טעות לעולם חוזרת

בפסק דין מעניין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, נקבע לאחרונה כי המבחן למיסוי נכס שנרכש כ"דירת מגורים" או כ"קרקע" אינו קיומו של בית במגרש, ואף לא הצהרתו הראשונית של הרוכש אלא כוונתו המקורית של הרוכש. לכן, אם התכוון להרוס את הבית, אף אם לא מימש את כוונתו תוך זמן "סביר", יחול על הנכס מס רכישה כ"קרקע".

תחילת הפרשה ביולי 2013, אז רכש אדם בנאמנות מגרש בתל אביב שעליו בנוי בית מגורים תמורת 13,500,000 ש"ח. בדיווחו למנהל מיסוי מקרקעין ביקש לחשב את מס הרכישה כמס עבור רכישת דירה יחידה, שכן יש בבעלותו דירה אחרת, אך הוא מתחייב למכרה תוך 24 חודשים.

בבדיקה שערך מנהל מיסוי מקרקעין התברר כי בבעלות הרוכש שתי דירות מגורים נוספות. לכן, הוצאה שומת מס רכישה המחושבת לפי מדרגות מס רכישה גבוהות יותר, והרוכש נדרש לשלם תוספת מעבר לסכום מס הרכישה ששולם על ידו.

בינואר 2014 הגיש הרוכש, באמצעות נאמן, בקשה לתיקון שומה והצהרה מעודכנת לגבי רכישת הנכס, לפיה אין מדובר ברכישת "דירת מגורים" אלא ברכישת "קרקע", החייבת במס רכישה בשיעור 5%.

המנהל החליט לדחות את הבקשה בעטייה של ההצהרה המקורית. הרוכש ערער על החלטה זו לבית המשפט, וטען כי ההצהרה המקורית הוגשה בשגגה.

הרוכש טען בפני המשפט כי ההכרעה בשומה צריכה להינתן לפי אופי וסוג הנכס ובהתייחסות לשימוש בו בפועל, ולא לפי אמירה או הצהרה שנעשו בשוגג. לכן, לדבריו, העובדה כי בית המגורים שעל המגרש מיועד להריסה, וכבר הוגשה לגביו בקשה להיתר הריסה מהעירייה, מעידה כי מדובר בקרקע ולא בדירת מגורים.

מנגד, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי העורר הוא שהצהיר כי הנכס הוא "דירת מגורים", והצהרה זו מעידה על כוונתו הסובייקטיבית. רק לאחר שנתברר שאין זכאות למדרגות מס רכישה נמוכות, שכן לא מדובר בדירה יחידה, בחר העורר לשנות את גרסתו.

ההלכה שקבע בית המשפט העליון היא שיש לקבוע את סכום מס הרכישה בשל "דירת מגורים" בהתחשב (גם) במבחן הסובייקטיבי, כלומר: מה היתה כוונתו של הרוכש, בזמן הרכישה, לגבי השימוש הנכס הנרכש.

בית המשפט המחוזי התרשם כי מהעדויות מתקבלת תמונה סובייקטיבית לפיה תכלית הרכישה היתה הריסת הבית הישן ולא שימוש בבית למגורים, לכן יש לקבל את בקשת העורר לתיקון ההצהרה המקורית ולחשב את המס המגיע כרכישת קרקע.

בית המשפט קבע כי העובדה שהרוכש לא פעל בשקידה ובמרץ להריסת הבית הקיים, איננה מעידה שכוונתו הסוביקטיבית הייתה להשתמש בו למגורים. הבניין אמנם עדיין לא נהרס, אך כדי שיחול על הרוכש המבחן הסובייקטיבי, אין הרוכש אמור להרוס את הבניין תוך פרק זמן "סביר".

בית המשפט הוסיף כתנאי לקבלת הערר, את הדרישה כי הבית אכן ייהרס בפועל תוך 6 חודשים מיום מתן פסק הדין.

■ הכותבת היא רואת חשבון, סגנית מנהלת מיסוי מקרקעין (חיפה) ברשות המסים לשעבר