גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מימון של 100% מהדירה – זה מסוכן!

כיצד מקטינים את יחס ההון העצמי ברכישת דירה? ■ מהם הסיכונים הכרוכים במהלך זה?

המשכנתאות של הזוגות הצעירים צריכות להטריד את כולנו / צילום: shutterstock
המשכנתאות של הזוגות הצעירים צריכות להטריד את כולנו / צילום: shutterstock

אזהרה לציבור - אל תיקחו משכנתאות בשיעור גבוה, ובטח ובטח שלא לקחת מימון של 100% מהדירה. לרובכם, זה אולי נשמע ברור, אבל בשנים האחרונות, במקביל לעליית מחירי הדירות, מתרבים המקרים של קבלת מימון כמעט מלא על רכישת דירה.

השיטה עובדת כך - כדי לקבל משכנתא צריך להראות הון עצמי בשיעור של לפחות 30% מערך הנכס. במילים פשוטות, הלווים משלמים כ-30%, ומקבלים מהבנק למשכנתאות סדר גודל של 70% מערך הנכס. המצב הזה, אגב, הוא מראש לא עניין טריוויאלי, עד לפני מספר שנים, הלווים יכלו לקבל לכל היותר 50% מערך הנכס. אבל, על רקע העלייה במחירי הדירות, זה הפך להרבה יותר קשה, ועל רקע זה, התאפשרה ואושרה הרחבת המימון. עדיין - במקרים רבים זה לא מספיק.

בשנים האחרונות, כבר מקובל שערך המשכנתא הוא מעל 50% מערך הדירה. הבעייתיות עם המצב הזה מתחדדת כאשר (וזה לא תרחיש בלתי סביר) מחירי הדירות יורדים. אז, ערך המשכנתא בפועל (המשכנתא על פני התקופה) עלול להיות הרבה מעבר לאותו שיעור מימון שנלקח, וכמובן שככל ששיעור המימון גבוה יותר המצב מסוכן יותר, משכנתא שהיתה 70% מערך הנכס, עלולה להיות 80%, 90% ואפילו יותר במצב של ירידות מחירים בשוק.

ייעוץ משכנתא - כמה זה עולה?

זאת ועוד: במקביל לירידה בערך הדירה, המשכנתא (כתלות באורך החיים שלה, בתנאים שלה והתשלומים השוטפים ) עלולה לגדול על פני זמן, ואז עלולים הלווים להגיע למצב לכאורה אבסורדי שגדול המשכנתא שלהם קרוב ואפילו עולה על ערך הדירה. והנה המחשה - נניח שמשפחה רכשה דירה ב-2 מיליון שקלים וקיבלה משכנתא בשיעור של 70% מערך הדירה, כלומר בסך 1.4 מיליון שקל. נניח שהמשפחה הזו דחתה את התשלומים בשנה הראשונה כך שערך ההלוואה (שוב, רק לצורך הדוגמה) הסתכם אחרי שנה ב-1.5 מיליון שקל, נניח שבמקביל ירדו מחירי הדירות ב-10%, כלומר ערך הדירה ירד ל-1.8 מיליון שקל. במצב החדש (רק שנה אחרי קבלת המשכנתא) ערך המשכנתא מהווה כבר 83.3% מערך הדירה, ותחשבו מה יקרה בשנה השנייה אם המחירים ימשיכו לרדת...

עד כאן התרחיש השלילי שאם יתרחש עלול להיות בעייתי ללווים, והאמת שלא רק להם - גם לבנקים למשכנתאות שערך הביטחונות שלהם יורד, כמות הפיגורים גדלה, מספר הלווים שלא ישלמו את המשכנתא יגדל. והאמת שזה אפילו מורכב יותר. זה יכול להיות כדור שלג שיפגע - בבנקים למשכנתאות, יעבור לבנקים ומשם פגיעה מקיפה בתחומים שונים היא לא תרחיש מנותק מהמציאות. לכן, שוק הדירות ושוק המשכנתאות כל כך חשובים לבנק ישראל. שם מבינים שיציבות בשווקים האלו היא עניין קריטי ליציבות המשק.

ובכן, אם בשיעור משכנתא של 70% מערך הדירה יש סימן שאלה לגבי היציבות, אז מה יקרה אם שיעור המשכנתא מסך ערך הדירה אפילו גדל. ומסתבר שבמקרים מסוימים (ולא מעטים) הלווים דרך תכסיסים שונים (רק שבסוף התכסיס הזה מופעל כבומרנג עליהם) מקבלים משכנתא בשיעור של 100%. הלווים פשוט מבקשים מהבנק המסחרי (לא הבנק למשכנתאות) הלוואה לכל מטרה. הבנקים, במקרים רבים נותנים הלוואה כזו - לרכישת רכב, לחתונה, לבר מצווה, האמת שלא צריך ממש סיבה. ההלוואה הזו אמנם בריבית גבוה יחסית, אבל ללווים לא ממש אכפת, כי ההלוואה הזו משמשת אותם כהון עצמי כשהם באים לקבל משכנתא - בבנק למשכנתאות לא יודעים (ולפעמים זה גם לא משנה, העיקר שמקבלי המשכנתא באים עם 30% מהכסף לדירה) וכך המימון האפקטיבי במצבים האלו יכול להיות גבוה בהרבה מ-70%. לפעמים זה גם 100%.

 

הטכניקות לא עוצרות במימון בנקאי. חסר כסף? אפשר לפנות לחברת כרטיסי האשראי ולאנשים רבים יש מספר כרטיסי אשראי - אפשר לנפח את האשראי בכרטיסים ואפשר לקבל מהחברות האלו מימון/ הלוואות חוץ בנקאיות. זה עוד לא הכל - אפשר לקבל הלוואה ממקום העבודה, הלוואה מקרן ההשתלמות? מקרנות הפנסיה, אפילו הלוואות חברתיות (ונקווה שלא הלוואות בשוק האפור). הרבה מאוד אפשרויות לקבל כסף, כדי לבסס את ההון שלכם, ואז להגיע לדירה. רק חשוב שוב להדגיש - זה עלול להיות מאוד מסוכן.

המצב הזה עלול ליצור צרות גדולות - הריבית על ההלוואה מהבנק (הלוואה לכל מטרה) גבוה מאוד; יכולת ההחזר של הלווים שנשענה על כאילו הון עצמי היא לא באמת מה שהם סיפרו לבנק למשכנתאות, הם הרי צריכים להחזיר הלוואה לבנק המסחרי ולכן זה מערער את כל התקציב המשפחתי. מעבר לכך, מחיר הדירה עלול לרדת ואז המשכנתא וההלוואה עלולות להסתכם בסכום העולה על ערך הדירה. התהליך זה מפחיד בעיקר בגלל שהוא אפשרי, בעיקר בגלל שראינו את הסרט הרע הזה בשוק האמריקאי (משבר הסאבפריים). למה אנחנו צריכים את זה כאן? למה אף אחד לא עוצר את זה?

מחשבון משכנתא

מחשבון מס רכישה

מחשבון עמלת פירעון מוקדם

* המדריך נכתב על ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.

עוד כתבות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים