גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"היטל השבחה בתמ"א 38 מוצדק רק אם יתנו זכויות עודפות"

כך סבורים עוה"ד אלון סמואל ואלון אברהמוב ■ לדבריהם, "זכויות תמ"א 38 הוקנו לצורך מיגון מפני רעידות אדמה וטילים, ולא למטרות של הקמה וחידוש תשתיות קיימות"

היטל השבחה בתמ"א 38  /  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
היטל השבחה בתמ"א 38 / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין סמואל אברהמוב

הכשרת דרישת הרשויות לשיפוי ולגביית היטל של 25% מכל השבחה שקיבל יזם התחדשות עירונית מעבר ל-2.5 הקומות התמ"איות" (תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה), היכה גלים בשוק ההתחדשות העירונית המקומי. הסעיף, שעבר בקריאה שנייה ושלישת בדיון בחוק בכנסת, למעשה סותר את תיקון 3א' לתמ"א 38 - במסגרתו הוקנו זכויות תמ"איות נוספות, מעבר לאותן 2.5 קומות, לבניינים בעלי 3 קומות ויותר ונקבע כי בעבורן הרשות לא תוכל לגבות השבחה.

אומנם, גובה ההיטל הינו מחצית מהיטל השבחה מלא (25% במקום 50% משיעור ההשבחה), אך עדיין יזמים רבים מזהירים כי הדבר יגרום למספר לא מבוטל של פרויקטים להפוך לבלתי ממומשים, במיוחד באזורים שאינם במוקדי ביקוש קשיח. עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי הדין ונוטוריונים יוסף סמואל ושות', המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות של התחדשות עירונית, מעריכים אף הם כי תהיה לסעיף החדש בחוק השפעה שלילית על השוק. היקף הגבייה הכולל עלול לאיים על פרויקטים מתנדנדים, בהם הכדאיות הכלכלית איננה מובהקת מלכתחילה.

מעבר לסוגיה הכלכלית, סמואל ואברהמוב טוענים כי למעשה אסור לגבות היטלי השבחה על זכויות תמ"א, שכן אילו נועדו לטובת מטרה לאומית של חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ומיגון מפני התקפות טילים ולא לצורך חידוש תשתיות. זאת ועוד, ההיטלים הצפויים להעשיר את קופת הרשויות, לא ינותבו אל עבר המטרה אשר למענה נגבו, קרי טיפול בתשתיות ופיתוח אזור הפרויקט. הסכומים שייגבו לא יאפשרו לרשויות לדאוג לתשתיות ולפיתוח מתחם הפרויקט ומכאן החשש כי הסכומים הללו לא יופנו כלל למטרה זו, אלא ישכבו בקופה הציבורית וינותבו לצרכים שאינם קשורים לעניין. לדבריהם, "מאחר שההיטל נגבה למטרה ספציפית, הרי שיש לפקח כי יועבר לקופה נפרדת שמטרתה פיתוח תשתיות ואזור ההתחדשות העירונית, אך במציאות המוניציפלית של היום קשה להאמין שהדבר ישים".

"עוד תוצר לוואי שסעיף החוק החדש עלול להביא הוא שינוי מדיניות של רשויות שנקטו בגישה המרחיבה בתוכניות ספציפיות שהתוו במיוחד למטרת התחדשות עירונית". סמואל ואברהמוב מסבירים: "ישנן רשויות, שהתירו ליזמים לבנות מעבר לזכויות תמ"א 38 מבלי לגבות היטלי השבחה, מתוך הבנה כי בנייה חדשה מיטיבה עם העיר. כעת, בעקבות החוק החדש, הן עלולות לעשות 'אחורה פנה' ממדיניותן האדיבה ולאפשר בניית אותן זכויות רק לאחר תשלום היטלי ההשבחה".

עורך הדין אלון אברהמוב ועורך הדין אלון סמואל/ צילום: יגאל עמר

"כאשר רוצים לקבל משהו צריך לתת משהו בחזרה", אומרים סמואל ואברהמוב, "טענת רשויות לגביית היטל השבחה תהיה מוצדקת רק במידה ויינתנו זכויות עודפות מעבר לאלו שניתנו לדיירים וליזמים עד היום, שהרי זכויות אלו הוקנו לצורך מיגון מפני רעידות אדמה וטילים, ולא למטרות של הקמה וחידוש תשתיות קיימות. אם התיקון מאפשר בניית 3.5 קומות נוספות בבניין מקור בן 3 קומות, הרי שרק במידה והרשות תאפשר ליזמים לבנות מעבר לזכויות אלו, בעבור הזכויות הנוספות נכון שתגבה מיסים. אנו משוכנעים שבמקרה שכזה היזמים ישמחו לשתף פעולה עם הרשויות ולייחס להן חלק מריווחי הפרויקט, שכן הרווח שלהם ושל הדיירים יגדל אף הוא.

הם מוסיפים כי "גם הרשויות, בעצם הקנייתן של זכויות נוספות מעבר לתמ"א, ייהנו מהיטלי השבחה ולכן עליהן לשנות גישה ולנסות למצוא דרכים לקדם פרויקטים שכאלו ובדרך זו להגדיל את קופת המזומנים שלהן וכך לשפר את התשתיות לרווחת הציבור".

- ומה באשר לטענת הרשויות שכל דירה נוספת שלא ניתן לגבות בגינה היטלי השבחה היא גירעונית לעיריה?

אברהמוב: "טרם הופעתה של תמ"א 38, הרשויות נהגו לגבות היטלי השבחה בעבור כל תוספת זכויות בנייה ולכן עדיין קשה להן להתמודד עם המציאות החדשה לפיה לא ניתן לגבות מיסים בעבור זכויות אלו. הרציונל שלהן אומר כי ההשבחה היא בגין הצורך בשיפור התשתיות בעבור תוספת הדירות והתושבים, אך הלכה למעשה בשטח, מעטים מאוד המקרים בהם נדרשים לפתח ולשפר תשתיות בגין תוספת זו. כך שאותן בעיות עליהן הרשויות נסמכות, הן לרוב היפותטיות. קח לדוגמה את רעננה והרצליה, בהן נבנים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ויחד עם זאת לא עלה צורך גורף בשיפור התשתיות ועדיין כל תושבי העיר והרשות עצמה נהנים מערים מודרניות ומתחדשות".

- האם לדעתך על המדינה להשתתף בסבסוד, לפחות חלקי, של היטלי ההשבחה?

אברהמוב: "כן וזאת משום שמטרתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים ומיגון מפני איום טילים ולכן עליה לסייע לפרויקטים שאינם כלכליים להפוך לכאלו. במידה ומלכתחילה היתה תמ"א 38 מוגדרת כתוכנית של התחדשות עירונית ולא ככזו הדואגת לביטחון הדיירים, הרי שתשובתי היתה הפוכה".

עוד כתבות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

אייל בן סימון מימש אופציות של הפניקס בהיקף של 1.65 מיליון שקל

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב