מחפשים מיקום למשרדים? כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון

בשנים האחרונות חלה תנופה עצומה בהיקף שטחי הנדל"ן המסחרי בישראל, כשרוב החברות מעדיפות להתמקם במשרדים במרכז הארץ ▪ מהם היתרונות של המיקום במרכז? וכיצד מתחמי עסקים חדשניים תורמים ליוקרה של העסק?

מחפשים מיקום למשרדים? דברים שכדאי לקחת בחשבון / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מחפשים מיקום למשרדים? דברים שכדאי לקחת בחשבון / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף ב.ס.ר

כפי שידוע בעולם העסקים הפרמטר הראשון, השני והשלישי להצלחה עסקית הוא לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. מיקום טוב ונגיש ללקוחות ולעובדים, במיוחד כזה המשדר יוקרה, יכול להטות את הכף שתכריע בין הצלחה כלכלית לכישלון מהדהד.

בשלוש השנים האחרונות חלה תנופה עצומה בהיקף שטחי הנדל"ן המסחרי בישראל. מרכזי משרדים גדולים נבנים במרכז הארץ ובערי הפריפריה ונשאלת השאלה מהו המיקום המנצח, שייתן לחברה את התמורה המלאה לדמי השכירות החודשיים וימנף אותה למעלה. האם חברה שבעליה הוא תושב הפריפריה ומעדיף למקם אותה קרוב לבית, אכן תצליח במיקום פחות אטרקטיבי והאם מומלץ לחברה המעוניינת לשכור משרדים לעשות זאת במתחם עסקים מרכזי, אבל צפוף מאד עם נגישות תחבורתית בעייתית.

"בסופו של יום, רוב החברות מעדיפות להתמקם באזור מרכז הארץ. בין אם מדובר בעורך דין, רואה חשבון או חברת הייטק, הקרבה ללקוחות ולכוח אדם רחב ואיכותי טובה יותר באזור זה", אומר ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין. "על מנת לסבר את האוזן, בכדי להגיע לפגישה במשרד בבאר שבע, ייקח ללקוחות שעה נסיעה מתל אביב, אבל עבור לקוחות מחיפה זה יהיה פחות נוח, כי המרחק עומד על שעתיים נסיעה. כאשר המשרד ממוקם במרכז הארץ, הוא נמצא במרחק שעה נסיעה הן מבאר שבע והן מחיפה, וכך קהל הלקוחות הפוטנציאלי והקיים הוא רחב יותר".

מגדלי MK / צילום: יח"צ

מיקום במרכז משדר יוקרה

המיקום מעניק גם יוקרה לעסק. תארו לכם משרד בעל אותו שם, כאשר האחד ממוקם במרכז תל אביב והשני בעיר קטנה ונטולת שיק. אין ספק שהמיקום התל אביבי ישדר יוקרה גבוהה יותר בקרב הלקוחות והקולגות.

לדברי מומחים בענף, היוקרה של העסק באה לידי ביטוי לא רק במיקומו הגיאוגרפי האטרקטיבי, אלא גם בהימצאותו במתחם מבוקש ויוקרתי. כך, לצורך העניין, על אף שמשרד ימוקם במרכז תל אביב ומבחינה גיאוגרפית הוא יעמוד בתנאי הלוקיישן, קיים הבדל גדול בין מיקומו ברחובות כמו העלייה או אילת לבין מיקומו בכיכר המדינה או בשדרות רוטשילד, כך שגם המיתוג של המתחם משחק תפקיד גדול בביקוש וביוקרה.

נכון להיום נבנים וייבנו במעגל הראשון של תל אביב, רמת גן ובני ברק כמיליון וחצי מ"ר של משרדים, כאשר אחד המיקומים המבוקשים והמתפתחים ביותר במעגל זה הוא אזור העסקים של בני ברק, הידוע כמתחם BBC - בני ברק ביזנס סנטר. בעבר הלא רחוק פעלו כאן מוסכים, מפעלים, מחסנים ובתי מלאכה ישנים וכיום תופסים את מקומם מגדלי משרדים מפוארים, שהופכים את האזור למרכז עסקים שוקק ואטרקטיבי.

מתחם BBC מתהדר גם במיקום אסטרטגי במיוחד - בלב ליבו של גוש דן, ממזרח למתחם הבורסה ברמת גן, מדרום לקריית עתידים בתל אביב וממערב לקרית אריה וקרית מטלון בפתח תקוה. לדברי ישראל לייזר, מנהל מרכז העסקים BBC, המתחם משתרע על פני 430 דונם וכולו משדר חדשנות. ככלל, לאורך כל הדרך, כבר משלב התכנון הכללי, העירייה וצוות אגף ההנדסה בראשם מהנדס העיר ישראל קשטן בוחנים כל פרט, מזווית ראיית צרכי הלקוח. מדובר בתכנון שמעניק תחושה אינטימית, המאפשר לנהל בתוך המתחם חיי קהילה עסקית ענפה. מעגל של מגדלי עסקים יוקרתיים וחדשניים היוצרים סביבת עבודה אולטימטיבית ונעימה, הן לעובדים והן למבקרים".

מבחינה תחבורתית, המתחם סמוך מצד אחד לקו האדום העתידי של הרכבת הקלה ומצד שני לרכבת ישראל. אהרון אדלר, גזבר עיריית בני ברק, אומר כי "למתחם העסקים של העיר יש נגישות תחבורתית גדלה והולכת: תחנות הרכבת הקלה יעברו בסמוך לו, כאשר תחנה של הקו האדום תמוקם, כאמור, ממש בפתחו. כמו כן, עיריית בני ברק עשתה שינויים בצו הארנונה וניתנת עדיפות למשכירים גדולים בהנחות של עד 43 אחוז מהצו". עוד הוא מציין כי התמהיל במתחם הוא חדשני - בעידודה של העירייה נבנית קהילה עסקית מגוונת כך שאנשים במתחם ישתמשו אחד בשירותים של השני. "בדרך זו אנחנו מעודדים, למשל, רואי חשבון שצריכים עורכי דין ולהפך, להשתמש בבתי העסק האלו הקיימים במתחם".

מגדל הכשרת היישוב/ צילום: יח"צ

צפי לעליית תשואות הנכסים

כמו כן, אזור המתחם נמצא בבנייה והתפתחות עם צפי לעליית תשואות הנכסים בעתיד הקרוב. נתון זה מתחבר לנקודה הבאה בבחירת המיקום והיא התחדשות עירונית ותשתיות. יש לא מעט מתחמי עסקים שנבנו בשנות השבעים והשמונים ובמהלך השנים הפכו למיושנים מבחינת התשתית והנראות החיצונית, שלא מושכת לעין. בד בבד, גם אופי העסקים הפועלים בהם השתנה, וממרכז חדשני לזמנם הם הפכו למקום משכנם של עסקי לואו-טק.

לכן, חשוב לבחור במתחם חדש או מתחדש, המאכלס חברות צעירות מענפים מתפתחים כמו הנדסה, הייטק ופיננסים, שימשכו חברות צעירות דומות לאזור, ישפיעו על אופיו הדינמי ויעלו את רמת הביקושים אליו. כאשר מדובר בחברות קטנות או סטארט-אפים שאינם מבוססים כלכלית, עדיף לבחור במתחם הנמצא בבנייה והתפתחות שהמחירים בו עדיין שפויים יחסית לשוק.

בנוסף, חשוב לוודא שהמיקום קשור, או מעניק יתרון למוצר או השירות שמציעה החברה. כך, לחברה העוסקת בעמילות מכס יהיה כדאי יותר להתמקם במתחם הקרוב לשדה התעופה, ולעומת זאת לחברת הייטק כדאי להתמקם במתחם מתפתח ומבוקש בו תוכל למצוא חברות הייטק אחרות וכן ספקים חיצוניים כמו עורכי דין, רואי חשבון ומשרדי יחסי ציבור.

נגישות לעובדים בעלי השכלה מתאימה

פרמטר חשוב נוסף נוגע לעובדים, כלומר לכח האדם עליו העסק מתבסס. גם כאן ישנה קדימות למרכז הארץ, שבו מתרכזת רוב אוכלוסייתה של מדינת ישראל ובו החתכים הסוציו-אקונומיים ורמת הלימודים האקדמיים של העובדים גבוהים יותר. הנגישות לעובדים חשובה מאד גם לאור הטרנד הירוק שהולך וצובר תאוצה, וההעדפה של עובדים רבים להשתמש באופניים חשמליות לצורך הגעה למקום העבודה או לחלוק נסיעה משותפת.

שיקול נגישות נוסף חשוב שצריך לקחת בחשבון הוא אלמנט תחבורתי עתידי - הקרבה לתחנות הרכבת הקלה. תחבורה היא כלי מפתח בעסקים, והרכבת הקלה לא רק תצמצם את הפקקים בדרך לעבודה וללקוחות, אלא גם תהווה שיקול משמעותי עבור עובדים איכותיים שיחפצו להשתמש בה ובכך לחסוך שעות נסיעה והוצאות דלק לעבודה ובחזרה.