גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דחיית יום המכירה בעסקאות מקרקעין

"יום המכירה" בעסקאות מקרקעין הינו מונח בעל חשיבות מרובה - החל ממועד זה נמנים 30 יום לדיווח, מכומת "שווי המכירה", נדרש חישוב וכימות השבח (הרווח) מהמכירה, וכן חלה חובת תשלום המס (בתוך 60 יום מיום המכירה). גם כאשר החוק מאפשר דחיית מועד תשלום המס (בהתאם להוראות סעיפים 51 ו - 52 לחוק, המתבססים בעיקרם על עיתוי מועדי תשלום התמורה), הרי שדחייה כאמור כפופה לתשלום הפרשי הצמדה וכן ריבית בשיעור של 4% לשנה, על אף שלא התקבלה תמורה כלשהי.

בהתאם להלכת אלדר שרון (ע"א 489/89) הותיקה, שניתנה על ידי בית המשפט העליון לפני כ - 25 שנה, יום המכירה הינו בד"כ יום חתימת ההסכם, וזהו המועד הקובע גם כאשר הסכם המכר מותנה בתנאים מתלים שונים, אשר לא ברור אם ומתי יתקיימו. ניתוח משפטי פורמלי זה, חוטא קשות למציאות הכלכלית הנוכחית:

הסכם מותנה אינו מאפשר פעמים רבות לקבוע במידת ודאות סבירה מה תהיה התמורה ומה יהיה הרווח מהמכירה. עשוי לחלוף פרק זמן ארוך מאוד עד המועד בו יתממש ההסכם, אם בכלל, ולכך השפעה הן על כימות התמורה (בייחוד כאשר חלקה ניתן שלא במזומן), והן על עיתויה, שאף הוא משפיע על ערכה נכון למועד חתימת ההסכם. חלוף הזמן עשוי להוביל גם לשינוי העלויות בעסקה. חוסר וודאות זה, מוביל לא אחת לשומות המנותקות מן הרווח הכלכלי האמיתי - בד"כ גבוהות יתר על המידה (לאור נטיית רשויות מיסוי מקרקעין שלא לקחת סיכון), אם כי לעיתים גם נמוכות מן הנדרש. מאחר שהמס מחושב בהתאם ליום המכירה, לעיתים עצם צבירת הריבית על המס החל ממועד זה מובילה לתוצאות קשות העשויות להוביל לסיכול התממשות העסקה, אלא אם כן יאותו רשויות מיסוי מקרקעין להפחיתה.

פתרון אחד לבעיה, הינו הגשת בקשה לתיקון שומה, כאשר יתבררו הנסיבות לאשורן. ואולם, לגישת רשויות מיסוי מקרקעין (שניתן לחלוק עליה) בקשה כאמור מוגבלת לתקופה של4 שנים בלבד. זאת ועוד, לא תמיד תאושר הבקשה. כך לדוגמה, בעניין רות כספי (ע"א 7759/07) נדונה סיטואציה שבה מוסתה עסקת קומבינציה וחושב הרווח של הבעלים. לאחר מכן נקלע הקבלן לחדלות פרעון והבעלים נדרשו להוסיף סכומים כספיים ניכרים לצורך השלמת הבנייה. על אף שברור היה כי התמורה שקיבל הבעלים מהקבלן היתה קטנה משמעותית מכפי שהוערך בתחילה, נקבע כי אין מקום לתיקון שומת מס השבח, וזאת מן הטעם שאת שווי המכירה יש לקבוע נכון ליום ההסכם.

גם בעניין ישראל קפיטל פרופרטי (ו"ע 1303/07) סירבו רשויות מיסוי מקרקעין לתקן שומה. באותו מקרה, חלפו מספר חודשים ממועד חתימת הסכם המכר (שנקב את סכום התמורה בדולרים) ועד מועד תשלום התמורה. עקב ירידה בשער הדולר בתקופה זו, התמורה ששולמה היתה נמוכה בכחמישה מיליון ₪ מן התמורה התיאורטית שחושבה על פי שער הדולר במועד חתימת ההסכם. נקבע כי השווי ביום המכירה הוא הקובע, ועל אף שבאותו מקרה הוכיחה המוכרת שלא תוכל לדרוש את ההפסד כלל (גם לא במס הכנסה), אושר עיוות המס החמור ע"י ועדת הערר.

בשנים האחרונות נחקקו בחוק מיסוי מקרקעין מספר סעיפים המאפשרים דחייה של יום המכירה במקרים ספציפיים, ובפרט בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי, וכן בעסקאות קומבינציה המותנות בשינוי תב"ע אם כי אך ורק אם לא משתלמת תמורה כלשהי בכסף. לאור ייחודיות מקרים אלה, גם כאן, הפתרון חלקי בלבד וקיימים מקרים רבים נוספים הדורשים מענה.

עוד יצויין כי בשנים האחרונות קיימת מגמה בתחומי מס אחרים למסות על בסיס התממשות העסקאות בפועל. כך לדוגמה, בתחום המע"מ הורחבו מאוד בחקיקה המקרים בהם מועד הוצאת החשבונית הינו מועד התשלום. גם במסגרת מס רווח הון גוברת הנטייה למסות תמורות מותנות במועד קבלתן וזאת על יסוד פרשנות מקילה.

לדעתנו הגיעה בהחלט השעה לסטות מהלכת אלדר שרון הוותיקה, ולקבוע כי הסכם עם תנאי מתלה יגבש יום מכירה בעת התממשות התנאי המתלה. בדרך זו, ניתן יהיה להימנע מספקולציות והשערות בעת קביעת המס, יימנע הצורך בבקשות לתיקון שומות ו/או ביטול שומות וההתדיינות הכרוכה בכך, וניתן יהיה להגיע לכימות מדוייק יותר של הרווח בעסקה ולמס אמת.

אף שהשינוי יכול להיעשות לגישתנו גם בדרך של פרשנות, מטעמי ודאות ובהירות מן הראוי שהמחוקק ירים את הכפפה ויתקן את החקיקה מוקדם ככל הניתן. למצער, ועד תיקון החקיקה, יש לקבוע הוראה מקלה המאפשרת ביטול החיוב בריבית בגין התקופה שעד התממשות התנאי המתלה.

הכותב הינו שותף וראש תחום מיסוי נדל"ן במשרד אלתר עורכי דין

עוד כתבות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

השופטים בבית הדין לצדק של האג / צילום: Reuters, Piroschka van de Wouw

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-10%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-18%

בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה ברבעון האחרון על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר בחברת ה-AI אנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?