גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הקבלנים בלחץ ובועת הסיסמאות על מחסור בדירות בארץ

שאלות ותשובות על שוק הדיור: מה אומרים הקבלנים לתקשורת, מה הם כותבים בדוחות הכספיים ומה זה אומר לנו, הציבור

בנייה  / צילום: תמר מצפי
בנייה / צילום: תמר מצפי

זה היה כה צפוי. במקום שרצף הירידות במדדי הדיור יתפסו כותרות ענק, דווקא הירידה בהתחלות הבנייה, כפי שהשתקפו בדוחות הלמ"ס שפורסמו אתמול, הן אלו שתפסו בעיקר את תשומת הלב. ייתכן שעיתוי הפרסום של מדדי הלמ"ס (יום חמישי לקראת ערב) הוא זה שגרם לכך, אבל נדמה לי שזה הסבר לא משכנע במיוחד.

משום מה, הקולות של יזמי הנדל"ן הם אלו ששולטים עדיין בשיח הציבורי, הרבה יותר מהעובדות עצמן. והעובדות הן, לפחות אצל הקבלנים, שהראיונות שלהם בתקשורת בעקבות פרסום נתוני התחלות הבנייה משקפים בעיקר את הלחץ ההולך ומתגבר עליהם. אמירות כמו "צפויה קטסטרופה בשוק הדיור"; "נשלם יותר על הדירות בכדי להדביק את הפערים של שנים קודמות"; וכמובן הסיסמאות הקבועות על היצע: "הפתרון הוא אחד - הגדלת ההיצע בצורה דרמטית".

כדי לעשות סדר בכל מטח ההפחדות של הקבלנים על קטסטרופות ואפוקליפטיות, הכנו סדרת שאלות ותשובות על המצב בשוק הדיור:

האם ההפחדות של הקבלנים משקפות רק את הלחץ שלהם?

כן, בהחלט. יש פער גדול מאוד לא רק בין מה שהקבלנים אומרים לתקשורת לבין מה שהם כותבים בדוחות הכספיים, אלא בין מה שהם אומרים בסקרים של הלמ"ס לבין נתונים פנימיים שלהם ואינדיקציות שמתקבלות גם מהמערכת הבנקאית.

נתחיל מהדוחות השנתיים שמתפרסמים בימים אלה על-ידי יזמי הנדל"ן: ראשית, אין זכר לכל ה"קטסטרופות" שהם מציינים, ויש בהחלט זכר, בחלקם, לעובדה שהם מודים שתוכנית "מחיר למשתכן" עשויה להשפיע על מחירי הדיור. שנית, וזה הרבה יותר חשוב: הנתונים שלהם מצביעים על צניחה משמעותית מאוד במכירת דירות בפרויקטים בהקמה מתחילת השנה ועד פרסום הדוחות - משהו כמו חודשיים וחצי.

בדקתי נתונים של ארבע חברות. שימו לב לנתונים שמשקפים את הלחץ ההולך וגובר עליהן: אשדר מכרה מתחילת השנה 24 דירות בלבד, לאחר שבשלושת השנים האחרונות מכרה בין 350 ל-530 דירות מדי שנה. כרגע, זה קצב מכירה של כ-100 דירות בשנה - נפילה משמעותית; אפריקה מגורים מכרה 44 דירות מתחילת השנה, לעומת 350 דירות שנמכרו ב-2017; חנן מור מכרה 13 דירות בלבד מתחילת השנה, לעומת 100 בכל שנת 2017.

התמונה אם כן ברורה: ככל שהמכירות צונחות, תזרים המזומנים הפוטנציאלי הולך ויורד; ככל שתזרים המזומנים הפוטנציאלי הולך ויורד, הלחץ אצל הקבלנים הולך וגובר; וככל שהלחץ הולך וגובר אצלם - גם הלחץ להורדת מחירי הדירות הולך וגדל. זו הסיבה שהקבלנים יוצאים לתקשורת ומתארים "קטסטרופה" בשוק הדיור. אולי זו קטסטרופה בשביל המוכרים (בשבילם), אבל בהחלט לא בשביל הקונים.

