Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הבאה"אם לא יימצא פתרון לבעיית הדיור אנו צפויים לכאוס נדל"ני"

מורה נבוכים: כל מה שאתם צריכים לדעת על מיסוי דירה שלישית

החוק החדש על מס ריבוי דירות יצר מצב של אי-ודאות בקרב בעלי דירות להשקעה ■ מהי ההגדרה של דירת מגורים לצרכי החוק, מהו שיעור המס לתשלום ומהן האפשרויות לפטור ממס? המדריך השלם
עו"ד יוסי שליסר - 20.04.2017, 14:22
יחיד
יחיד שהוא בעלים של מספר דירות ושיעור הבעלות בהן 249% חייב במס. צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף G-Group

בסוף שנת 2016 נכנס לתוקפו חוק ההתייעלות הכלכלית לשנים 2017-2018 הכולל את פרק י"ב, אשר עניינו הטלת מס על מרובי דירות, או בשמו המקובל מס על דירה שלישית. מי חייב במס? מהם התנאים להחלת המס? ומהו שיעור המס? על שאלות אלה ואחרות ברשימה שלפניכם.

 

על מי חל החוק?

הוראות החוק קובעות כי יחיד שהוא בעלים של מספר דירות מגורים, וששיעור הבעלות שלו בהן הוא 249% או יותר, יהיה חייב במס ריבוי דירות. היינו, בעלות על זכויות ב-2.5 דירות לפחות, תחיל את הוראות החוק על בעל דירות אלו. יובהר כי זכויות בעלות כוללות גם זכויות חכירה ארוכות טווח. לדוגמה, אם יחיד מחזיק ב-50% מזכויות הבעלות או החכירה בארבע דירות שונות, הוא לא יחוב במס, שכן צירוף החזקותיו בדירות אלו עולה כדי החזקה של 200% בלבד, ואילו על פי דרישת החוק יש צורך בהחזקה של לפחות 249% מזכויות הבעלות או החכירה. לעומת זאת, יחיד המחזיק ב- 25% מזכויות הבעלות/חכירה בעשר דירות שונות, כן יחוב במס, שכן צירוף החזקותיו בדירות אלו עולה כדי החזקה של 250% מהזכויות. במקרה כזה הוא יחוב במס בגין 8 דירות מגורים.

חשוב לזכור, כי הגדרת יחיד לצורך חבות המס, כוללת גם בן זוגו של היחיד וילדיהם עד גיל 18, הנחשבים כתא משפחתי אחד לצורך תחולת החוק. יחיד המחזיק מניות של איגוד בחברת מעטים, כאשר בבעלותו של האיגוד דירות מגורים, יחשב כבעלים של דירות המגורים שבבעלות האיגוד, לצורך תחולת חוק זה. המועד הקובע לבחינת תחולת המס על החייב הוא ה-1 בינואר 2017. במידה והחייב היה הבעלים של 249% מזכויות הדירות במועד זה, הוא יחוב במס על פי החוק.

מהי דירת מגורים לצרכי תחולת החוק?

דירת מגורים היא דירה שבנייתה הושלמה והיא נמצאת בשטחי מדינת ישראל או ביו"ש, והדירה מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי תוכנית בניין עיר החלה עליה, או שמשמשת בפועל למגורים. היינו, התקשרות בהסכם מכר עם קבלן לרכישת דירה על הנייר, לא תבוא במניין הדירות לצרכי תחולת החוק. לעומת זאת, דירת מגורים שנבנתה כדירת מגורים אך משמשת למשרד, כן תבוא במניין הדירות לתחולת החוק.

מהו שיעור המס לתשלום?

שיעור המס לתשלום הינו 1% מהסכום הקובע, בהתאם לנוסחה הקבועה בהוראות החוק, אך לא מעבר לסך של 18 אלף שקלים וביחס לכל דירה חייבת. החזקה בחלק מדירה תחויב במס על פי החלק היחסי של החזקת החייב בדירה. לדוגמה, אם סכום המס הקבוע לחיוב בגין דירה חייבת עומד על סך של 18 אלף שקלים, והחייב מחזיק ב-50% מהזכויות בדירה, הוא יחוב במס בסך של 9,000 שקלים.

 כיצד נקבעת הדירה השלישית לחיוב במס?

ההחלטה אילו שתי דירות מבין דירותיו של החייב יוחרגו מתחולת החוק, נתונה לבחירתו של החייב. במסגרת טופס הדיווח לרשויות המס בדבר הצהרת החייב על ריבוי דירות, הוא יציין אילו שתי דירות הוא מבקש להחריג מתחולת החוק.

עו"ד יוסי שליסר, מומחה בדיני מקרקעין ומיסוי עסקאות נדל"ן / צילום יח"צ
עו"ד יוסי שליסר, מומחה בדיני מקרקעין ומיסוי עסקאות נדל"ן / צילום יח"צ

פטור או פטור חלקי ממס

החוק מקנה פטור או פטור חלקי מתשלום המס במקרים הבאים: כאשר הסכום הקובע של כל דירות החייב (למעט הדירה שהסכום הקובע לגביה הוא הגבוה ביותר) קטן מ-1.15 מיליון שקלים - יינתן פטור מלא מהמס. במקרה השני, כאשר הסכום הנ"ל נע בין 1.15 ועד 1.4 מיליון שקלים, ישולם מס חלקי על החלק היחסי מהזכויות החייבות במס.

הסכום הקובע של הדירות החייבות לצורך חישוב המס

הסכום הקובע הינו פרי של נוסחה מורכבת ומסובכת המוגדרת בחוק. בשל עובדה זו העמידה רשות המיסים לטובת ציבור הנישומים אפליקציה לחישוב המס. אפליקציה זו מצויה באתר האינטרנט של רשות המיסים וניתן להיעזר בה לצורך חישוב המס.

הקלות במס עד ה-1 במאי 2017

חייב במס שימכור דירת מגורים עד ל-1 במאי 2017 יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת, ובהתאם לתקופה היחסית של בעלותו בדירה בשנת 2017 . הפטור יינתן בגין דירה אחת חייבת, שבה יבחר החייב לקבל את הפטור (לא בהכרח בדירה הנמכרת). פטור יחסי זה יינתן אך ורק במקרה שמכירת הדירה אינה לקרוב כהגדרתו בחוק. הקלות נוספות יינתנו למוכר דירה אשר ימכור דירתו לרוכש שהינו משפר דיור, או לרוכש שזו דירתו היחידה. כמו כן, על המוכר להראות כי לא רכש דירת מגורים החל מיום 16.12.16, וכן להצהיר כי אין בכוונתו לרכוש דירת מגורים עד סוף שנת 2020.

ההקלה שתינתן למוכר במקרים אלו, היא במתן מענק ממס השבח שיחוב בגין מכירת הדירה. מדובר במענק שניתן בהתאם לתקנות ההתייעלות הכלכלית, אשר פורסמו ביום 19.1.17 ומגיע עד לסכום של 85 אלף שקלים כמפורט בתקנות. קבלת המענק בהתאם לחוק מוגבלת במכירת 3 דירות מגורים לכל היותר. המענק הנ"ל לא יינתן במקרים בהם החייב מוכר את הדירה לקרוב כהגדרתו בחוק, או נותן את הדירה לצד ג' ללא תמורה או ששינה את סיווג הנכס (מלאי עסקי/רכוש קבוע).

סוג הדירות שלא ימנו כדירות מגורים לצורך המס

החוק מונה מספר סוגים של דירות שלא ימנו בחישוב דירות המגורים לצורך הטלת החוק. לדוגמה, דירה שהתקבלה בירושה, בשנה הראשונה בלבד לאחר קבלתה בירושה ובתנאי שהדירה לא הושכרה. דירה שפוצלה מדירה אחרת לא תיחשב כדירת מגורים נפרדת לצורך תחולת החוק. דירה שהיא חלק מנחלה ושלא ניתן לפצלה מהנחלה, דירה המושכרת לדייר מוגן ועוד.

מועד הדיווח לרשויות המס ומועד תשלום המס

את ההצהרה על ריבוי דירות לשנת 2017 יש להגיש עד ליום ה-3 במרץ 2017 באמצעות טופס הצהרה המצוי באתר רשות המיסים. את המס יש לשלם בשני תשלומים: מחצית ראשונה עד ליום 30.6.17 והמחצית השנייה עד ליום 31.12.17.

כנגד הוראות החוק הנ"ל הוגשו מספר עתירות לבג"צ המבקשות לבטל את החוק ,נוכח פגמים פרוצדורליים בתהליך קבלתו. העתירות עצמן טרם נידונו אך בג"צ הוציא צו על תנאי ביחס לחוק. בנסיבות אלו הורה מנהל רשות המיסים, מר אשר משה לדחות את מועד הדיווח המפורט בחוק מיום 31/3/2017 ליום 30/6/2017.

א.י. שליסר ושות' - משרד עורכי דין >>>

הכותב הוא מומחה בדיני מקרקעין ומיסוי עסקאות נדל"ן 

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

מול ים - לוגו / צילום: יח"צ
פסיפיק הולדינגס- לוגו/ צילום: יח"צ