הבשורה הקנדית: המודל המוצלח שיצרה קנדה לעידוד השקעות נדל"ן

שקיפות רבה בשוק הנדל"ן, ריבוי קרנות ריט, והתבססות על מידע וביג דאטה - קנדה תופסת מקום של כבוד בקרב משקיעי הנדל"ן ■ מה צריכה ללמוד ישראל ומה הפתיע משלחת של סטודנטים לחקר הנדל"ן מאוניברסיטת תל אביב שהגיעו לביקור במדינה?

הבשורה הקנדית המודל המוצלח שיצרה קנדה לעידוד השקעות נדל"ן/ צילום: בועז קיי
הבשורה הקנדית המודל המוצלח שיצרה קנדה לעידוד השקעות נדל"ן/ צילום: בועז קיי

הכתבה בשיתוף הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל-אביב 

המשבר הכלכלי שהיכה מדינות רבות בעולם בין השנים 2008-2010 לא נשכח כל כך מהר. בארה"ב למשל, עדיין מפיקים לקחים ומחזקים את הרגולציה על שווקים שנמצאים בסיכון גבוה. גם באירופה ננקטו מספר צעדי מנע לחילוץ מערכות בנקאיות, אחרי משבר החוב שפקד מדינות כמו יוון, ספרד, פורטוגל ואיסלנד. אלא שלעומתן, יש מדינות שיצאו כמעט ללא פגע ושידרו יציבות כלכלית מעוררת קנאה.

קנדה למשל. ואם להיות יותר מדויקים, שוק הנדל"ן הקנדי. גם עבור מי שלא משקיע, מדובר בשוק משוכלל שמושך לא רק משקיעים זרים, אלא גם שחקנים גדולים כמו קרנות פנסיה, חברות ביטוח, קרנות ריט ועוד. קנדה, בניגוד לארה"ב, שנפגעה קשות מהמשבר הכלכלי האחרון, נחשבת לאי של יציבות מבין מדינות צפון אמריקה. כיצד זה קרה ומה עובד שם שניתן ליישם גם בשוק הישראלי? משלחת של סטודנטים מהפקולטה לניהול בהתמחות בניהול ויזמות נדל"ן של אוניברסיטת תל אביב יצאה לברר.

הכל נגיש וברור

אחד הגורמים המשפיעים ביותר על שוקי הנדל"ן ככלל הוא השקיפות. בישראל למשל, חל שיפור מהותי בכמות המידע על אודות עסקאות דיור בשוק הפרטי שנחשפת לציבור. עם זאת, נתוני עסקאות בשוק המסחרי או בתעשייה (כגון קניונים, משרדים ומרכזים לוגיסטיים וכדומה), עדיין לא נגישים בצורה הראויה. מנגד, בקנדה, נושא השקיפות נמצא בראש סדר העדיפויות. למעשה, קיימת תעשייה שלמה שמטרתה העיקרית היא הנגשת המידע על עסקאות הנדל"ן השונות - בכל המגזרים, הפרטי והמסחרי.
טורנטו. יותר משקיעים עם הון עצמי נמוך/ צילום: בועז קיי

בנייה זה לא רק בלוקים - התמחות בניהול ויזמות נדל"ן באונ' ת"א>>

לא בכדי, חברות השקעות הנדל"ן המובילות בקנדה הן בעלות מחלקות מחקר גדולות, שמעבדות את המידע על עסקאות הנדל"ן השונות ומנגישות אותו בצורה מדויקת למי שחפץ בכך. מיותר לציין, שלמידע הזה יש משמעות גדולה. אפשר בעזרתו לזהות מגמות שונות ולהבין לאילו כיוונים השוק נוטה ולחלופין, ממה להיזהר – וכל זאת בצורה מאוד ממוקדת. זאת ועוד, כאשר יש שקיפות, משקיעים רבים מרגישים בנוח להיכנס לשוק ולבצע השקעות רציונליות, מה שגורם לכניסת כסף חדש אליו.

מגוון השקעות ואפשרות כניסה נוחה לשוק

שוני נוסף בין שוק הנדל"ן הקנדי לזה הישראלי הוא בכמות קרנות הריט הפעילות בו. מדובר בקרנות המחזיקות ומנהלות נדל"ן מניב למטרות רווח. הקרנות הללו בעצם מאפשרות למשקיעים פרטיים, עם הון עצמי נמוך, להיכנס להשקעות נדל"ן, שלא באמצעות בעלות ישירה על נכס. בישראל פועלות ארבע קרנות ריט בלבד, מספר נמוך לעומת היקף פעילות קרנות הריט הקנדיות הגבוה באופן משמעותי. המשמעות של הפער הזה היא רף כניסה נמוך יותר למשקיעי נדל"ן וצמיחה מוגברת של השוק.

