האם כדאי להשקיע בדירה באזור מתפתח?

אזורי תעשייה בערים הנמצאים בתנופת פיתוח עירוני מאמצים את מגמת עירוב השימושים והופכים אטרקטיביים ■ "אם אזור תעשייה משנה את פניו, משלב מגורים והופך למעין סוהו, אז ברור שמי שקונה שם ישפר את ההשקעה שלו"

רח' יגאל אלון תל אביב/ צלום תמר מצפי
רח' יגאל אלון תל אביב/ צלום תמר מצפי

הכתבה בשיתוף קבוצת סופרין 

אחת התופעות המאפיינות בשנים האחרונות את שוק הנדל"ן בישראל היא בנייה באזורים מתפתחים, עירוניים ברובם, שלעיתים מועדפת על פני בנייה על קרקעות חדשות. הדבר נובע מהירידה המתמשכת בעתודות הקרקע לבנייה ובאיטיות שיווקם של המגרשים שכן מיועדים לשם כך.

וכך, היזמים פונים לפרויקטים חדשים במסגרות כמו התחדשות עירונית או הקמת מבנים חדשים בשכונות חלשות, ובאזורי תעשייה ומסחר. דוגמאות טובות לכך הן התפתחותם הנדל"נית של שכונת פלורנטין בתל-אביב ומתחם שוק הפשפשים ביפו.

תהליך דומה עומד להתרחש במזרח העיר תל-אביב במתחם הרחובות תוצרת הארץ יגאל אלון. באזור, ששימש עד כה ברובו לפעילות עסקית, מתוכננת מהפכה של פיתוח עירוני מואץ הכולל מגדלי עסקים ומגורים ושטחים פתוחים, כשגולת הכותרת היא התוכנית לקירוי איילון, כשהשטח מעליו יהיה מוקד של פנאי, שטחים ירוקים, בתי קפה ופעילות מסחרית תומכת ויתחבר למערב העיר. בין השאר מתוכננים לקום במתחם "מגדלי היצירה", המתנשאים לגובה של כ-40 קומות. אחד ישמש למגורים ואילו המגדל הנוסף מיועד לשימושים מעורבים של משרדים ומגורים. בשניהם דירות בגדלים שונים בין 2-5 לחדרים, הם כוללים חניה צמודה, לובי מהודר ופיתוח סביבתי. המתחם עצמו נמצא קרוב למתחם שרונה ומרכז עזריאלי בעיר.

מגדלי היצירה / צילום: 3d vision

בואו לגלות את המרכז השוקק של ת"א>>

בעקבות המגמה הזו, נשאלת השאלה האם כדאי להשקיע ברכישת דירה בדירה באזור מתפתח המשנה את פניו, או שמא להעדיף דירה בשכונה מוכרת, שמעלותיה כבר ידועות?

"כתפיסת עולם אני דוגל הרבה יותר בלחדש ערים ולנצל את הקרקע העירונית בתבונה ובחוכמה על פני בנייה חדשה בשטחים פתוחים, אומר האדריכל גיל שנהב, "יש לנו מאות דונמים לא מנוצלים בעיר. בין אם מדובר על שיכונים או על מקומות שפעילים מספר שעות ביום. למשל, על מגרש של גן ילדים שמאוכלס 4 שעות ביום, אפשר לבנות עוד 4-5 קומות של מבני ציבור. דוגמה אחרת היא מבנים של 3 קומות בשיכונים שנראים כמו פרבר ישן של ערים אירופאיות, שדורשים התחדשות עירונית, לכן אני בעד חידוש ערים".

- מה מאפיין את האזורים המתפתחים?

"בעיקר האיכויות הרבות הקיימות בהם. יש בהם גנים ציבוריים גדולים, מוסדות ציבור ונגישות תחבורתית גבוהה. אפשר לעשות במקומות האלו ניסים ונפלאות בעיקר על ידי התחדשות עירונית, כשהבניינים הישנים יתחלפו בבניינים חדישים עם מרפסת שמש, חנייה ומחסן".

שנהב מסביר כי בכל העולם יש נהירה לערים מה שמתבטא באזורים מתפתחים חדשים. "אחד הדברים המייחדים את המאה ה-21 היא מהפכת העיור. 100 מיליון סינים אמורים לעבור בעשור הקרוב מהכפר לעיר ובעולם עוברים מיליון איש מדי חודש מהכפר לעיר. תחשוב שבכל חודש בונים במקום כלשהו אזור בגודל גוש דן. לכן צריך לפתח מחדש את מרכזי הערים".

- יש אלמנטים שחוזרים על עצמם באדריכלות באזורים המתפתחים?

"יש התלבטויות רבות כיצד לבנות לגובה בצורה איכותית וכיצד לבנות פרויקטים שהתחזוקה שלהם תהיה במחירים סבירים. האדריכל צריך לחשוב איך הוא מונע את הדרתה של האוכלוסייה הקיימת בגלל פרויקט יקר מדי או מסובך מדי לתחזוקה. אלמנט חשוב נוסף הוא איך להגיע למצב בו יש לך מספיק שטחים ציבוריים פתוחים בתוך האזור המתחדש. צריך לעבוד בעירוב שימושים, בשיתופים של מגורים, מבני ציבור ושטחים פתוחים ביחד".

"בשביל מה שאנשים ייסעו עד מודיעין"

לדברי שמאי המקרקעין והכלכלן, ירון ספקטור, בניית בנייני מגורים באזורי מסחר ותעשייה היא מגמה נדל"נית המואצת בישראל כחלק מהרעיון האדריכלי של עירוב שימושים. "בתל-אביב למשל, תוכנית המתאר החדשה "תא 5000" מאפשרת עד 25 אחוז מגורים בתוך אזורי התעסוקה (המונח החדש לתעשייה י.ג.) של העיר. גם ברמת גן משלבים מגורים עם אזורי תעסוקה ואף בהרצליה יש תוכניות לאפשר עד 20-25 אחוז מגורים בתוך אזורי תעסוקה", הוא מסביר.

- זאת מגמה חדשה?

"להפך. זו חזרה אחורה בזמן לימי הבריטים. אם ניקח שוב את תל-אביב כדוגמה אז אפשר לראות שבתוכניות הבריטיות הישנות של העיר, היה מותר לבנות בה הכל ללא הפרדה בין מסחר, תעשייה, בילוי או מגורים. התפיסה של הבריטים הייתה שאם זה אזור מרכזי ואזור מבוקש, אז אל תתערב בצרכי השוק ותבנה מה שהציבור המתגורר באזור דורש וצריך".

- אתה תומך במגמה הזו?

"אני חושב שהיא נכונה כי המצב כיום הוא שיש אזורי שינה או ערי שינה לעומת אזורי תעשייה ששוממים בלילה. בשביל מה שאנשים ייסעו עד למודיעין בערב ואז יחזרו לעבודה בבוקר לתל-אביב. צריך לייצר שכונות המשלבות את השימושים האלה".

- אתה חושב שאזורים כאלו הם בעלי פוטנציאל עליית מחירים?

"אם אזור תעשייה משנה את פניו, משלב מגורים והופך למעין סוהו , אז ברור שמי שקונה שם ישפר את ההשקעה שלו. בסופו של דבר בהשקעה באזורים כאלו, המשקיע צריך להמתין ולראות אם השכונה תופסת תאוצה או לא. אם העירייה תחדש תשתיות ותשדרג את מראה האזור, אז המחירים יעלו".

- אם ניקח את הדוגמה של פלורנטין, כשכונה המערבת מגורים לצד אזור תעשייה, הבנייה החדשה שבה העלתה את רמת השכונה?

"בהחלט. הבנייה המחודשת שם שדרגה מאוד את השכונה ורמת המחירים שם, שהושפעה בין היתר מעליית המחירים בשאר חלקי הארץ, עומדת כבר על 40 אלף שקל למ"ר בדירה".

בשורה התחתונה, כדאי לשים לב לאזורים בהם מתוכנן פיתוח עירוני עתידי, בעיקר בתל-אביב. מתיחת הפנים שיעברו תהפוך אותם לחלק מהלב הפועם של העיר וערך הנדל"ן בהם צפוי לעלות בשנים הקרובות.

מגדלי היצירה - לגור בלב החוויה האורבנית>>