גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הצהרת כוונות ברמלה: התוכנית להכפלת הבניינים בעיר

520 בניינים ברמלה סומנו כמתאימים לתמ"א 38, לאחר שהוסיפו להם עד 4.5 קומות כדי לגרד היתכנות כלכלית ■ את החלומות לפינוי-בינוי ראש העיר מעדיף לגנוז: "זה לא ישים כי אנשים לא יוכלו לעמוד באחזקה"

בניינים ישנים ברמלה / צילום: איל יצהר
בניינים ישנים ברמלה / צילום: איל יצהר

מחירי הדירות הגבוהים והנכונות להגדיל את הזכויות בבניינים הישנים מעוררים את פוטנציאל ההתחדשות העירונית גם בעיר רמלה. לאור זאת, למרות שעד כה יישום הפרויקטים בעיר היה אפסי, בימים האחרונים אישר מינהל התכנון למתן תוקף תוכנית כוללנית בעיר לתמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, על פי סעיף 23 לתמ"א.

מדובר ביוזמה של העירייה, שבדומה לרשויות מקומיות אחרות קידמה תוכנית שתקבע מה היקף הדירות שיוכלו להיבנות במסגרת התוכנית, באילו אזורים ניתן יהיה לקדם תמ"א 38 ומה הזכויות שיוכלו קבלנים ויזמים לקבל. החלק המשמעותי ביותר של סעיף 23 הוא מתן ודאות ליזמים ולתושבים בכל הנוגע להיקף הזכויות שניתן לקבל בכל פרויקט. תוכנית שכזו גם קובעת תנאים הקשורים לתשתיות הקיימות בעיר, שצריכות לעמוד בתוספת יחידות הדיור.

על פי התוכנית שאושרה, ונחשפת כאן לראשונה, מדובר בפוטנציאל משמעותי של כ-9,000 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38, גידול של כ-43% בכמות הדירות בעיר המונה כיום כ-21 אלף דירות ובתים. בוועדה המחוזית מרכז הסבירו כי בבדיקה שעשתה העירייה נמצא שיש כ-520 מבנים בעיר המתאימים לתוכנית (כלומר, נבנו לפני שנת 1980 וזקוקים לחיזוק) הכוללים כ-10,300 דירות, מה שאומר כמעט הכפלה של אותם בניינים.

בניגוד לתוכניות דומות שאושרו ברשויות אחרות והבחינו בין שכונות בעיר, התוכנית מתייחסת באופן דומה לכל חלקי העיר ומחריגה רק את מתחם העיר העתיקה וכן מבנים המיועדים לשימור ברחבי העיר. במקביל, התוכנית גם קובעת מפורשות שהוראותיה יחולו על מבני מגורים בלבד ולא על שימושים אחרים.

חשיבה מחדש אחרי 500 דירות

על פי הוראות התוכנית, בפרויקט במסלול חיזוק ותוספת בנייה ניתן יהיה להוסיף 3.5 קומות ובפרויקט במסלול הריסה ובנייה (38/2) אפשר יהיה להוסיף עד 4.5 קומות (קומות מלאות ועוד קומה בנסיגה). במקרה שמדובר בבניין על עמודים עם קומה מפולשת, תתאפשר סגירת הקומה ובניית דירות חדשות בלי להכלילן במניין הקומות המתווספות מכוח התוכנית.

התוכנית חלה על מבנים משותפים בני שלוש קומות ומעלה והיא לא חלה על בנייני מגורים המיועדים להריסה.

התוכנית קובעת גם שלביות ביצוע, כך שלאחר שלוש שנים או מתן היתרי בנייה ל-500 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 מכח התוכנית, המוקדם מביניהם, תהיה הוועדה המקומית צריכה לדווח לוועדה המחוזית על ההתקדמות ולערוך בדיקה פרוגרמטית של שטחי ציבור ושטחי חניה, ולהציג פתרונות ביוב.

"לאור הדיווח וממצאיו תקיים הוועדה המחוזית דיון שבו יוחלט האם ניתן יהיה ליתן היתרים נוספים ולהמשיך ביישומה של התכנית והאם נדרשות התאמות", נכתב בתוכנית. היתרון של ההתניה הזו הוא במניעת התנגדויות לתמ"א 38 בעיר על רקע התאמת התשתיות העירוניות להיצע הגדול של יחידות הדיור מכוח התוכנית.

מהוועדה המחוזית נמסר לאחר אישור התוכנית כי: "מדובר בתוכנית חשובה לעיר רמלה, שבה לא מעט מבנים שזקוקים לחיזוק. יש צורך משמעותי בהליך התחדשות עירונית ואנחנו מקווים שהתוכנית תתקדם ותעשה את החידוש הכל כך חשוב לעיר". ראש העירייה מיכאל וידל, שנבחר לתפקיד רק ביוני, הדגיש כי "בהתחלה דובר רק על תוספת שתי קומות חדשות לבניין, אבל אף יזם לא רצה להגיע. בעזרת תוספת הזכויות אני מאמין בתוכנית ומאמין שתתקדם, וכבר מתכנן פגישות עם ועדי בתים".

- מה בנוגע לתוכניות ישנות לפינוי-בינוי בעיר רמלה?