האם ירידה של 14% בהתחלות הבנייה צריכה להדאיג אותנו?

לכאורה, התשובה היא כן, כי אם בונים פחות, ההיצע הולך וקטן, ואם ההיצע קטן משמעותית אז המחירים עלולים לעלות - מה גם שזה רחוק מהיעד שהציבה הממשלה בעצמה. אלא שיש בעיות עם הנתון שפורסם אתמול על-ידי הלמ"ס: ראשית, על-פי ההיסטוריה, הלמ"ס נוהגת לעדכן את הנתון הזה כלפי מעלה יותר מאוחר; שנית, האינדיקציות המתקבלות מגורמים מענף הבנייה והן מהמערכת הבנקאית עומדים על כ-50 אלף התחלות בנייה, לעומת כ-46 אלף בנתון שפורסם אתמול; שלישית, מה שהרבה יותר חשוב, ודווקא הוצנע בכלי התקשורת: מספר הדירות שהסתיימה בנייתן עלתה בכ-3% בשנת 2017 לכ-47.5 אלף דירות.

אם לא סומכים על נתוני הלמ"ס, למה להאמין לרצף הירידות?

שאלה טובה, אלא שיש לה גם תשובות טובות: מפני שזה כבר ארבעה חודשים ברצף; משום שמדובר בירידות משמעותית של 1% ואף יותר בדירות החדשות, ולא בירידות מינוריות של 0.2%-0.1% שיכולות להיחשב כטעות סטטיסטית; מפני שהחל מדצמבר יש חובת דיווח מקוון על עסקאות נדל"ן, מה שעוזר ללמ"ס להראות את מה שקורה באמת בשטח. בדיווח מקוון עורך הדין המלווה את העסקה הוא זה שממלא את הטופס המוזן לקובץ הכרמ"ן (קובץ נתוני הדיור), כך שהסתיים העידן שבו המפקח "ממציא" בעצמו נתונים בעסקאות הרבות שבהן המוכר לא טרח למלא את הטופס בעצמו; מפני שהירידות מתאימות לתיאורים מהשטח - הן ממתווכים והן מהקונים והמוכרים גם יחד. בסקירת האוצר האחרונה גם היו לכך עוד סיבות מצד המשקיעים בשוק הדיור שמתחילים כנראה להפנים שהשקעה בדירות כבר לא רווחית כבעבר.

לבד מבריחת המשקיעים הכבדים עם תום תקופת החסימה למכירת דירות בהנחה של החישוב הליניארי במס שבח, מתברר ששני משקיעים בלבד מכרו ביחד 50 דירות (!) בינואר בלבד, וייתכן שמדובר בהשפעה אפשרית של פס"ד שרגא בירן שניתן בתחילת ינואר, לפיו השכרה של ריבוי דירות מגיעה לכדי הכנסה מעסק ולפיכך חייבת בשיעורי מס של הכנסות מסוג זה, הגבוהות משמעותית מאלה החלים על השכרת דירה.

האם ניתן לקבוע ביקוש טבעי לדירות על בסיס חתונות וגירושים?

לא, ממש לא. הניתוח כאילו הביקוש השנתי לדירות עומד על לפחות 60 אלף, אם לא יותר, כיוון שיש 55 אלף חתונות ועוד 15 אלף זוגות מתגרשים, הוא פשטני מאוד ורחוק מרחק רב מהמציאות. מעבר לסיבות שמקטינות את המספר הזה כמו מגורים אצל ההורים, בנייה לא חוקית וגם פטירות שלא נלקחו בחשבון, יש קושי אובייקטיבי לאמוד את הגידול במספר משקי הבית בגלל האופן שבו הוא מוגדר ודרך איסוף הנתונים.

בואו נזכור כולנו את המספר שנחקק בשוק הדיור כאילו חסרות לכאורה 100 אלף דירות, עד שבא מחקר של בנק ישראל והוריד את המספר לרמה של כ-40-30 אלף בלבד (במגזר היהודי). מה גם שלאורך "שנות המחסור" לכאורה, לא נצפו ברחובות ישראל תנועת אוהלים כה גדולה שמצדיקה את המחסור האדיר לכאורה בדירות.

עד כמה נכונות הסיסמאות שהשתרשו בשיח על ההיצע?

דבר אחד בטוח: הן מוגזמות לגמרי. כמו בועת הדיור גם בועת ההיצע התנפחה לה. לכאורה, כפי שהופיע בדוח המבקר האחרון שפורסם על משבר הדיור, מקובל למדוד את הביקושים בשוק הדיור לפי הגידול השנתי של מספר משקי הבית לעומת השינויים במספר התחלות הבנייה. לפי המבקר, מדובר בפער של 53 אלף דירות, ולפי משרד השיכון מדובר בפער של 115 אלף דירות. על בסיס ההנחות הללו צמחה התיאוריה של "מחסור בדירות" או של "בעיה בהיצע". אלא, שכאמור, הגדרה של "משק בית" היא בעייתית וקשה לסמוך עליה כאומדן נכון לביקושים הטבעיים של הדירות.

יתרה מזאת: כל הניתוחים המלומדים הללו מתעלמים מעובדה אחת פשוטה: אין המונים, לפחות לפי הסטטיסטיקה, שמתגוררים ברחוב (אולי הם גרים עם ההורים, אולי הם מתגוררים באופן בלתי חוקי, אבל אין 50 אלף משקי בית או 100 אלף משקי בית שמתגוררים ברחוב). מה שדווקא יש זה עשרות אלפי דירות בודדות ריקות בישראל - כ-47 אלף דירות ריקות ברחבי הארץ, כ-4,700 מהן בת"א, לפני נתוני חברת החשמל ב-2011, ולא לפי הנתון שפורסם השבוע על-ידי הלמ"ס שעמד על למעלה מ-160 אלף שיש בעיה קשה במדידתו.

והנה עוד חיזוק לבועת הסיסמאות על ההיצע: ד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, אמר בעבר ל"גלובס" את הדברים הבאים: "לא חסרות דירות יחסית לגודל האוכלוסייה. כמובן, אפשר היה לעשות יותר בצד ההיצע, אבל היצע הנדל"ן בארץ יחסית לגודל האוכלוסייה לא קטן בשנים האחרונות - הוא גדל... הסיבה המרכזית לביקוש הגדול של הדירות היא הריבית הנמוכה, ואין הרבה מה לעשות בקשר לזה כי היא נמוכה בכל העולם... לכן, גם לזוגות צעירים וגם לאחרים הרבה יותר קל לקנות דירה כשהריבית נמוכה כי רוב האנשים קונים דירות באמצעות משכנתה. לכן צריך לחכות כי בסופו של דבר הריבית תעלה, גם בעולם וגם בארץ, ואז הביקושים יירדו והמחירים יתחילו לרדת".

השורה התחתונה: אין מחסור דרמטי בדירות בישראל, אין היצע נמוך או היסטורי של דירות במדינת ישראל, אבל בהחלט יש (עדיין, ובמיוחד בישראל) ריבית נמוכה להחריד שגרמה להתנפחות הגדולה של מחירי הדיור. אלא, שיש איתותים הולכים וגוברים לסיומו של עידן הכסף הזול בכל העולם. הסימן הבולט לכך הוא התנודתיות הגבוהה בשוקי ההון בארה"ב. בכל פעם יש תירוץ חדש, אבל "התירוץ" האמיתי הוא שהשווקים מריחים שעידן הכסף הזול מסתיים.

eli@globes.co.il

עוד כתבות

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

זהו הרבעון הטוב ביותר ל-S&P 500 מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?