Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הבאה"קרקעות חקלאיות מהוות אפיק מצוין להשקעה בטוחה ומניבה"

אירופה או ארה"ב: איפה כדאי יותר להשקיע בנדל"ן?

מחירי הדירות הגבוהים, ההגבלות על המשכנתאות והריבית האפסית, גורמים למשקיע הישראלי לחפש השקעות נדל"ן אטרקטיביות מעבר לים ■ מהם הסיכונים והיתרונות בהשקעת נדל"ן באטלנטה או לוס אנג'לס, לעומת השקעה בברלין ורומניה? ומה חשוב לבדוק לפני שמתקשרים עם חברת השקעות בחו"ל?
יובל גמליאל - 08.06.2017, 17:30
המשקיע
המשקיע הישראלי לוטש עיניים לחו''ל בחיפוש אחר השקעות נדל''ן אטרקטיביות. צילום:Shutterstock

הכתבה בשיתוף פסיפיק הולדינגס

מחירי הדירות הגבוהים, הבורסה המתנדנדת, ההגבלות על המשכנתאות והריבית האפסית בבנקים - כל אלו גורמים למשקיע הישראלי הממוצע ולאחרונה גם למוסדיים, ללטוש עיניים אל מעבר לים ולחפש השקעות אטרקטיביות בנדל"ן. כאן נכנסות לתמונה חברות השקעה רבות המציעות נכסים במקומות כמו ברלין, ארה"ב ורומניה, והמשקיע המתחיל לא באמת יודע מהם הסיכונים והיתרונות של אפיק השקעה אחד על משנהו.

ארז גלעד, סמנכ"ל השיווק בחברת פסיפיק הולדינגס, עושה עבורכם סדר בבלאגן. "את ההבדלים בין ההשקעה בנדל"ן בישראל לעומת ארה"ב או אירופה ניתן לתמצת בארבע נקודות - תשואה, הון עצמי נדרש, רגולציה וסיכוני מטבע".

"מבחינת התשואה", מציין גלעד, "בישראל התשואות על דירות במרכז הארץ עומדות על 2-2.5 אחוזים בלבד, כאשר ההון העצמי שהמשקיע צריך להביא איתו לעסקה הוא מאוד גבוה. לעומת זאת, התשואות בברלין גבוהות מעט יותר ועומדות על 2-4 אחוזים, כאשר אפשר להשקיע עם הון עצמי נמוך בעזרת מימון חיצוני. בארה"ב, באזורים מסוימים כמו אטלנטה שבמזרח ארה"ב, אנחנו מדברים כבר על תשואות דו ספרתיות."

ארז גלעד - סמנכ``ל שיווק פסיפיק הולדינגס / צילום: יח״צ פסיפיק הולדניגס
ארז גלעד - סמנכ``ל שיווק פסיפיק הולדינגס / צילום: יח״צ פסיפיק הולדניגס

למה דווקא אטלנטה, מה עם אזורים אחרים כמו מנהטן או לוס אנג'לס?

אם אתה הולך להשקיע במנהטן, ברור לך שבדומה לתל אביב הסכומים שתצטרך להשקיע הם סכומי עתק והתשואות יהיו די נמוכות. באופן כללי בניו יורק הרווח של המשקיעים הוא רווח יזמי על קניית קרקע, השבחתה ומכירתה בסכום גבוה מסכום הקנייה. לעומת זאת, אטלנטה היא מדינה עם הגירה חיובית, יוקר מחיה נמוך ומעמד צווארון כחול גדול יחסית, ומחירי הבתים שם מתחילים ב-50-60 אלף דולר. השילוב הזה יוצר תשואות גבוהות על הנכסים. יתרון נוסף למשקיעים באזורים כמו אטלנטה הוא שאנשי הצווארון הכחול נוטים יותר להשכיר ופחות לקנות וזה טוב למשקיע שמקבל תשואה גבוהה, לעיתים דו ספרתית, על השכרת הנכס.

היתרון של השקעה בלוס אנג'לס - בית עם אדמה ועליית ערך, אך סכום ההשקעה גבוה יותר. צילום:Shutterstock
היתרון של השקעה בלוס אנג'לס - בית עם אדמה ועליית ערך, אך סכום ההשקעה גבוה יותר. צילום:Shutterstock

ומה קורה בלוס אנג'לס?

התשואות הגבוהות בלוס אנג'לס הן רק בהשקעה בבתים פרטיים עם אדמה. המשמעות היא שסכום ההשקעה הראשוני בלוס אנג'לס הוא גבוה יותר ועומד על כ-150 אלף דולר לעומת 50 אלף דולר באטלנטה, שמתאים יותר למשקיעים קטנים. יחד עם זאת, היתרון של השקעה בלוס אנג'לס נובע מכך שאתה קונה בית עם אדמה ובנוסף, נהנה גם מעליית ערך הקרקע. כמו כן, יש בבתי דירות בארה"ב ועד בית שיש לו כוח רב והשפעה על ההתנהלות השוטפת של בתי הדירות. לא כולם מוכנים להיות כפופים להחלטות של ועדי בתיםוהאופציה להשקיע בבית פרטי בלוס אנג'לס עדיפה מבחינתם.

בהשקעות נדל״ן בברלין התשואות דומות לארץ ועומדות על 2-4 אחוזים. צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בהשקעות נדל״ן בברלין התשואות דומות לארץ ועומדות על 2-4 אחוזים. צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

לדברי ארז, אחת מנקודות החולשה של השקעה באירופה נובעת מהרגולציה התומכת בשוכרים הנהוגה ביבשת. "באירופה ההתנהלות מול שוכרי דירות סוררים עבור בעל הנכס היא קשה ביותר. אם למשל יש דייר בעייתי שלא משלם, זה יכול לקחת כשנה ויותר להוציא אותו מהבית עקב תקנות רגולטוריות התומכות בו. בניגוד לכך, הוצאת דייר סורר שכזה מבית בארה"ב היא הרבה יותר פשוטה ומהירה. במדינות מסוימות אפשר להוציא דייר כזה בתוך חודש מהבית. בסופו של דבר הרווח מההשקעה מגיע מדמי השכירות של הדייר שגר בבית ולכן זה נושא קריטי שצריך לקחת בחשבון."

הזכרת קודם את סיכוני המטבע, למה זה חשוב לשוכרים?

אם ניקח את ישראל כדוגמא, הרי שאם אדם הצליח לגייס כסף וקנה דירה בארץ, בגלל שהכלכלה חזקה ושער המטבע יציב הוא יודע שכעבור מספר שנים הנכס שלו יניב רווח נאה. אם הוא קנה דירה במיליון שקל, הדירה תהיה שווה 1.3 מיליון והוא הרוויח 300 אלף שקלים. לעומת זאת, בהשקעה בברלין או באירופה בכלל יש סיכון ששער היורו יצנח. 

ומה קורה בארה"ב מבחינת סיכון שערי המטבע?

כלכלת ארה"ב היא כלכלה חזקה ואיתנה ושער הדולר מתאפיין ביציבות יחסית ולא מאופיין בתנודות קיצוניות. יוצא מכך שהסיכון של הפסד עקב ירידת שער המטבע, הוא נמוך יחסית.

אבל עדיין החיסרון הגדול של ארה"ב לעומת אירופה הוא במרחק, לא?

על המרחק אי אפשר לפצות וזה באמת היתרון של השקעה באירופה לעומת ארה"ב. אבל יחד עם זאת צריך לזכור, שמבחינה משפטית ארה"ב די דומה לישראל וזה מקל על התנהלות המשקיע. הנכס רשום על שמו, יש רישום מסודר בטאבו, המסמכים הם באנגלית ולא בשפה זרה וכיו"ב. יתרה מכך, אם משקיע לא מרוצה מחברת הניהול שלו, יהיה לו קל בארה"ב לעבור לחברה אחרת כי הכל מתנהל בשפה האנגלית ובצורה נגישה. לעומת זאת, בברלין או ברומניה יהיה לאותו משקיע יותר קשה לעבור לחברה אחרת, עקב חוסר שליטה בשפה ובמנטליות העסקית המקומית.

"לסיכום", אומר גלעד, "אדם השוקל להשקיע את כספו בנדל"ן בחו"ל צריך לעשות בדיקות מעמיקות על טיב החברה, האיתנות הפיננסית שלה, המודל הכלכלי שלה ורמת הנגישות שלה למשקיעים. לאחר מכן עליו להחליט מה הפרמטרים החשובים לו ביותר בהשקעה כמו אחוזי תשואה, מרחק לנכס, רגולציה מקלה וכפועל יוצא להשקיע ביעד המועדף עליו".

לפרטים נוספים PACIFIC HOLDINGS>>

האם מס על דירה שלישית:
סה"כ השתתפו בסקר: 926
11% 5%
19% 5%
68% 5%
2% 5%

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