במקום דירה: האם כדאי להשקיע במשרדים?

הקיפאון בשוק נותן את אותותיו, וחלק ניכר ממשקיעי הנדל"ן למגורים עוברים להשקיע במשרדים, חנויות ונדל"ן בחו"ל ■ מהם היתרונות של השקעה במשרדים לעומת נדל"ן למגורים, והיכן ניתן למצוא כיום משרדים להשקעה?

במקום דירה: האם כדאי להשקיע במשרדים? / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
במקום דירה: האם כדאי להשקיע במשרדים? / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הקיפאון בענף הנדל"ן נותן את אותותיו בשוק. כ-50%-70% ממשקיעי הנדל"ן למגורים כבר עברו להשקיע בתחום הנדל"ן המניב - משרדים, חנויות והשקעות נדל"ן בחו"ל, ונכון להיום מתחוללת פריחה משמעותית בשוק המשרדים, בעיקר במרכז הארץ. "במרכז תל אביב ובמתחם הבורסה ברמת גן נבנים וייבנו בין מאי 2015 לסוף שנת 2018 בסביבות 900 אלף מ"ר של משרדים. גם ברמת החייל, בני ברק, פתח תקוה והרצליה יש פריחה ושם נבנים עוד כ-600 אלף מ"ר", אומר עודד צידון, יו"ר ומנכ"ל קבוצת פורום נדל"ן.

לאור המצב בשוק, מסתבר שקיים ביקוש למשרדים בעיקר מצד חברות בענף ההייטק המתפתח. לפני כשלוש שנים היתה תקופה מסוימת בה עצרו את בניית המשרדים, מה שהוביל לצורך גדול בהם. כתוצאה מכך, התחילו לבנות שטחי משרדים בהיקפים גדולים מאד ואז עלה החשש שהמשרדים לא יאוישו. חשש זה התבדה עם הזמן כי חברות הייטק מילאו את כל המשרדים האלו, ויש כל העת ביקוש להשכרת משרדים נוספים.

מתחם העסקים BBC / צילום: יח"צ

משרדים להשקעה גם ללקוחות קטנים

כיום רוב הסיכויים של המשקיע הקטן לקנות משרד לצרכי השקעה הוא במגדלי משרדים של קבוצות הנדל"ן הגדולות. אם פעם רק משקיעים כבדים השקיעו במשרדים וקנו קומות שלמות ב-10 עד 12 מיליון שקלים, הרי שהיום הקבוצות האלו מוכרות משרדים בגדלים שונים, החל מ-70 מ"ר ועד למעלה מ-120 מ"ר, וכל אדם שיש לו חיסכון זמין יכול לרכוש משרד שיניב הכנסה קבועה לאורך זמן. "לעומת הקבוצות הגדולות", מציין צידון, "ישנם מגדלי משרדים שהחברות שבנו אותם לא מוכרות את המשרדים, מתייחסות לבניין כאל נכס מניב ומשכירות את המשרדים לחברות, כאשר כל הנכסים נשארים בבעלות מלאה".

אחד המתחמים המבוקשים כיום בענף הנדל"ן המסחרי הוא מתחם BBC - בני ברק ביזנס סנטר. בעבר הלא רחוק פעלו במקום מוסכים, מפעלים, מחסנים ובתי מלאכה ישנים, וכיום תופסים את מקומם מגדלי משרדים מפוארים. המתחם נמצא במיקום אסטרטגי בלב ליבו של גוש דן, ממזרח למתחם הבורסה ברמת גן, מדרום לקריית עתידים בתל אביב וממערב לקריית אריה וקריית מטלון בפתח תקוה. מבחינה תחבורתית, המתחם סמוך מצד אחד לקו האדום העתידי של הרכבת הקלה ומצד שני לרכבת ישראל, מה שהופך אותו למבוקש במיוחד. נכון להיום, האזור נמצא בבנייה והתפתחות, מה שמשליך על מחירים אטרקטיביים ביחס לאזורים המתחרים, וצפי לעליית תשואות הנכסים בעתיד. לדברי ראש עיריית בני ברק, חנוך זייברט, "מתחם העסקים של העיר הוא אחת ההצלחות הגדולות של העשור האחרון. בני ברק הצליחה להקים אזור עסקים מתפתח עם שירות טוב מהעירייה ובעלי העסקים נהנים להיות חלק ממנו. זהו אזור אטרקטיבי עם כבישי כניסה ויציאה מעולים והביקוש למשרדים בו הוא מאוד גבוה".

