חיפה חוזרת לטמפלרים

פרוייקט שיקום המושבה הגרמנית אינו עוד סתם פרוייקט של שיקום שכונה בעיר חיפה, אלא חלק ממכלול של מספר פרוייקטים, האמורים להביא ישועה תיירותית לרצועה שיורדת בקו אווירי מרכס הכרמל לעבר הצד המערבי של נמל חיפה.

הפרוייקטים מתחילים בשיפולי רכס הכרמל, שם משתרעים הגנים התלויים של העדה הבהאית, בהם משקיעה העדה מאות מיליוני שקל. הגנים מתחברים לפרוייקט המושבה הגרמנית, בו נתרכז בכתבה זו, ובעתיד אמור הצד המערבי של הנמל להשתלב בתוך מכלול זה.

לשכונת המושבה הגרמנית יש ייחוד משלה. בשלהי אוקטובר 1868 נחתו שתי משפחות טמפלרים, עדה ייחודית בנוף הארץ-ישראלי דאז, בחופי עיירת חוף בת 4,000 נפש, שנקראה חיפה. שתי המשפחות היו חלוצות הטמפלרים הגרמניים, אשר תכננו להגשים את חזון נביאי ישראל בדרך של התיישבות בארץ ישראל. קירבתה של חיפה לים, אשר הבטיחה קשר וביטחון, הפכה אותה ליעד התיישבותי של הטמפלרים. שנה מאוחר יותר, החלו הטמפלרים לרכוש קרקעות מחוץ לחומות העיירה, תוך כוונה להקים התיישבות. הרדג, ראש הטמפלרים בחיפה, תכנן רחוב שרוחבו כ-30 מטר ושתי שורות עצים מצלות משני צידיו. בשלב ראשון נבנו בו חמישה בתים בלבד, מכל צד.

עם תום תקופת ההתיישבות, ב-1875, מנתה המושבה 311 נפש, אשר שכנו ב-85 מבנים, בהם שתי תחנות קמח. במשך הזמן השתרש השם "המושבה הגרמנית", וסביבה התפתחה עיר הנמל חיפה, לימים השער הימי של ארץ ישראל.

שתי מילות המפתח מאחורי פרוייקט השיקום הם "שימור ופיתוח". הכוונה היא לחזור לעקרונות הרחוב הטמפלרי, תוך שימור ושיחזור חלק מבתיו וגניו, והיא עולה בקנה אחד עם השאיפה להפוך איזור זה לפנינה תיירותית וכלכלית.

לדברי אבי גולדנברג, מנכ"ל החברה הכלכלית העירונית של חיפה, שהיא החברה המנהלת של הפרוייקט, תוכנית הפיתוח כוללת: הרחבת המדרכות עד לחזיתות הבתים, תוך יצירת מדרחוב משני צידי השדרה; יצירת חצרות פעילות לאורך השדרה, תוך איזכור גני הטמפלרים; שיחזור ושיקום חזיתות המבנים ההיסטוריים. מבנים חדשים שייבנו יעוצבו באופן דומה לאלה ההיסטוריים, והנוף אל הים ואל גני הבהאים שעל הכרמל יישמר ללא הסתרה.

הפרוייקט משותף לעיריית חיפה, למשרד התיירות ולמינהל מקרקעי ישראל, שהחליטו להעניק לפרוייקט עדיפות ראשונית. לצד מוקדי תרבות ואמנות, כגון מוזיאון, גלריות ומרכזי תרבות, יפעלו גם עסקים מסחריים, כגון מועדונים, פאבים, מסעדות, חנויות לחפצי אמנות ומזכרות, לישכת שירות לתיירים, סוכנויות נסיעות וחברות להשכרת רכב.

לפני כשנה החלו עבודות התשתית והפיתוח ברחוב המרכזי של הפרוייקט, שדרות בן גוריון. במיכרז לביצוען זכתה קבוצת אספלט. היקף העבודות, הצפויות להימשך שנתיים, כ-20 מיליון שקל. בסך הכל ההשקעה הציבורית תהיה 27 מיליון שקל. לצורך ביצוע הפרוייקט, הוקמה מינהלת שיקום המטפלת בריכוז פניות של בעלי נכסים במושבה הגרמנית, אשר רוצים למכור או להשכיר את נכסיהם. המינהלת מנסה לתווך בין אנשי עסקים לבין בעלי הנכסים. בשלב זה, מדובר בנכסים להשכרה או למכירה בשטחים, החל מ-60 מ"ר ועד 600 מ"ר.

עיסקאות לדוגמה שבוצעו באחרונה:

* משפחת מונסון, בשיתוף עם איש העסקים דן דנקנר, רכשו מקרלוס ורשבסקי, יבואן של מוצרי יופי וטיפוח, את מרכז ההפצה שלו בשדרות בן גוריון. מדובר במבנה מלפני כ-100 שנה בשטח של כ-600 מ"ר, אשר נרכש במחיר של כ-900 אלף דולר, כלומר מחיר ממוצע של כ-1,500 דולר למ"ר. מונסון ודנקנר מתכוונים לפתח את השטח ולהקים בו בית קפה, מלונית ושירותי תיירות נוספים.

* הקבלן אורי פרוינדליך רכש מגרש של כ-2 דונם ברחוב אלנבי-פינת הגנים.

* העדה הבהאית רכשה את בניין ויצו ברחוב הגפן.

לדברי גולדנברג, מסתמן גם ביקוש למרתפי יין, מסעדות, בתי קפה, גלריות וחנויות לעתיקות. גם רשתות קמעונאיות בתחומי המזון והמסחר השונים מגלות עניין. כמו כן, יש כוונה להעתיק למושבה הגרמנית את מכללת ויצו לעיצוב, אשר תתרום לציביון האמנותי של השכונה.

גם פרוייקטים יזמיים מוקמים ויקומו בשכונה. הפרוייקט הגדול ביותר הוא של גד זאבי, אפריקה-ישראל ואיש העסקים שמואל גנץ, בו יושקעו כ-30 מיליון דולר. הפרוייקט, "סיטי סנטר", הוא למעשה, פרוייקט העוגן היזמי של השכונה.

פרוייקט זה, שיכלול שטחי משרדים ומסחר, עבר תהליך ביורוקרטי מורכב שנמשך 13 שנה, בעיקר בשל הצורך להתאים את המבנה לאופי המושבה הגרמנית. הפרוייקט הוא בשטח של 18 אלף מ"ר בנוי. הוא כולל שטח מסחרי של 6,000 מ"ר, שטחי משרדים של 12 אלף מ"ר וכן חנייה תת-קרקעית בשלושה מפלסים, שכוללת 500 מקומות חנייה בשטח כולל של 15 אלף מ"ר.

"הכוונה היא להקים קומפלקס ייחודי, שאינו קניון במלוא מובן המילה", אומרים שמואל גנץ ויצחק אריאל, שהוא מנהל העסקים של קבוצת גד זאבי, "אנחנו מחפשים עסקים עם אופי עממי וזול יחסית, אך ברמה איכותית גבוהה".

הפרוייקט כולל שני מגדלים, אחד של שבע קומות ואחד של ארבע קומות. תחילה התכוונו היזמים להקים מגדל של 13 קומות, אך הדבר נתקל בהתנגדויות של רשויות התכנון. פתיחתו הרשמית של הפרוייקט צפויה לקראת פסח 98'. העבודות החלו בסוף 95'. השטחים המסחריים בפרוייקט מיועדים רק להשכרה. כ-%50 כבר הושכרו. המשרדים מוצעים גם למכירה וגם להשכרה. %40 מהם כבר הושכרו או נמכרו. בין השוכרים הגדולים: סופרפארם, רשת חנויות צליל ומקדונלד'ס.

את הפרוייקט תכנן משרד האדריכלים אורן, תוך התאמה ארכיטקטונית לפרוייקט השיקום.

אפריקה-ישראל הצטרפה כשותפה לזאבי ולגנץ, עוד בטרם החלו "פרשיות השבת". לדברי אריאל, "לאפריקה-ישראל אין שליטה בפרוייקט, ועל כן העניין של הפעלת או אי הפעלת הפרוייקט בשבתות ובחגים כלל לא עמד לדיון, ומלכתחילה היה ברור שהוא יפעל בשבת".

תחילה היתה כוונה לשלב בתוך הפרוייקט גם בית מלון, אך התוכנית ירדה מהפרק. לדברי גנץ, האתר אינו מתאים למלון, משום שהפרוייקטים הגדולים בתחום המלונאות מתרכזים כעת באיזור הכרמל ולאורך רצועת החוף. המחירים בפרוייקט הם: משרדים מושכרים בכ-16-14 דולר למ"ר ושטחים מסחריים מושכרים בעיקר בהתבסס על אחוזים מתוך מחזור המכירות; שטחי משרדים נמכרים תמורת כ-2,000 דולר למ"ר.

פרוייקט נוסף, שעומד בפני סיומו הקרוב, הוא של היזם והקבלן החיפני יעקב אנגל. אנגל מקים פרוייקט בשטח כולל של כ-4,000 מ"ר, מתוכם 3,500 מ"ר למשרדים ו-500 מ"ר למסחר. גם פרוייקט זה מאופיין בסגנון בנייה עתיק, כאשר הוא מלווה בקשתות ובציפויי אבן. בפרוייקט, שיושלם תוך כחודש, מושקעים כ-5 מיליון דולר.

מחירי השכירות לשטחים מסחריים הם כ-18-17 דולר למ"ר; מחירי המכירה של שטחי משרדים הם כ-2,200-2,000 דולר למ"ר ומחירי המכירה של חנויות מסחריות הם כ-5,000-4,000 דולר למ"ר. לדברי אנגל, %75 מהפרוייקט כבר נמכר או הושכר. השוכר הגדול ביותר של משרדים הוא ארגון ויצו, ששכר שטח של 1,200 מ"ר.

הפרוייקט היזמי השלישי המשמעותי נמצא בשלבי תכנון. מדובר בפרוייקט משותף ליזם ישראל פלג ולחברת ניצב"א, בו יושקעו עשרות מיליוני דולר. הפרוייקט, שנמצא בשלבי הכנה משותפים עם משרד מהנדס העיר חיפה, עשוי לכלול מלבד שטחי משרדים ומסחר, גם שטחי מלונאות ומגורים. השטח הכולל של הפרוייקט אמור להיות קטן מזה של פרוייקט ה"סיטי סנטר". הפרוייקט יוקם על שטח של חברת ניצב"א, בו מוקמה בעבר התחנה המרכזית של קואופרטיב אגד בחיפה. ! «דוד חיון «חיפה חוזרת לטמפלרים «פרוייקט שיקום המושבה הגרמנית בחיפה אמור לעורר לחיים את כל סביבתה. המטרה המרכזית היא לשחזר את קסם העבר מימי חלוצי הטמפלרים. לקסם הכספי יש גם תפקיד חשוב