, בעוד 15 שנה, מתוך הנחה שלא תימכר אף דירה, נעמוד על דיפולט של כ-300 אלף יחידות דיור".

עו"ד פרבמן מוסיף ומדגיש, "נהיר לכל שבמהלך השנים הקרובות יימכרו דירות ולכן בעוד כ-15 שנה אנו נמצא את עצמנו במחסור של כמיליון דירות. נתון זה יהיה חמור אף יותר בעוד 30 שנה, כיוון שכמות הילודה רק גדלה". מדינת ישראל אינה מקיימת חשיבה נכונה באיך לפתור את הבעיה, ומעדיפה להמציא פתרונות רגעיים לדיכוי הביקוש ולא להגדלת ההיצע. הצעדים אותם נוקטת המדינה הם לעג לרש ואם לא יתעוררו ראשיה, בעוד מספר שנים נבין כי הדיבורים כיום על ירידות מחירים היו מגוחכים, וכי דירה ששווה היום 2 מיליון שקלים בעוד 15-20 שנה שוויה יוכפל, אם לא למעלה מכך".

הבירוקרטיה תוקעת פרויקטים של התחדשות העירונית

לשוק ההתחדשות העירונית יש פוטנציאל לתפוס נתח משמעותי בהיצע יחידות הדיור החדשות. אך בשל הבירוקרטיה הרבה הכרוכה במימושו, עוברות שנים בין החתימה הראשונית בין היזם לדיירים לבין מימוש הפרויקט, ולכן יחסים ותמורות שעליהם הוסכם בחוזה אינם רלוונטיים עוד. כך יוצא שכל נושא התקיימות הפרויקט, גם לאחר השגת ההיתרים, מוטל בספק רב. עו"ד פרבמן מנסה לכמת את הפוטנציאל, "כיום ישנם כ-400 אלף מבנים ראויים לתמ"א 38, אם נוסיף לכל מבנה כזה כ-10 יח"ד (למרות שבפועל ניתן להגיע לכ- 20 יח"ד למבנה), הרי שנגיע לתוספת של למעלה מ-4 מיליון יח"ד, והנה מצאנו פתרון לבעיית ההיצע במדינה".

למרבה הצער, אנו רחוקים שנות אור מהתממשות החזון. כך למשל, "פרויקט שהוגשה לגביו בקשה להיתר לפני כשנה ומועד הדיון בוועדה נדחה שוב ושוב. כשזה כבר התרחש הוחלט כי יש לערוך סיור בשטח, שסביר שגם הוא יידחה למועד לא ידוע, וכך הזמן הולך ומתעצם ועלול לגרום לחוסר רלוונטיות של החוזה", מציין עו"ד פרבמן ומדגיש, "אנו חייבים לנסות לחקות את אשר מתרחש בעולם. אם נסתכל על ידידתנו הטובה ארה"ב, הרי ששם תוך 4 חודשים ממועד ההגשה לבקשת היתר יש ליזם היתר. בישראל היזמים מסתכלים על הפלא הזה בקנאה רבה. כל עוד לא יקרה מצב שתוך חצי שנה ממועד ההגשה היזם יוכל כבר לשלם אגרות להיתר, הרי שלא יכול לבוא פתרון לבעיית הדיור בישראל".

עליית המחירים בשוק גורמת לקבלנים רבים לחדלות פירעון / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
עליית המחירים בשוק גורמת לקבלנים רבים לחדלות פירעון / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

"מי שאין מאחוריו הון עצמי דרכו יוכל להמשיך ולהתגלגל - דינו ליפול"

אחת הבעיות המרכזיות בשוק היא חדלות הפירעון המרובות של קבלני הביצוע. מבחינתו של עו"ד פרבמן לא מדובר בהפתעה, אלא בחולי שוק שכל השחקנים במשחק הם הקורבנות שלו. "הקורלציה בין עליית המחירים בשוק הנדל"ן לבין העלייה במדד תשומות הבנייה כמעט ואינה קיימת, ולכן הקבלנים ממשיכים להיכנס להליכי הקפאה או חדלות פירעון. מה גם שמעכבים להם את התשלומים, ומשלמים להם במקרה הטוב לפי שוטף פלוס 90 או שוטף פלוס 120. מאחר והם כבר שילמו לקבלני המשנה שלהם נוצר להם גרעון תמידי, כך שמי שאין מאחוריו הון עצמי דרכו יוכל להמשיך ולהתגלגל - דינו ליפול".

כמו כן, הצמדת החוזים למדד תשומות הבנייה לא לוקחת בחשבון את עלויות העובדים. "הרווח הגולמי בפרויקט ממוצע עומד לעיתים על כ-5%, מה שגורם לאי ודאות, וכל שינוי או תוספת יוצרים סחרור והפסדים", מסביר עו"ד פרבמן ומביא נתונים מהשטח: "כיום יש לנו במשרד כ-500 פרויקטים בהליכים שונים. חלקם הסתיימו, חלקם בהליכי רישוי וכ-90 מהם בביצוע, כאשר ב-12 מתוכם פשטו קבלנים רגל במהלך הפרויקט. ולא מדובר בקבלנים זוטרים, אלא בקבלנים עם סיווג קבלני גבוה מאד. כל חדלות פירעון יוצרת עיכוב של חודשים, ואם מגיעים למצב של הקפאת הליכים זה מעכב את הפרויקט גם לשנים, מה שמשליך על יתר הגורמים בפירמידה וכמובן שהניזוק המרכזי הוא רוכש הקצה".

להקים גוף תכנוני שידון בבקשות להיתרי בנייה ובלו"ז להוצאתם / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
להקים גוף תכנוני שידון בבקשות להיתרי בנייה ובלו"ז להוצאתם / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

עו"ד פרבמן מטיל על המדינה את האחריות להכשיר פתרון לטווח ארוך, המבוסס על מקצועיות ולוחות זמנים ברורים. "המדינה חייבת להפנים שצריך להקים גוף תכנוני מרכזי אחד, ברמה ובסמכות של ועדה ארצית או מחוזית, שכל מטרתו לדון בבקשות להיתרי בנייה ולתחם זמנים להוצאת היתרי בנייה. הגוף ידחוף ויקדם את הבקשות להיתרי בנייה ולא יותיר זאת בשליטת הרשויות. השיקול לאישור יהיה ענייני-מקצועי ולא כזה המוכתב משיקולים פוליטיים או מכך שראש העיר, שלרוב הוא גם יו"ר ועדת התכנון בעיר, רוצה או לא רוצה תמ"א 38 או פינוי בינוי בעיר שלו. זוהי הצעה מהפכנית, שתייתר את ידי הרשויות המקומיות, וצפויה מלחמה לא פשוטה על מנת להגיע לנחלה זו".

גיא פרבמן - עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן >>>

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