פרדוקס כחלון: האם יתכן שהקרקע תהיה יקרה והדירה זולה?

העובדה שהמדדים מתייחסים למחירי דירות ומתעלמים ממחירי קרקעות היא טעות, כדי להבין מגמות חייבים לייצר ולפרסם מדד של מחירי קרקעות

צפו: איך ירדו המחירים? הפרדוקס הגדול בשוק הנדל"ן של היום

...
18.04.2017, 15:12

*** הכתבה בשיתוף העיר החדשה

אם נלך היום לחברת נדל"ן גדולה ונשאל את מנהל המכירות מה קורה הוא יענה שהשוק קפוא, אם נלחץ קצת הוא יודה שהמשך הקיפאון יחייב הורדת מחירים.

עכשיו נעבור לחדר הסמוך לשיחה עם מנהל הפיתוח העסקי. מה הולך נשאל אותו, הוא יענה בייאוש שאין קרקעות ואם כבר יש - המחיר לא הגיוני.

מי צודק? האם יתכן שהקרקע תהיה יקרה והדירה זולה?

התשובה המיידית היא שקיפאון במכירות יכול להוריד את המחירים קצת ולטווח קצר, מי שעשוי להוריד מחיר אלו יזמים שהשקיעו בפרויקטים, התחילו לבנות, לקחו מימון חתמו חוזים והם חייבים תזרים. מחירי הקרקעות, לעומת זאת, משקפים מגמות לטווח הבינוני ארוך והם אינדיקציה נכונה יותר לתחזית על השוק.

העובדה שהמדדים מתייחסים למחירי דירות ומתעלמים ממחירי קרקעות היא טעות, כדי להבין מגמות חייבים לייצר ולפרסם מדד של מחירי קרקעות.

וזהו בעצם פרדוקס כחלון? מחירי הקרקע, שהם חומר הגלם העיקרי בייצור דירה, לא ירדו, אבל נעשו פעולות רבות על מנת לעצור את הקונים. התוצאה היא, שהם מפסיקים להגיע, יש עצירה של מכירה, אבל אין פתרון לבעיה.

לפעולה נגד קונים ומשקיעים יש השפעה שלילית על המשק והיא הפוכה למטרה הכלכלית העיקרית של עידוד השקעה וצמיחה.

אז איך תגיע ירידת מחיר בשוק הנדל"ן? בואו נבחן את מרכיבי עלות הדירה.
המיסים? קבועים (להוציא מבצעים מיוחדים)
מחירי הביצוע? לא ירדו כי רווחיות קבלני הביצוע גבולית ורבים פשטו רגל.
רווחיות היזמים? לדעת רבים היא גבוהה מדי ויש מקום להפחתה, אבל זו טעות . הרווחיות המינימלית נקבעת על ידי הבנקים שלא יעמידו מימון בלעדיה.
נותרנו עם מחיר הקרקע, והיא זו שתמשיך לקבוע את מחיר הדירה.

אז כולם עושים תחזיות לפי מדדים לא נכונים. בנוסף, הממוצע של מחירי הדירות כפי שמתפרסם כיום כולל שווקים יחסית מנותקים - דירות לחרדים, מכרזי מחיר למשתכן וישובים ערבים. מכאן שהממוצעים מעוותים ולכן לא משקפים את המציאות.

לכל הכתבות לחץ כאן >>