ישראל לייזר, מנהל מרכז העסקים BBC, מחזק את הדברים: "אני מלווה את העסקים הפועלים במתחם בשוטף. מדד שביעות הרצון הוא העובדה שהרוכשים מבצעים בו רכישות נוספות. זו הגושפנקה הטובה ביותר להצלחת המתחם ולעובדה שבזמן כה קצר הוא הפך להיות כה מבוקש ואטרקטיבי".

מומחים בענף סבורים כי עד שנת 2018 ייבנו 48 פרויקטים של נדל"ן מסחרי בתל אביב, רמת גן ובני ברק, כאשר 30-40 אחוז מהם יהיו בבעלות משקיעים קטנים, דבר המהווה לדבריהם נתון יוצא דופן, שכן בעבר הלא רחוק כלל לא היו משקיעים קטנים בשוק הנדל"ן המסחרי.

מגדלי קונקורד בית נועה / צילום: יח"צ

פיזור סיכונים ותשואה גבוהה

להשקעה במשרדים יש מספר יתרונות בולטים לעומת השקעה בנדל"ן למגורים. ראשית, פיזור סיכונים - גם משקיע שממשיך להשקיע בדירות למגורים יעדיף לפזר סיכונים, כך שאם תהיה ירידת מחירים בשוק הדירות, יהיו לו עדיין בסל ההשקעות את המשרדים המניבים. שנית, תשואה גבוהה יותר - ההכנסה במשרדים היא יותר מכפולה בהשוואה לשוק הדירות. התשואה על השכרת משרדים במרכז הארץ נעה בין 8%-10% וזאת לעומת 2-4 אחוזי תשואה בלבד על נדל"ן למגורים באזור זה.

יתרון נוסף הוא המחירים השפויים. רמות המחירים של המשרדים זולות משמעותית משוק הדירות. מחיריהם של משרדים בתל אביב נעים בין 10-13 אלף שקלים למטר, בעוד שמחירי הדירות באזור תל אביב נעים בסביבות 40-50 אלף שקלים למטר, זהו הבדל רציני. צידון מדגיש כי גם משך זמן החוזים הוא נתון בעל יתרון חשוב. לדבריו, "החוזים עם השוכרים הם לרוב לתקופה של כ-5 שנים עם אופציה להארכה. כך יש למשקיע שקט נפשי לכמה שנים, לעומת השכירות בשוק המגורים התזזיתי שבו צריך למצוא שוכר חדש לעתים כל שנה".

מבחינה מימונית, הבנקים מעניקים למשקיעים בנדל"ן המסחרי מימון במסגרת של הלוואות לנכסים מסחריים. מדובר על מסלול מימוני מאופיין באחוזי ריבית די נמוכים. התוצאה היא שאם נניח אדם קנה משרד במיליון שקל, מתוכם 300 אלף שקלים הון עצמי ועוד 700 אלף שקלים כהלוואה מסחרית בריבית נוחה, הוא יכול להניב מהנכס הכנסה קבועה של בין 8 עד עשרת אלפים שקלים בחודש.

פרופיל המשקיע הקטן : פנסיונרים, עצמאים ובעלי חיסכונות

השקעה בנדל"ן המסחרי מתאימה לאנשים שמחפשים הכנסה קבועה ומניבה. זה יכול להיות פנסיונר שכיר עם סכום כסף שהוא חסך לעצמו, וזה יכול להיות עצמאי כמו עורך דין או רואה חשבון, שהגיע לגיל 65 ומחפש נכס שיניב לו הכנסה חודשית קבועה למשך שנים ארוכות. סיווגים אחרים הם אנשים שמגיעים להשקעה בנדל"ן המסחרי בעקבות קרן השתלמות של 200-300 אלף שקלים שהשתחררה להם או בעקבות קבלת ירושה קטנה אותה הם רוצים למנף.

בסופו של יום, הצפי בשוק הוא שיותר ויותר משקיעים יפנו לכיוון הנדל"ן המסחרי, וזאת לאור העובדה כי שוק הנדל"ן למגורים נמצא כיום בנקודת קיפאון ועתידו לוט בערפל.

לכתבה הקודמתמחפשים מיקום למשרדים? כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון