מי ימצמץ ראשון? הקבלנים מוכרים פחות אך לא מורידים מחירים

הסקירה הרבעונית שפרסם האוצר בשבוע שעבר וגם הדוחות של חברות הנדל"ן מעידים על ירידה משמעותית במכירות הדירות החדשות

loading

הדוחות של חברות הנדל"ן הציבוריות והסקירות החודשיות והרבעוניות של הכלכלן הראשי במשרד האוצר לא משאירים מקום לספק: הקבלנים מוכרים הרבה פחות דירות. כלומר, מוכרים הרבה פחות דירות שאינן דירות מוזלות לזכאי מחיר למשתכן.

הנה שתי דוגמאות נבחרות מדוחות של חברות ציבוריות שפורסמו לאחרונה: חברת אפריקה ישראל מגורים פרסמה בדוח כי מכרה רק 61 דירות ברבעון השני של 2017. למה רק? כי על-פי הדוח, ברבעון המקביל אשתקד מכרה החברה 148 דירות. כלומר, צניחה של יותר מ-50% במכירות.

חברה נוספת שפרסמה את הדוח לרבעון השני היא אזורים, וגם הדוח שלה מעיד על ירידה משמעותית במכירת הדירות החדשות. על-פי הדוח של אזורים, מכרה החברה ברבעון השני 76 דירות חדשות, וזאת לעומת 218 דירות ברבעון המקביל אשתקד. גם כאן מדובר בירידה משמעותית.

נדגיש כי אלה שתי דוגמאות מהדוחות, כשגם חברות אחרות שפרסמו את הדוח הרבעוני מעידות על מצב דומה.

בסקירה הרבעונית שפרסם משרד האוצר רק בשבוע שעבר, שמתייחסת אף היא לרבעון השני של השנה, אפשר לראות את הירידה על-פי נתוני המאקרו. על-פי הנתונים, נמכרו ברבעון זה רק 5,100 דירות חדשות, ירידה של עשרות אחוזים מהרבעון המקביל אשתקד.

קיראו עוד ב"גלובס"


אז הקבלנים מוכרים פחות, הרבה פחות, אבל מחירי הדירות? בינתיים לא נראה שהם מתחילים לרדת. אולי בשוליים, אולי במקרים מיוחדים, אבל ברמה הכללית אי-אפשר לראות מצב שמעיד על מגמת ירידה, לכל היותר קיפאון.

בסקירה של האוצר התייחסו למספר הנמוך של מכירות הקבלנים וגם לירידה בתזרים המזומנים של הקבלנים, וכתבו כי מצב זה "עשוי לתמרץ את הקבלנים למכור את הדירות ש'על המדף', גם אם במחירים יורדים".

אז באוצר כותבים שיש מקום לירידה במחיר, וזה לא מפתיע, כי זה ישרת היטב את שר האוצר שמכוון למצב הזה בדיוק - אבל במציאות, וגם על-פי המידע שבדוחות הכספיים, עוד אין ממש ירידת מחיר.

כדי להבין למה זה קורה צריך לחזור קצת אחורה, לשנים הקודמות, לימים בהם שוק הנדל"ן בער. חברות גדולות כקטנות השתתפו במכרזים ורכשו קרקעות. לא מעט פרויקטים יצאו לדרך, ומכירת הדירות, גם בשלבים מוקדמים של הפרויקט, הייתה מאסיבית.

משך זמן בנייה של פרויקט למגורים עומד על סביב 3 שנים בממוצע, ונוצר פער משמעותי בין מכירת הדירות, שיכולות להימכר גם על הנייר, ובין הכסף שמתקבל בחברות על אותן עסקאות, תמורה כספית שמגיעה לסיומה בשלב האכלוס, בסוף התהליך. זו הסיבה שלמרות שחברות הנדל"ן מדווחות על ירידה משמעותית במכירות, עוד אי-אפשר לראות את זה בא לידי ביטוי בהכנסות.

אם נוסיף לזה את העובדה שיש לא מעט דירות שנמצאות בתהליך בנייה וכבר נרכשו, נבין שלמרות הירידה המשמעותית במכירות היום, או ברבעון האחרון ליתר דיוק, הקבלנים עוד לא ממש מגיעים לאותו המצב שמתארים באוצר, בו הם ירוצו למכור דירות במחירים נמוכים יותר. יש להם אורך נשימה להתמודד עם הירידה בעסקאות הנדל"ן נכון להיום. אבל השאלה הגדולה היא כמה זמן, כמה זמן הירידה בהיקף העסקאות עוד תימשך, וכמה זמן הקבלנים יוכלו להמשיך בלי להוריד את המחיר.

על השאלה הזו לאף אחד אין תשובה. מי שחוזר כמה שנים אחורה לימי ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס, אומר שעוד מעט הביקוש הכבוש יתפרץ שוב. מצד שני, יש מי שכבר סבור כי לא מדובר באותו המצב, תוכנית מחיר למשתכן רצה קדימה ונותנת לזכאים אפשרות לרכוש דירה בהנחה, והירידה בעסקאות עומדת להמשיך ואף להחריף.

בינתיים, כדאי להסתכל גם על עוד נתון שהופיע בסקירת האוצר. בזמן שכולם מתמקדים בזוגות הצעירים שמחכים למחיר למשתכן ובמשקיעים שחוששים מאי-ודאות וממסים חדשים, באוצר הציגו גם נתון נוסף המתייחס למשפרי דיור. על-פי הנתונים, ברבעון השני של השנה גם משפרי הדיור הורידו רגל מהגז. היקף הדירות שרכשו היה נמוך יותר בכ-20% בהשוואה לרבעון הקודם וגם לרבעון המקביל.

זו למעשה השאלה הגדולה באמת. למחוסרי הדיור נתנו תשובה בצורה של דירות מוזלות. המשקיעים יכולים לצאת ולקנות דירות בחו"ל, מה שאגב חלק לא מבוטל באמת עושה, אבל משפרי הדיור זה כבר סיפור אחר. הם חלק מאוד משמעותי מהשוק, והם במלכוד. מצד אחד זכאי מחיר למשתכן לא רוצים לקנות מהם את הדירה במחיר שוק - ומצד שני הם לא רוצים להוריד המחיר, כי המחיר של הדירה החדשה עדיין גבוה.

אז לא מדובר רק בזוגות צעירים וקבלנים, מדובר בהרבה יותר מזה, ועכשיו צריך לעקוב ולראות איך הירידה בעסקאות תשפיע על כל אחד מהצדדים, ולמי יש יותר סבלנות או יכולת להמתין. לקבלנים? לזוגות הצעירים? או אולי למשפרי הדיור?