Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתהולכים על בטוח: 7 כללי זהב להשקעה בטוחה בנדל"ן בחו"ל לכתבה הבאה"קניית דירה היא צעד משמעותי ויש לבחון אותה בכל הפרמטרים"

כיצד הצליחה מנהלת דיירים לייעל פרויקטים של התחדשות עירונית?

התנהלות מול היזמים בפרויקטים של פינוי בינוי עלולה להיות ארוכה ומתישה, ודיירים רבים מתייאשים ומרימים ידיים ■ מנהלת דיירים הצליחה לחולל שינוי ולהוביל פרויקטים מבוקשים, שאפילו הרשויות משתפות עימם פעולה
קורן דור - 04.04.2017, 17:15
מתחם
מתחם הדר-הבריגדה היהודית-אנה פרנק בהרצליה / צילום: יח"צ קבוצת בניאן

הכתבה בשיתוף קבוצת בנאין

הדמיות אטרקטיביות, סטנדרט בנייה גבוה ואיכות חיים ללא פשרות. התוכניות של התחדשות עירונית מפתות ורבים מעוניינים להצטרף למהלך ולשדרג את סביבת מגוריהם, משיכוני רכבת או בניינים ישנים ומתפוררים לבתים מודרניים בתכנון עכשווי. אבל חזון לחוד ומציאות לחוד. עו"ד מיכאל בנאין, הבעלים של קבוצת בנאין המתמחה במנהלת דיירים, עבר על בשרו את דרך הייסורים שחווים בעלי הזכויות בדירות הקיימות, בדרך להגשמת החלום הנדל"ני. לפני חמש שנים, כשתושבי השיכון בו הוא מתגורר בהרצליה התייאשו מעבודה מול יזמים, החליט שהוא לא מוותר והתחיל להוביל בכוחות עצמו את הפרויקט המורכב לקראת פינוי בינוי.

"במהלך העבודה העצמית גיליתי כמה חשובה השקיפות של היזם, ואיך לרתום את האנשים למען המטרה ולדחוף קדימה פרויקטים מסוג זה, על כל המשתמע מכך", הוא מספר. המוטיבציה והמעורבות היומיומית השתלמה, ובסופו של דבר הצליח בנאין לקדם את הפרויקט ובמקביל לגייס פרויקטים נוספים. נכון להיום מובילה הקבוצה בראשותו כעשרה פרויקטים באזורי ביקוש, כולם בשלבים מתקדמים של שינוי תב"ע וקבלת היתר. הישג משמעותי בפרק זמן קצר של שנתיים עבודה בלבד. "האתגרים בהתחדשות עירונית הם רבים", אומר מיכאל, "אבל אחת הסיבות לעיכובים היא, שיזמים בדרך כלל לא מקדישים את כל כולם לעיסוק בהתחדשות עירונית, ולכן הפרויקטים נדחים שוב ושוב. אני מגיע עם ניסיון שחוויתי בעצמי ועם התמקדות בלעדית בפרויקטים. מכאן גם ההתקדמות המהירה שלהם".

עו"ד מיכאל בנאין, הכל התחיל מתוך חוויה אישית / צילום: יח"צ קבוצת בניאן
עו"ד מיכאל בנאין, הכל התחיל מתוך חוויה אישית / צילום: יח"צ קבוצת בניאן

יוצאים למכרז קבלני כחצי שנה לפני עלייה על הקרקע

במהלך ההתמודדות האישית של מיכאל עם התהליך, הוא הבין בעצם מה חסר כיום בשוק, על מנת להוביל ולקדם פרויקטים בצורה האפקטיבית ביותר. השינוי התפישתי שמייחד את הפעילות של קבוצת בנאין הוא גיוס מתחמים באזורי ביקוש, וליווי התהליך במכבש הבירוקרטי תוך ליווי צמוד. כל זאת עוד לפני צירוף קבלן מוביל. "קריסת יזמים מסכנת פרויקטים, ולכן אנחנו יוצאים למכרז קבלני רק כחצי שנה לפני עלייה על הקרקע, אחרי שדאגנו כבר לכל האישורים המבוקשים", מסביר מיכאל.

היעדרות מעורבות קבלנית הוכיחה את עצמה בהתנהלות ובעיקר בשקיפות של מנהלת הדיירים. "אנחנו מציגים דו"ח אפס בו מוצג הרווח שלנו, שעל פי חוק נע בין 20-25% בלבד. זה כבר עושה הבדל גדול ומייצר אמינות, כי יזמים מתחמקים מהצגת דו"חות אפס כיוון שהם מרבים לגזור קופון ברווחיות. לדעתי, מלכתחילה מערכת היחסים עם יזם שמסתיר דו"ח אפס היא בעייתית".

ליווי של אנשים בכירים בתחום

מיכאל הבין בנוסף, כי ביטול התלות בקבלן היא קריטית והופכת את בעלי הזכויות בדירות הקיימות, לבעלי יכולת שותפות מלאה בכל שלב ושלב. "הזמינות 24/7 לצרכי בעלי הזכויות בדירות הקיימות היא קריטית להצלחה, כיוון שאנחנו רוצים בטובתם. אנחנו מציעים לדיירים לעבוד עם אנשי מקצוע שיש להם השפעה בפרקטיקה, אקדמיה, חקיקה ובכל שלב רלוונטי. ממשרדי עורכי דין מובילים ועד אדריכלים ושמאי מקרקעין המצטיינים בתחומם".

מנהלת דיירים מתנהלת בשקיפות וביעילות ומקובלת גם על הרשויות. צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מנהלת דיירים מתנהלת בשקיפות וביעילות ומקובלת גם על הרשויות. צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שקיפות וטוהר כוונות

מעבר לסינרגיה מקצועית של צוות מקצועי שנבחר בקפידה, מיכאל מסביר שפונקציה כמו מנהלת דיירים יעילה יותר גם בעיני הרשויות. "כשמגיעים מהמקום של הדיירים מצליחים גם לגייס את הצטרפותם של דיירים סרבנים, שחוששים מהתהליך. גם הרשויות משתפות יותר פעולה, כי הן מבינות שיש כאן מקסימום היענות מצד הדיירים, כוונה חיובית והתנהלות מקצועית להתחדשות אמיתית".

התייחסות אחרת לשיטה המוכרת בפינוי בינוי וההחלטה המכריעה לצרף את הקבלן המוביל רק לאחר שינוי התב"ע, חוללה שינוי משמעותי וקוצרת הצלחה בתכנון פרויקטים רבים המתקדמים בקצב מהיר, תוך ניצול המשאבים בצורה המיטבית. מיכאל מסכם ואומר, "מספיק שיש מי שנלחם עבור הדיירים ואפשר לסיים פרויקטים בשביעות רצון גבוהה".

לעמוד הפייסבוק של קבוצת בנאין >>​

האם מס על דירה שלישית:
סה"כ השתתפו בסקר: 930
11% 5%
19% 5%
68% 5%
2% 5%

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