גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הטוב, הרע והמקוצר: המהמורות בדרך לקיצור הליכי התכנון

הותמ"ל היא ועדה של הטוב, הרע והמקוצר; יש בה הרבה מהאחרון ולא מעט משני האחרים ■ ניתוח מיוחד

משה כחלון/איור: גיל ג'יבלי
משה כחלון/איור: גיל ג'יבלי

השבוע (ב') פורסם הדוח השנתי המסכם את פעילות הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). אחרי שכבר כתבנו רבות על המספרים, היקף התוכניות שאושרו, הדירות והדירות להשכרה שצפויות להיבנות וגם על כך ששיווק הקרקע בפועל נמוך יחסית, יש עוד כמה דברים שחשוב להגיד. הותמ"ל, כמו הוד"ל (ועדה לדיור לאומי) לפניה והול"ל (ועדה לבנייה למגורים) שהקדימה את שתיהן והוקמה בגל העלייה של שנות ה-90', ניסו לפתור את אותה הבעיה - קיצור משך התכנון. הסיסמה תמיד הייתה "תוכנית אחת בוועדה אחת", והמטרה הייתה להוריד את הנטל מהוועדות ה"רגילות" ולקצר בצורה משמעותית את הזמן שאורך אישור תוכניות הבנייה למגורים.

במציאות הנוכחית, שבה משך הזמן הממוצע לאישור תוכניות בוועדות המחוזיות עומד על 2.9 שנים (על פי דוח הפעילות של מינהל התכנון לשנת 2016), לא צריך להיות גאון כדי להבין שיש בעיה. וזה עוד לפני שדיברנו על משך הזמן ש"צורכות" הוועדות המקומיות וגם ההתנגדויות, שגם הן מובילות בסופו של דבר לעיכוב נוסף באישור תוכניות.

את הבעיה הזו באה ותמ"ל לפתור, ועל פי הדוח שפורסם השבוע, היא עושה עבודה לא רעה בכלל. מול ממוצע של כמעט שלוש שנים בוועדות המחוזיות, הותמ"ל מאשרת תוכניות בכשנה אחת בלבד, ועל פי נתוני 2017 לבדה, זמן זה כבר התקצר לכתשעה חודשים בלבד.

גם הביקורת שנשמעת מכל עבר על כך שאחרי שלוש שנים של פעילות הוועדה המיוחדת, טרם נבנתה דירה אחת - היא קצת מופרזת. זה אולי לא פופולרי להגיד, אבל רק בעולם אוטופי, אם תוכנית מאושרת בשנה אז אחרי שלוש שנים המנופים כבר עובדים במרץ באתר הבנייה. בעולם האמיתי, מי שמעניק היתרי בנייה הוא הרשות המקומית ולא הותמ"ל ומי שמשווק את הקרקע הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולא הותמ"ל.

אגב, שיווק הקרקע והעובדה שרק כ-18% מיחידות הדיור שאושרו בותמ"ל אכן הגיעו לשלב השיווק, זו באמת בעיה, וזו אכן ביקורת מוצדקת שבאוצר וגם ברמ"י צריכים להפיק ממנה לקחים.

חשוב גם להגיד שלותמ"ל יש עוד יתרון בולט הקשור לדיור להשכרה, וההיצע העתידי שהוועדה מאשרת הוא משמעותי מאוד, גם אם עד היום שווקו רק אחוזים בודדים ממנו. העובדה שדיור להשכרה הוא חלק בלתי נפרד מהתוכניות, זו כבר מהפכה בפני עצמה.

אבל כאן נגמר החלק הטוב של הותמ"ל, ואנחנו מגיעים לחלק הפחות טוב, זה שעולם התכנון מזדעק נגדו כבר כמה שנים, יחד עם ארגוני סביבה וגם המגזר החקלאי. ההתנגדויות נגד הותמ"ל הולכות ונערמות. בדוח ניסה האוצר להקטין את התופעה וציין כי היקף ההתנגדויות אינו משמעותי וכראיה לכך הוצג המצב בשנת 2017 וכן ההתנגדויות שהוגשו להליך התכנון, לא כולל התנגדויות להליך ההכרזה המוקדם יותר (כל תוכנית שמגיעה לותמ"ל צריכה לקבל הכרזה בקבינט הדיור). אבל מבט רחב יותר על ההתנגדויות שהוגשו מאז נוסדה התוכנית מעיד כי היקף ההתנגדויות הוא משמעותי ואם נכלול את העתירות לבג"ץ, ההתנגדויות והמכתבים שנשלחים ועולים גם לדיון בקבינט הדיור עוד טרם ההכרזה, מדובר בהיקף לא מבוטל בכלל.

זו הזדמנות פז לטפל בפינוי-בינוי

ולמתנגדים יש גם הצלחות, באפולוניה שבהרצליה למשל, בית המשפט ביטל תוכנית שכבר אושרה והחזיר אותה כמה שלבים אחורה. וזו רק דוגמה אחת. כל המתנגדים מתמקדים בשתי סוגיות מרכזיות (ויסלחו לי המתנגדים כולם על המיקוד, כי לכל תוכנית יש התנגדויות עם עשרות נימוקים אבל היריעה קצרה). הראשונה גורסת כי הליך תכנוני מקוצר אינו יכול להביא בחשבון את כל המרכיבים ומתעלם מהשלכות תחבורתיות ונושאי תשתית (נאום שקי השינה של יו"ר מטה הדיור באוצר, אביגדור יצחקי, רק נתן לזה לגיטימציה) או בקיצור - מדובר בתכנון קצר שבא על חשבון האיכות.

הסוגיה השנייה מתייחסת לפריצה לשטחים פתוחים ולכך שהוועדה המיוחדת נוגסת בשטחים ירוקים ושטחים חקלאיים במקום להתמקד במרקם הבנוי. בותמ"ל, אגב, הסבירו בדוח שעד כה הנגיעה של התוכניות בשטחים החקלאיים הסתכמה באחוז אחד בלבד מכלל השטחים החקלאיים בישראל, אבל גם אותו אחוז הוא כ-40 אלף דונם וזה לא מעט - וזה גם לא סוף פסוק. המתנגדים מסבירים כולם כי זה המחיר של המהירות ולפי גישתם זה מחיר יקר מדיו.

אז הותמ"ל היא ועדה של הטוב, הרע והמקוצר. יש בה הרבה מהאחרון ולא מעט משני האחרים. כשבמשרד האוצר רוצים עכשיו להאריך את פעילותה בשנה נוספת, הם מבליטים מן הסתם את הטוב; המתנגדים, לעומת זאת, עושים הכול כדי להבליט את הרע.

אבל יש עוד פתרון. כזה שכבר הונחה לו התשתית המתאימה, שמצדיק תכנון מהיר ולא יפגע בשטחים הפתוחים. הפתרון הזה הוא תוכניות פינוי-בינוי. מדובר בתוכניות ארוכות מאוד, ששנים על גבי שנים לא מתקדמות. עשרות מתחמים ברחבי הארץ שכבר הוכרזו בעבר כמתאימים ועדיין ממתינים. לפני כמה חודשים אושר תיקון לחוק הותמ"ל שמאשר לוועדה לעסוק גם בתחום זה. תוכנית אחת, ברחובות, כבר החלה להתקדם, ולפי אנשי הותמ"ל היד עוד נטויה.

אלא שנכון להיום פינוי-בינוי היא רק נישה קטנה לצד התוכניות האחרות. אז זה המקום והזמן להציע שאם כבר יש ועדה מוכנה, ויש חקיקה שכבר עברה, אולי כדאי שהותמ"ל תהפוך לותמפב"מ - ועדה לתכנון מתחמי פינוי-בינוי מועדפים. אלה אמנם ראשי תיבות הרבה פחות מוצלחים, אבל זו הזדמנות פז לטפל מהשורש בתחום הפינוי-בינוי. נכון, זה לא יפתור את כל הבעיות, והעבודה הרבה מול בעלי הדירות לא קשורה לתכנון. אבל יחד עם הרשות להתחדשות עירונית, בטוח יכול להימצא הפתרון. כולם יסכימו שבנייה בתוך הערים עדיפה על הפשרת קרקע חקלאית ושחיזוק או הריסה של בנייני רכבת ישנים לטובת בניינים חדשים עדיפה על בנייתן של עוד שכונות מנותקות בשולי הערים.

עוד כתבות

עו''ד ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: עידן גרוס

רשות ניירות ערך הטילה עיצום בסך 700 אלף שקל על אי.בי.אי

העיצום, שהוטל בגין הפרות חוק איסור הלבנת הון, הוא הגבוה ביותר שהוטל לפי חוק זה על מפוקח של רשות ניירות ערך בשנים האחרונות ● אי.בי.אי בתגובה: "ב-2018, התקופה אליה מתייחס דוח הרשות, תחום המטבעות הדיגיטליים היה עדיין חדשני, ולא הייתה כל רגולציה שהסדירה את הנושא"

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה

עידן וולס, מנכ''ל קבוצת דלק / צילום: רון קדמי

העסקה שתגדיל את פוטנציאל הנפט של קבוצת דלק ב-100 מיליון חביות

הקבוצה סיימה את שנת 2023 עם הכנסות של 12.3 מיליארד שקל, צמיחה של 2.8% אבל הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ירד ב-60% ● החברה הבת איתקה צפויה להתמזג עם חברת נפט הפועלת בים הצפוני ● התגמולים לשלושת בכירי קבוצת דלק הסתכמו ב-2023 בעלות מצרפית של כמעט 50 מיליון שקל

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: קיסטון מציגה תוצאות חזקות בזכות אגד, הרווח הנקי של רציו ירד ל-127 מיליון דולר, אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, וכלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס ● מדור חדש

מוצרים המיובאים על-ידי חברת דיפלומט

"נעביר את ההתייקרויות ללקוחות": בדיפלומט מזהירים מאפשרות של העלאות מחירים

יבואנית המזון והטואלטיקה פרסמה את תוצאותיה לשנת 2023 ולרבעון האחרון והציגה צמיחה בהיקפי הפעילות בישראל וכן בפעילותה העולמית ● למרות זאת - החברה הזהירה, שוב, מפני אפשרות להעלאת מחירים בהמשך השנה

נשק אמריקאי נוחת בישראל אחרי המתקפה ב־7 באוקטובר / צילום: ap, Lolita Baldor

אמברגו הנשק הקנדי על ישראל רק נכנס לתוקף, וכבר עומד בסימן שאלה

ברקע החלטת הפרלמנט הקנדי לעצור את היצוא הביטחוני לארץ, הודיע משרד החוץ במדינה כי חברות עם אישורים בתוקף, יוכלו להמשיך ● בשלהי 2023, זינק יצוא הנשק מקנדה לישראל

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; הניקיי צלל בכ-1.5%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע שיוגבל לפי מדרגות מקסימליות ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מירבי

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה ירוקה בתל אביב; נובה מטפסת בכ-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 עולה ב-0.4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה