נדל"ן בברלין: להשקיע בעיר ללא רכישת דירה

דוח פירמת רואי החשבון PWC קבע שוב כי ברלין היא יעד ההשקעה מספר אחת באירופה ■ אולם למרות ההזדמנות שהיא מספקת, רבים חוששים להשקיע בה בשל היכרות מוגבלת עם שוק הנדל"ן שם ■ איך מתמודדים עם הבעיה הזו?

אינספיריישן גרופ/ צילום:נמרוד ארלוק
אינספיריישן גרופ/ צילום:נמרוד ארלוק

*** הכתבה בשיתוף אינספיריישן גרופ

ברלין ממשיכה לייצב את מעמדה כיעד ההשקעות היציב והמועדף באירופה. על פי דוח פירמת ראיית החשבון PWC, שמבוסס על ראיונות עם 781 פעילים בענף הנדל"ן באירופה, העיר מציגה צמיחה מדדים מרכזיים זו השנה השלישית ברציפות. בדוח האחרון לשנת 2017, זכתה ברלין לציון כדאיות השקעה של 4.21 מתוך 5 וציון התפתחות של 4.16, עם ציפייה חיובית לעלייה במחירי השכירות והנכסים.

כדי להבין מדוע ברלין נחשבת ליעד השקעות איכותי, צריך לבחון מספר פרמטרים. הראשון מביניהם הוא הצמיחה. מדוחות וסקרים של פירמת ההשקעות והייעוץ המתמחה בנדל"ן, JLL, וכן מהדוח האחרון של PWC עולה כי כבר שנה שלישת ברציפות נרשמת עלייה במחירי הנכסים בעיר - מאז שנת 2014 חל גידול של 10% במחיר הקנייה של נכסים בברלין והוא עומד כיום על כ-3,400 אירו בממוצע למ"ר; אוכלוסיית ברלין ממשיכה לגדול בעקביות, עם תוספת של כ-50 אלף תושבים בשנה, וכך גם נתוני התעסוקה וההכנסה הפנויה של התושבים; קרוב לארבעה מיליארד אירו הושקעו בעיר בששת החודשים הראשונים של שנת 2016. ההשקעה הזו תורגמה לפיתוח פרויקטים ציבוריים ומשיכת חברות ועסקים רבים לעיר. כך, למשל, אחת החברות הגלובליות הפועלות בברלין היא PayPal, לה גם מוקד ישראלי בעיר. זאת ועוד, האופי הגלובלי של ברלין, שמייחד אותה בנוף הערים האירופאיות ששומרות בקנאות על התרבות המקומית, מושך אליו אנשים מכל העולם שמחפשים בה עבודה ומגורים.

בשל הפרמטרים הללו, רכישת נכס בברלין נחשבת לבעלת מדד סחירות גבוה. נמרוד ארלוק, מנהל מכירות ישראל בקבוצת אינספיריישן גרופ, המתמחה ברכישה, בהשבחה ובמכירה של דירות ופרויקטים יזמיים בברלין, מסביר: "כאשר רוכשים מוצר נדל"ני חשוב לדעת עד כמה הוא שכיר וסחיר, כמה מהר אפשר להשכיר אותו? כמה מהר אפשר למכור אותו? ככל שרמת השכירות והסחירות של נכס גבוהה יותר הוא מהווה השקעה איכותית יותר". העובדה שבברלין יש ביקוש גבוה לנכסים, בין אם לקנייה או להשכרה, תורמת לסחירות הרבה שלהם. לסחירות הגבוהה מוסיף גם מספר התחלות הבנייה שנמוך משמעותית מהביקושים, מה שכמובן גורם לעליות המחירים בעיר. על אף כל זאת, על פי דוח PWC , מחירי הנדל"ן בברלין עדיין נחשבים זולים עם פוטנציאל השבחה גבוה.

זאת ועוד, באותו הדוח צוין כי למרות עליית מחירי הנדל"ן והשכירות בברלין, הביקוש רק עולה. רבים מחפשים לעצמם פתרונות דיור בברלין, ומעבר לכך אפילו פרויקטים של נדל"ן למסחר ותעסוקה נמצאים במגמת עלייה. אם בעבר, טרם השלמת מבנה משרדים בברלין, היה צורך להתקשר עם שוכר מראש, כיום אין בכך צורך כי המשרדים מושכרים במהירות.

אינספרישיין גרופ/ צילום: נמרוד ארלוק

רוצים לשמוע עוד על השקעה בברלין? לחצו לפרטים >>

 

אי של יציבות

למרות שברלין היא יעד השקעה איכותי, רבים עדיין נמנעים מלרכוש נדל"ן שם בשל חוסר התמצאות בבירוקרטיה הגרמנית ובמאפיינים הייחודיים של השוק המקומי – אבל מסתבר כי גם לכך יש פתרון. באינספיריישן גרופ מציעים להשקיע בנדל"ן בעיר באמצעות קרן השקעות. במסגרת המודל המיוחד שפיתחו בחברה, משקיעה קרן IG Premium בבניינים שלמים בברלין ולא בדירות בודדות ויוצרת שותפות של החברה, כיזם המקומי, עם המשקיעים. קרן ההשקעות הזו, שבה גם היזם משקיע בעצמו, רוכשת בנייני מגורים שלמים, משביחה אותם בזמן קצוב של בין שנה וחצי לשלוש שנים ולבסוף מוכרת אותם ומחלקת את הרווחים בין המשקיעים.

אז איך זה עובד? "קודם כל, העובדה שהחברה משקיעה בעצמה עשרה אחוז בכל פרויקט הופכת אותה לשותפה אמיתית של המשקיעים", מסביר ארלוק. "אם צריך מיליון אירו לפרויקט, אז אנחנו נשים לפחות 100 אלף בעצמנו במטרה לחזק את זהות האינטרסים בין החברה לבין המשקיעים ולחזק את בקרת האיכות ואת המחקר הקפדני שאנו עושים בכל החלטת השקעה". במסגרת קרן ההשקעות, מנצלת החברה את התמחותה בשוק המקומי בברלין ובעצם לוקחת על עצמה את תפקיד היזם ומנהלת את כל שרשרת הערך ללא מעורבות גורמים חיצוניים ותוך בקרה ושליטה מלאה על התהליך"אנחנו שולטים בפרויקט ובכך ממזערים את הסיכון של חבירה ליזם מקומי שהמשקיעים לא מכירים ושייתכן ולא יעמוד בפרויקט", מדגיש ארלוק. "הידע שלנו גם מאפשר לנו להתמודד עם שינויים רגולטורים שעשויים להתרחש ולשנות את הכללים", הוא מוסיף.

"אינספיריישן גרופ"/ צילום: נמרוד ארלוק

קיימים שני מסלולים להשקעה בקרן:

במסגרת המסלול הראשון, מסלול ההון, כל משקיע רוכש בעלות בנכס ובכך למעשה נרשם כבעלים, בהתאם לחלקו בהשקעה. כך, בסוף התהליך, התשואה של המשקיעים נגזרת מהצלחת הפרויקט והמשקיעים יכולים ליהנות ממלוא התשואה על השקעתם.

המסלול השני הוא מסלול מימון: במסלול זה, המשקיע מספק מימון חוץ בנקאי לפרויקט. המשקיע לא נרשם כבעלים בנכס, אך מקבל שעבוד על השליטה בנכס וקדימות בקבלת הכנסות מהפרויקט לפני בעלי הנכס. בנוסף לזאת, נהנה משקיע במסלול המימוני מהכנסה שוטפת מדי רבעון במהלך כל התקופה, על פי תשואה (ריבית) שהוגדרה מראש.

בסופו של דבר, זה לא משנה אם הבחירה היא במסלול ההון או במסלול המימון, העובדה שיש אפשרות להשקיע בברלין המבוקשת גם ללא רכישת דירה מהווה פתרון מצוין עבור משקיעים המעוניינים להשקיע בבירת הנדל"ן הגרמנית.

רוצים לשמוע עוד על השקעה בברלין? לחצו לפרטים >>