"אלה היו תוכניות בעייתיות לעשרות קומות. זה לא ישים כי אנשים לא יוכלו לעמוד בדמי ניהול ותחזוקה. תמ"א 38, שמוסיפה מעט קומות ולא יוצרת מגדלים, היא פתרון טוב יותר".

בכל מקרה, הקבלנים עצמם עדין מהססים. "ברמלה יש פוטנציאל אדיר. היא ממוקמת במרכז הארץ, מרחק קצר מתל אביב, אבל יש לעיר בעיה של מיצוב. ההתייחסות אליה, וגם מחירי הדירות ושווי הקרקע, מזכירים יותר פריפריה", אומר מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן. להערכתו, התוכנית לא צפויה לעשות שינוי גדול: "התוכנית הזו, על פי ערכי הקרקע נכון להיום, לא כלכלית. בוודאי לא חיזוק מבנים קיימים. אני לא רואה בתוכנית בשורה. מקומות כאלו, שמקיפים את הטבעת הראשונה, הם מקומות קלאסיים להתחדשות עירונית אבל צריך למצוא פתרונות להביא אוכלוסייה חדשה. יש למשל בתוכנית חיוב למרתף חניה בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש. זו גזירה כלכלית שתמנע פרויקטים. דווקא במקומות כאלו, שערכי הקרקע נמוכים יותר, נכון לעשות פינוי-בינוי, או יותר נכון בינוי-פינוי, עם מכפיל גבוה".

אבל אחרים סבורים שהתוכנית עשויה לתרום לקידום תמ"א 38 בעיר. "בסופו של דבר, רמלה לתושבי העיר זה הבית. מי שמסתכל על רמלה מרעננה יכול לטעות ולצבוע אותה בסטיגמה, אבל מי שגר בעיר רבים מהם רוצים להישאר ולגור ליד המשפחה", אומר ליאור בכר, מנכ"ל ובעלים של קבוצת בכר הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית. "אמנם מוקדם מדי להגיד האם התוכנית הזו תוכל להיות המקפצה של התחום, אבל יש לה כמה יתרונות ברורים ולנו כחברה זה בהחלט ייתן סיבה לבחון את העיר ואת הבניינים. קודם כל, המשמעות היא שהעירייה מרימה דגל ומצהירה שהיא מבינה את החשיבות של התהליך והיא תומכת, וזו עיר שאשמח לפעול בה".

בכר מוסיף כי אישור התוכנית מעניק גם ודאות, מצרך יקר בתחום: "הוודאות חשובה, גם לי כיזם, וגם מול בעלי הדירות. זה מאפשר שיח אמיתי, להציג אפשרויות ריאליות מההתחלה ולתת ודאות במשא-ומתן. אולי ניצנים ראשונים יגיעו מהיזמים המקומיים שמכירים הכי טוב את השוק של רמלה, ובסבב השני אולי ייכנסו גם חברות מבחוץ. זה עניין של זמן".

הזמן האבוד: הוגשה ב-2012 ואושרה ב-2017

החשיבות והנחיצות של תוכניות עירוניות לקידום תמ"א 38 ברורה. עיריות שכבר עברו את התהליך מדווחות כי המהלך הועיל בקידום התחום בעיר, אך לא מעט מהן חוששות להתקדם עם אישור התוכנית בשל הזמן הרב שלוקח למוסדות התכנון לאשר אותה. בעיר שבה תמ"א 38 כבר פעילה, והעירייה רוצה לקדם תוכנית מכוח סעיף 23, המהלך עשוי להאט את קצב אישור התוכניות ומתן ההיתרים במהלך קידום התוכנית.

ברמלה אישור התוכנית ארך זמן רב. התוכנית הוגשה לוועדה המחוזית ב-2012, הופקדה בסופו של דבר רק ב-2015 ואושרה למתן תוקף כעת, באוגוסט 2017. כלומר, כחמש שנים תמימות מהקליטה ועד אישור סופי. זה פרק זמן ארוך מדי, ובמידה ובמינהל התכנון מעוניינים לדרבן רשויות, כדאי שמשך הזמן יהיה קצר יותר.

ולא ההתנגדויות הן שעיכבו את התוכנית. על פי אנשי הוועדה המחוזית, לתוכנית הוגשה התנגדות אחת, של רשות התעופה האזרחית, שהיתה טכנית בלבד. זה גם מזכיר לנו שההתנגדויות קשורות לא פעם לאוכלוסייה בעיר, על מעורבותה בהליכי התכנון. במקרה של רמלה, שטרם נבנו בה פרויקטי תמ"א 38, ניתן לשער שהעובדה שהתושבים עוד לא חוו פרויקטים על בשרם מנע מרבים מהם להיחשף - לטוב ולרע - להשפעות המהלך.

תמ"א 38 ברמלה

עוד כתבות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • עדכונים שוטפים

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

עליות קלות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-7%, טסלה ב-2.5%

נאסד"ק עולה ב-0.1% ● הצמיחה השנתית בארה"ב עמדה ברבעון האחרון על 3.4%, יותר מהצפוי ● האסטרטג של ג'יי.פי מורגן מזהיר: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר נוספים בחברת ה-AI אנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות בעולם

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא