גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"סל כלים כלכלי": בשורת ההתחדשות מגיעה לדרום יפו

בעיריית ת"א-יפו אישרו שורת צעדים, הכוללים הפחתת תקן חניה, סיפוח שטחי ציבור ועוד, כדי להביא להתחדשות השיכונים

דרום יפו. "מגוון של פתרונות שיתרחשו לאורך זמן" / צילום: שלומי יוסף
דרום יפו. "מגוון של פתרונות שיתרחשו לאורך זמן" / צילום: שלומי יוסף

ביום רביעי האחרון אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית ת"א-יפו את מסמך "מדיניות התחדשות דרום יפו", שכולל את השכונות יפו א', שיכוני חיסכון, יפו ג', יפו ד' ונווה גולן. התוכנית אינה סטטוטורית, כלומר אי אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה, אולם היא מציעה כלים תכנוניים שמטרתם להביא להתחדשות עירונית באחד האזורים הבעייתיים והמסובכים ביותר מבחינה אורבנית וחברתית במטרופולין תל-אביב, ומציעה לו חזון ואפילו תקווה.

אזור שיכוני דרום יפו, הגובל בחלק הצפוני של העיר בת ים, מאופיין בשכונות שהוקמו בשנות ה-50, ה-60 וה-70 ביוזמה של משרד השיכון, במטרה לסייע בקליטת גלי העלייה. בשיכונים מתגוררים בערך 16 אלף איש והאוכלוסיה היא הטרוגנית ממעמד חברתי-כלכלי נמוך. בשנים האחרונות, וזה בהחלט קשור לעובדה שצפון יפו ושכונת עג'מי הפכו לאזורים נחשקים, יש תחלופה של האוכלוסיה המקורית ומעבר של יותר ויותר ערבים מצפון יפו לשיכונים.

מאחר שהשטח גדול יחסית, הוא חולק בין שני צוותים, שבראשם עמדו האדריכלים הוותיקים איילה רונאל ועולש קיי. מגוון הכלים שהמתכננים הציעו מגוון וכולל יצירת חזיתות מסחריות ברחובות שדרות ירושלים ויפת ויצירת "לב שכונתי", כלומר מרכז עירוני חדש במפגש של שדרות ירושלים והרחובות מחרוזת-סהרון, בקרבת תחנת הרכבת הקלה המתוכננת. לאורך הצירים הראשיים הוצע פינוי-בינוי ופתרון של תמ"א 38 במרכז השכונות. פני האזור ישתנו לחלוטין משום שאת הבנייה הנמוכה יחסית (3, 4 קומות) יחליפו מבנים בגובה של שמונה קומות לאורך הרחובות הראשיים ועד 25 קומות בתוך השכונות. מבחינת מספר יחידות הדיור מדובר בהגדלה מ-6,300 ל-14 אלף.

כדי לזרז את העניינים ולהפוך את ההתחדשות ליותר אטרקטיבית התוכנית מגדירה "סל כלים כלכלי" הכולל הגדלה של המגרשים הקיימים ע"י סיפוח של שטחי ציבור ("חלקות להשלמה"), תקן חניה מופחת, שבין היתר יוזיל את עלות הבנייה בפרויקט, ותמורה של 12 מ"ר מינימום לכל דירה.

"הבטחות בלי קשר למציאות"

אדריכלית שלומית זוננשיין, שאחראית על התוכנית מטעם מנהל ההנדסה של העירייה, מבהירה שהצפי למימוש התוכנית איננו מיידי: "הרעיון הוא לאשר מגוון של פתרונות שיתרחשו לאורך זמן, כי כל מבנה נמצא במיקום אחר, כל אחד במצב פיזי אחר והדיירים שונים".

לעירייה היה חשוב לקדם תוכנית כדי להגביר ודאות תכנונית: "זו חובתנו. התושבים נתונים להחתמות של כל מיני אנשים, חלקם רציניים יותר וחלקם פחות, שמבטיחים להם כל מיני הבטחות, שלאו דווקא יש להן קשר למציאות. אנחנו רוצים לתת כוח לתושבים כדי שירגישו שהם מובילים ולא מובלים. גם היזמים רוצים לדעת מה הם יכולים לעשות".

- מה מתוכנן לרחוב יפת?

"מבחינתנו, ההתחדשות כוללת תוספת קומה מסחרית במפגש עם הרחוב. היינו רוצים לחדש את כל רחוב יפת, אבל אנחנו נמצאים בסד של זמנים מאחר ששדרות ירושלים עומדות להיסגר בגלל עבודות התשתית של הרכבת הקלה. לא היה ניתן לסגור את כל יפו".

- ואיך אתם מגיעים לציבור?

"לפני כשנתיים נערכו מפגשי שיתוף ציבור נרחבים שבהם השתתפו עשרות תושבים מכל שכונה. לאחר מכן נערכו קורסים להתחדשות עירונית בכל שכונה. במסגרת העבודה על מסמך המדיניות נערכו כשלושה מפגשים לכל שכונה שכללו 20 נציגים ופעילים מרכזיים מכל שכונה. בנוסף נערכו כמה מפגשים פרטניים עם קבוצות תושבים על מתחמים מסוימים ע"פ בקשתם. כמו כן, אנחנו, יחד עם 'עזרה וביצרון', מקימים בית להתחדשות עירונית ביפו, שם ינתן בין היתר יצוג משפטי וגם אני אשב שם כנציגת מנהל ההנדסה".

"לא שיתוף ציבור אלא יידוע הציבור"

לא', תושב יפו שמבקש להישאר בעילום שם, יש ביקורת רבה על אופן הקידום של מסמך המדיניות על ידי העירייה: "המפגשים האלה לא פורסמו כמו שצריך, ובעיקר, לא נעשה שום שיתוף ציבור אלא מפגשי ידוע. הבעיה היא שבדרום יפו האוכלוסיה מוחלשת ואין לה יכולת ביטוי ושחלק גדול ממי שהגיע למפגשים היו תושבים שהם עובדי עירייה ולכן מנועים מלתת ביקורת".

עו"ד תמר אמיר, המתגוררת בשכונה שנמצאת בין רחוב דב ממזריץ' ובעש"ט, מספרת שרבים מהתושבים בשכונה שלה בכלל לא רוצים שינוי ושהעירייה ניסתה לכפות עליהם, באמצעות "עזרה וביצרון", פינוי-בינוי או לכל הפחות שיפוץ: "מתייחסים לתושב שרוצה לשמור על הבית שלו כאל סרבן. מפחידים את בית המשפט שזה לטובתו כי בדרך יש רעידת אדמה, וכך מאפשרים לפגוע בזכות התושב להמשיך לחיות בבית שלו. התחושה היא שהעירייה פועלת לקדם תוכניות התחדשות בלי לקיחת אחריות על התוצאה. בין היתר היא מתירה ליזמים פרטיים להטריד את התושבים. להיות תחת איומים והפחדות ללא כל מתן סיוע".

ד"ר אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה וחברת מועצת העיר ת"א-יפו, מאמינה בשיתוף ציבור אך לא בטוחה שזה ריאלי בהיקף כה גדול. כמו כן, היא מאמינה שיידוע הוא לגיטימי ברמה העירונית, כל זמן שהכללים ברורים. ככלכלנית, היא שמה דגש על הנושא של היטלי השבחה: "אני חושבת שיש אי בהירות סביב הנושא האם יש או אין תשלום היטל השבחה לעיר. העיר היתה צריכה לסדר את זה. היטלי השבחה זה אחד הנושאים הקריטיים והם יכולים להפיל פרוייקטים. אני חושבת שביפו היה צריך לפטור מהיטלי השבחה. בצפון העיר יש מטלות ציבוריות (תנאים שהרשויות המקומיות מציבות ליזמים כתנאים לקבלת זכויות בנייה), אבל בדרום אין מיזמי ענק".

מיטל להבי, סגנית ראש העיר ומחזיקת תיק יפו, מודעת לבעייתיות: "מדובר על תוכנית מדיניות שתאפשר לקדם תוכניות מפורטות, והרבה מן הבעיות שהועלו ייפתרו במסגרת התכניות הנקודתיות". ללהבי מציק שמדובר על הכפלה של יחידות הדיור והאוכלוסיה, אך אין פתרון לשטחי הציבור והשטחים הירוקים: "כבר היום אזור יפו נמצא בחוסר ובעיני, זו אחת הסוגיות שיש לפתור. מדובר בתוכנית שעוד תתעדכן".

"העדפות דיירים לפני שהיזם נכנס לתמונה"

מתחם שיכון חיסכון, הנמצא במפגש שד' ירושלים, שד' חב"ד ורח' בעש"ט, מאכלס 180 משפחות ערביות ויהודיות, המתגוררות בעשרה מבני רכבת שנבנו בשנות ה-50. בשנתיים האחרונות קודם בשיכון תהליך שיתוף ציבור לפרויקט התחדשות עירונית, שנערך ע"י הקליניקה לדיור, קהילה ומשפט באוניברסיטת ת"א.

ההישג הגדול של הקליניקה הוא שהצליחה להביא לכך שדיירי שמונה מתוך עשרה הבניינים החליטו שהם רוצים התחדשות ואף חתמו על הסכם טרום התקשרות מול חברת "גולדן ארט נדל"ן".

עו"ד ענת רודניצקי, שמרכזת את הפרויקט מטעם האוניברסיטה, מספרת שהרעיון היה לייצר מודל לעבודה במקומות אחרים, שבהם יש שיכונים דומים עם אוכלוסיה הטרוגנית ולא אמידה.

"אני מאמינה שהדרך הארוכה היא הדרך הקצרה. עבודה נכונה עם דיירים היא בסופו של דבר גם כלכלית. במובן הזה שאם הדיירים רוצים התחדשות עירונית העבודה המוקדמת איתם תביא ליותר הסכמות".

- ולמה דווקא אתם?

"אנחנו יודעים להציע תהליך מובנה שמביא בחשבון את העדפות הדיירים בשלבים הראשונים, לפני שהיזם נכנס לתמונה. אנחנו מארגנים את התושבים, מסייעים בבחירת נציגות דיירים. כשהגענו למתחם, אנשים אפילו באותו הבניין לא הכירו אחד את השני, ובמצב כזה יכולה להיות אפשרות של יזם שינצל את העובדה שהדיירים לא מאורגנים. זה בכלל לא מובן מאליו שכולם רוצים התחדשות עירונית. בשלב הראשון ביררנו אם הם בכלל מעוניינים. עשינו סקר צרכים מקיף ובדקנו את רמת ההכנסות בכל משפחה ולמדנו מה הדרישות שלהם.

"אנחנו לא רואים יותר פרויקטים כי הקהילות לא מצליחות להגיע להסכמות. אנחנו עושים שירות טוב גם ליזמים, כי כשיש הליך קהילתי אנחנו מתווים עקרונות ריאליים".

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • עדכונים שוטפים

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

ירידות קלות בבורסה המקומית; מדד ת"א ביטוח יורד בכ-2%

מדד ת"א 35 יורד ב-0.1% ות"א 90 יורד ב-0.7% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"