בנוסף, השוק הקנדי מייצר מספר הזדמנויות השקעה, בעיקר בתחום המסחרי. אחד התחומים החמים ביותר כיום שם הוא ה- Creative Industries , סביבות עבודה חדשניות. לדוגמה, משרדים שמעוצבים בצורת רחוב (עם מזרקה, מדרכות ועוד). רן אינגר, סמנכ"ל בכיר בחברת אדגר קנדה השקעות, העוסקת בנדל"ן מניב במדינה הצפון אמריקאית, מסביר כי הרעיון הוא להתרחק מהסביבה המסורתית ולעבור לסביבה יותר יצירתית וחדשנית, שמייצרת הזדמנויות השקעה בתחום הנדל"ן המסחרי.

המשלחת הישראלית לחקר הנדלן. בארץ צמאים ליישום המסקנות/ צילום: מיכה לובטון

העניין הרב שמושך אליו עולם הנדל"ן הקנדי, הביא את מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, לפתח קורס ייחודי בנדל"ן בינלאומי, ששם דגש על השוק הקנדי. הקורס הוא חלק מתוכנית לימודי מוסמך במנהל עסקים ( MBA ) עם התמחות בניהול ויזמות נדל"ן, המקנה ידע בתחומים נדרשים כגון מימון, ניתוח עסקאות, היבטים משפטיים ותכנוניים של שוק הנדל״ן ועוד.

"הפעילות שלנו במסגרת התוכנית ומכון אלרוב, שפורס עליה את החסות, היא משהו ייחודי בישראל כשהמודל שלנו הוא תכניות הנדל״ן המובילות בעולם כמו אלו הקיימות בוורטון, ברקלי, ו- UCLA – שם, כמו אצלנו, המחקר האקדמי משלים את ההוראה ואת תכנית הלימודים", מסביר ד"ר דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, וחוקר בעל שם עולמי בתחום הנדל"ן .

תחום הנדל"ן בארץ סובל מחסך אקדמי

לדברי רוית הוברפלד, מנהלת מכון אלרוב לחקר הנדל"ן ומי שייסדה את קורס הנדל"ן הבינלאומי לפני ארבע שנים, השילוב הזה בין הכלים התיאורטיים, קרי שימוש במחקרי הענף לבין הכלים המעשיים, נותן לסטודנטים תמונה רחבה ומלאה. "תחום הנדל"ן בארץ סובל מחסך אקדמי ואצלנו יש שילוב ייחודי של אקדמיה ופרקטיקה, שהוא כל כך נדרש".

אחד מהקורסים הייחודיים, כאמור, שניתנים במסגרת ההתמחות, הוא קורס נדל"ן בינלאומי. גולת הכותרת שלו היא סיור אינטנסיבי בן שבוע בשוק הנדל״ן בטורונטו. במהלך הקורס נפגשים הסטודנטים עם מנהלים בכירים בחברות המובילות את ענף הנדל"ן שם ומתוודעים לנקודת מבטם על השוק הקנדי, החוזקות שלו ומה ניתן ללמוד ממנו.

"ביקרנו בחברות ייעוץ לנדל"ן, כמו למשל RealNet שמרכזת ומנתחת מידע על עסקאות נדל"ן, וראינו עד כמה נושא השקיפות הוא אחד ההישגים המרשימים של שוק הנדל"ן הקנדי", מתאר האדריכל בועז קיי, סטודנט בתוכנית, את התרשמותו מהסיור המקצועי. "אם בישראל טיב העסקה מתבסס על ידע מוקדם ונגישות למידע שאינה נחלת הכלל, בקנדה הדגש הוא על ניהול סיכונים תוך ניתוח מורכב ומהיר של נתונים שנגישים בקלות דרך מערכות שונות. זה משהו שאני יכול להשתמש בו בעתיד".

דירות מגורים ממתנות את תחושת הניכור של גורדי השחקים/ צילום: בועז קיי

גורדי שחקים לצד תחושת קהילתיות

בנוסף לכך, נחשפים הסטודנטים לצורות בנייה, שעשויות להעניק להם השראה לעתיד, כמו יצירת קהילות בתוך המרחב העירוני. "ראינו איך מנסים להחזיר את החוויה האנושית לעיר", מספרת הסטודנטית חני יארם. לדבריה, עירוב בין מבנים מסחריים ודירות מגורים לכד את תשומת הלב בזכות צורת בניה הכללה דירות מגורים הניצבות על הקרקע בשדרות של חנויות, כשמאחוריהן בנייני משרדים בני 70 קומות. "מעניין לראות כיצד הימצאות דירות מגורים ממתנת את תחושת הניכור של גורדי השחקים ומגבירה את תחושת הקהילתיות".

בשורה התחתונה, החיבור בין הסטודנטים – מקבלי ההחלטות העתידיים של שוק הנדל"ן בישראל – לבין אלו שכבר עושים זאת בקנדה, עשוי להוביל בשנים הקרובות לשינוי גדול גם כאן אצלנו. אז נכון שיש היבטים בשוק הישראלי שיש להם יתרון על זה הקנדי, כמו למשל המודל של התחדשות עירונית, שמעורר עניין רב בעולם, אבל כפי שניתן לראות, אימוץ מאפיינים של שוק הנדל"ן הקנדי עשוי לתרום לשוק המקומי וחשוב ללמוד אותו וממנו.

בחרו את מסלול ה-MBA המתאים לכם- לתיאום פגישת ייעוץ אישית>>