גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תחילת הקץ של עידן ההשקעה בדירות מגורים?

בעקבות פס"ד שניתן, רשות המסים פרסמה לאחרונה טיוטת חוזר שלפיה הכנסה משכר דירה של 10 דירות ויותר תסווג כהכנסה מעסק ותמוסה בהתאם ■ העמדה הזו צפויה להביא לצמצום כמות דירות המגורים להשכרה בשוק, לטובת מכירת דירות

דירות למכירה/ צילום: איל יצהר
דירות למכירה/ צילום: איל יצהר

לאחרונה פרסמה רשות המסים טיוטת חוזר מקצועי בעקבות פסק דין לשם ובירן, העוסק בסוגיית סיווג ההכנסה משכר דירה למגורים כהכנסה מעסק. בחוזר מפרסמת רשות המסים את עמדתה בעקבות פסיקתו של בית המשפט העליון.

בפסק דין לשם ובירן נפסק, כי הכנסה משכר דירה למגורים, הנובעת מ-20 נכסים ויותר, הגיעה לכדי הכנסה מעסק. לפיכך, המשכירים לא יוכלו ליהנות משיעור המס המוקל - העומד כיום על שיעור של 10% בלבד - וייאלצו לשלם מס מלא על הכנסתם משכר דירה למגורים, היינו, מס שולי המגיע לכדי כ-50%.

בית המשפט העליון ניתח את קיומם של המבחנים המעידים על קיומו של עסק, ובסופו של דבר הכריע כי התקיים מנגנון עסקי, אשר בלעדיו לא ניתן היה להשכיר מספר כה רב של דירות מגורים. היקף דירות המגורים, שעלה על 20 דירות, יצר "מסה קריטית" של פעילות, שעלתה כדי "עסק".

בית המשפט הסביר, כי אף שהמשכירים לא פעלו להשביח את הנכסים, ולא נקטו כל פעולות ייזום כדי להגדיל את ההכנסה המופקת מההשכרה, נתקיים בעניינם "מנגנון עסקי", שהפעלתו הצריכה "יגיעה אישית" אקטיבית, ועל כן יש לסווג את הכנסות השכירות כהכנסות מעסק להשכרת דירות.

פסיקתו של בית המשפט מתייחסת לעובדות המקרים שהוצגו בפניו, תוך שהוא נמנע מקביעת מסמרות בעניין. הווה אומר, ככל שיוכל הנישום לעמוד בנטל ההוכחה כי לצורך הפקת ההכנסה משכר דירה לא נדרשה מצדו יגיעה אישית, הוא יוכל ליהנות משיעור המס המוקל על ההכנסה, היינו, מס בשיעור של 10% בלבד.

כך למשל, ככל שישכיל המשכיר שלא לשאת בהוצאות תחזוקה בעצמו כלל, ולהשיתן על השוכרים עצמם, וכן ככל שיבחר לחתום על חוזים למספר שנים מראש, הרי שהנישום ייתר את הצורך בקיומו של מנגנון, ובכך ייתכן שיוכל לעמוד בנטל הנדרש על-ידי בית המשפט.

ביקורת רבה מצדם של אנשי המקצוע

בטיוטת חוזר שפרסמה רשות המסים בעקבות פסקי הדין, מפרטת הרשות את המבחנים שנקבעו בפסקי הדין בירן ולשם, ובהמשך היא מביאה את עמדתה ומסקנותיה מפסקי הדין. לעמדת רשות המסים, הכנסה משכר דירה למגורים של 10 דירות ויותר צריכה להיות מסווגת כהכנסה מעסק.

השכרה של למעלה מ-5 דירות ופחות מ-10 דירות טעונה בחינה על פי המבחנים שנקבעו בפסיקה, ואילו לגבי השכרה של עד 5 דירות, "על מנת לאפשר ודאות מסוימת, נכונה רשות המסים להניח", כי הכנסה מעין זאת תיחשב פסיבית.

טיוטת החוזר האמורה לוותה בביקורת רבה מצד אנשי המקצוע, לא רק בשל העובדה שרשות המסים הורידה במחצית את מסת הדירות הקריטית שנדונה בבית המשפט, מ-20 דירות מגורים ל-10 דירות מגורים, אלא אף לאור העובדה שבית המשפט העליון נמנע באופן מפורש מקביעת מסמרות בעניין, ופסק כי אף לגבי 20 דירות יש לבדוק את קיומו של "מנגנון עסקי".

לפסקי הדין השלכה בעיקר על הכנסתם של בעלי דירות מגורים ישנות בלבד, שכן דירות מגורים אשר נרכשו בידי המשכירים במהלך השנים האחרונות אינן נזקקות לשיעור המס המוקל. לגבי בעלי דירות "חדשות", ניכוי הוצאות פחת, מימון, תחזוקה וכיוצא בזה, יוצר בדרך כלל חבות מס נמוכה ממסלול המס המוקל, אשר איננו מאפשר ניכוי הוצאות כלל. לעניין זה יוסבר, כי מסלול המס המוקל של ה-10% מתאים לבעלי דירות שנרכשו לפני שנים רבות (לרבות דירות כאמור שמקורן בירושה), ועל כן לא נותרו עוד הוצאות פחת ומימון שבהן נושא בעל הדירה בגין הרכישה. אגב, פתרון חלקי לבעיית היעדר הפחת לבעלי דירות ישנות מצוי בתקנות מס הכנסה בעניין שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים.

לעניין זה יודגש, כי הן בפסק הדין והן בטיוטת חוזר מס הכנסה הובהר, כי המבחנים החלים לגבי סיווג ההכנסה מהשכירות כהכנסה עסקית אינם תואמים למבחנים החלים לגבי סיווג ההכנסה ממכירת דירות המגורים כהכנסה עסקית או כהכנסה הונית החייבת במס שבח.

אולי כדאי לשקול מכירה של הדירות

נראה כי טוב יעשו בעלי הדירות הישנות אם ישקלו את המשך החזקתם בדירות, שכן החל מיום 1 בינואר 2018, זכאים בעלי דירות מגורים למכור את דירותיהם בפטור ליניארי ממס שבח בגין חלק הרווח היחסי שנצמח בידם בתקופה שמאז רכישת הדירות ועד ליום 1 בינואר 2014, וזאת ללא כל הגבלה על מספר הדירות הנמכרות. מכירת דירה שהרוב המכריע של הרווח ממכירתה זכאי לפטור ממס שבח, עשויה במקרים רבים להתגלות כעדיפה על החזקת דירה שהתשואה בגינה חייבת במס שולי מלא, ואף הפטור הליניארי ממכירתה הולך ונשחק לאורך השנים.

זכאותו של מוכר דירות המגורים ליהנות מהפטור הליניארי מותנית בסיווג המכירה כמכירה הונית. מבלי שנתייחס כאן לרשימת המבחנים הארוכה הקיימת בעניין, נציין כי ככל שמדובר בהחזקת דירות על פני תקופות ארוכות, בלא שהושבחו על-ידי בעליהן, הרי שהנטייה תהיה להמשיך ולראות בהן רכוש קבוע הזכאי לפטור הליניארי.

לעומת זאת, ככל שלא התקיימו המבחנים הקבועים בפסיקה, ככל שמדובר בדירות מגורים אשר בעליהן פעל להשבחתן וככל שתקופת ההחזקה בדירות תהיה קצרה, כך ייתכן כי תישלל מהמוכר הזכאות לפטור הליניארי, בשל סיווג הדירות כמלאי עסקי אשר אינו זכאי לפטור.

לסיום נציין, כי אין ספק שלפסיקה הנדונה תהיה השפעה מרחיקת לכת על צמצום כמות דירות המגורים להשכרה המצויות כיום בשוק, וזאת לטובת הגדלת מספר הדירות המוצעות למכירה. זאת ועוד, ככל ששיעור המס אשר יחול על הכנסה משכר דירה למגורים יהיה זהה לשיעור המס החל על הכנסות שכירות של נכס מסחרי, יש לצפות לצמצום ההשקעה בדירות מגורים לטובת הרחבת ההשקעה בנכסי נדל"ן מסחריים.

■ הכותבים הם שותפים באשכול המסים של פירמת ראיית החשבון והייעוץ העסקי BDO זיו-האפט. 

עוד כתבות

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

נתניהו ביקש הארכה מבג"ץ; היועמ"שית: להיערך לגיוס חרדים

ראש הממשלה בנימין נתניהו כתב לבג"ץ כי בשבועות האחרונים נעשה מאמץ אינטנסיבי על מנת לגבש את ההסדר הדרוש, ואכן הושגה התקדמות ניכרת, אך המלאכה טרם הושלמה ולכן הוא מבקש הארכה ● היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב-מיארה, הודיעה לבג"ץ כי החל מה-1 באפריל, על הרשויות לגייס בני ישיבות ללא מקור חוקי לדחות את גיוסם

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר